30年前轉(zhuǎn)讓農(nóng)村老宅，宅基地還能要回來嗎？

距離蘇州老宅轉(zhuǎn)讓時隔30年之久，兄妹二人憑借在檔案館調(diào)取的一張土地房產(chǎn)所有證存根，認為已故父親的宅基地是被侵占，于是將堂兄弟和當?shù)劓?zhèn)政府一起訴至法院。近日，對這起返還原物糾紛案依法判決，駁回原告訴訟請求。

“老宅子是祖上平均分配給王山、王火、王水（均為化名）兄弟三人所有，老大的房屋在東側(cè)、老二在中間、老三在西側(cè)，整體連在一起，但都是單獨的宅基地?！睋?jù)王水的子女，即本案原告王小水、王小泉陳述，父親19年出生，1943年離家赴上海鐵路局工作，參加抗美援朝后，攜家屬輾轉(zhuǎn)廣州、蘭州等地工作并落戶，直到20年去世。

1988年老母親病故，王水攜兒女奔喪?！俺么嘶剜l(xiāng)契機，父親托付長兄之子王小山照看其宅基地，后來由王小山出面，讓我們將房屋和家具處理給了二房家的兒子王小火。”王小水稱，當時在不了解有房屋宅基地憑證的情況下，加之又是堂兄弟關(guān)系，“且我們一家長期在外地，宅基地?zé)o人看護，就寫下了1800元收據(jù)。但是，只同意他們拆除老房子翻蓋新房子，并沒有將宅基地產(chǎn)權(quán)處理給王小火?！?br>
之后這片地幾經(jīng)易手拆建，到2018年1月，王小水、王小泉在當?shù)貦n案館調(diào)取到一張土地房產(chǎn)所有證存根顯示，王山、王火、王水曾各自取得蘇南區(qū)吳縣幸福村更上瓦屋兩間，具體時間和房屋坐落不詳?！斑@張存根證明地是屬于我父親的，但沒有門牌號，我們只能按照老宅的位置與現(xiàn)狀對應(yīng)?！庇谑?，二被告起訴要求返還目前幸福村更上20號的房屋；同時提出，若房屋已面臨拆遷，則請求返還原告0㎡拆遷補償房屋。

庭審中，被告王小火辯稱，王水的兩間舊房子和家具已經(jīng)在30年前全部賣給他了，當時有公證人、還有王小山和王水的三方簽字。當?shù)劓?zhèn)政府辯稱，“從存根形式來判斷，可能是建國初期吳縣政府發(fā)放的，只注明瓦房二間。王小火的宅基房于2009年拆遷，與存根的發(fā)證時間相隔近半個世紀，期間經(jīng)歷了上世紀50年代的土地改革，房產(chǎn)公私合營等運動，蘇州大市范圍又在上世紀80年代進行了農(nóng)村宅基地確權(quán)發(fā)證和城鎮(zhèn)房屋確權(quán)發(fā)證，90年代末期，蘇州又對農(nóng)村宅基地進行了一次全面清理?！辨?zhèn)政府稱，由于原告主張的二間宅基房在蘇州市的二次確權(quán)中都沒有記錄，因此可能存在二間瓦房已經(jīng)滅失或權(quán)屬已經(jīng)發(fā)生變更的情形。

經(jīng)查，1988年3月31日，王水與王小火訂立房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，這張保存多年的協(xié)議書上載明，“王水得祖上遺產(chǎn)房子兩間、家具若干，因本人工作單位不在本地，現(xiàn)應(yīng)親戚王小火之要求，愿將房子、家具轉(zhuǎn)讓與王小火，轉(zhuǎn)讓費1800元。特立此為憑”。

又查明，2009年7月，因軍用站臺項目移建，當?shù)劓?zhèn)政府與王小火簽訂拆遷補償協(xié)議書和安置協(xié)議書，很快王小火一家便自行搬遷過渡并讓出舊房?！爸罄险牡卦趺礃游覀兙投疾磺宄?。”王小火說。

“根據(jù)原告提出的主張，我們進行了實地調(diào)查?！北景赋修k人表示，目前原王家老宅宅基地的戶主，也就是原告訴請中所稱的幸福村更上20號房屋登記的宅基地戶主為張某，與王家沒有親屬關(guān)系。

法院認為，訴訟當事人有責(zé)任對自己的主張?zhí)峁┳C據(jù)予以證明，沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責(zé)任的當事人承擔(dān)不利后果。承辦人指出，返還原物請求權(quán)是依據(jù)物權(quán)產(chǎn)生的權(quán)利，本案中，兩原告認為其有權(quán)繼承王水位于原幸福村更上瓦屋兩間，但原告提交的檔案館土地房產(chǎn)所有證存根并無登記日期及具體房屋坐落和門牌號，且原告訴請中所稱的房屋登記的宅基地戶主并非本案被告，原告的證據(jù)不能證明其為幸福村更上20號的所有權(quán)人。

“返還原物請求權(quán)須以特定原物及其物權(quán)的現(xiàn)時存在為前提，經(jīng)庭審查明，王小火戶于1989年申請翻建房屋，王水的兩間瓦房已滅失。”承辦人表示，原告提出的返還房屋請求缺乏事實和法律依據(jù)。關(guān)于原告提出的拆遷補償，因兩間瓦房已出賣且被拆除后重新建房，在拆遷時，王水及兩原告并非村集體經(jīng)濟組織成員且并未有位于該村的宅基地和房屋也并非被征收人。綜上，法院判決駁回原告的訴訟請求。

【法官連線】因歷史原因造成的宅基地流轉(zhuǎn)不宜認定為無效

《中華人民共和國土地管理法》經(jīng)1988年、1998年和20年修改，始終規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，國務(wù)院相關(guān)規(guī)定明確禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地和農(nóng)村住房，但因歷史原因造成的將宅基地房屋出售給本集體經(jīng)濟組織成員，合同履行并不會導(dǎo)致宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)到本集體經(jīng)濟組織之外，對本集體經(jīng)濟組織享有的集體土地所有權(quán)不構(gòu)成影響，不宜認定為無效，僅是出售宅基地房屋一方不得再申請宅基地建房。本案中，王水于1988年將其兩間瓦房和家具以1800元賣于王小火，當時王水一戶工作生活及戶籍均在蘭州，王小火一戶為幸福村集體經(jīng)濟組織成員，雙方均確認房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書的真實性，且王水及原告在簽訂協(xié)議后近三十年的時間中并未主張撤銷協(xié)議也未與王小火協(xié)商解除協(xié)議并退還購房款，故該房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書能夠體現(xiàn)雙方之間房屋買賣的真實意思表示，當事人應(yīng)當誠實守信地履行協(xié)議。

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