“雙學區(qū)房”廣告名不符實法院判決開發(fā)商賠償1萬元

“購買雙學區(qū)房，增值教育坐享其成”“20年黃金教育鏈”“12年全齡名校”……為了讓孩子贏在起跑線上，許多家長不惜重金購買名校學區(qū)房，那些讓人眼熱心動的廣告語，更加倍刺激著購房者的神經(jīng)，成為樓盤廣告策劃“必殺技”。然而，真實的情況可能與廣告相差甚遠。近日，就對一起商品房銷售合同糾紛案依法判決，被告房地產(chǎn)公司賠償原告購房者1萬元。

看廣告購房，事與愿違

小丁與小陳均為外地來蘇工作人員，格外重視教育的小夫妻一直將優(yōu)質(zhì)學區(qū)視為在蘇州購房的最優(yōu)先目標?！俺鮼碚У?，我們聽信了開發(fā)商所謂‘雙學區(qū)房’宣傳，一下就動了心。”據(jù)小丁夫婦陳述，從他們第一次看房到簽訂合同以及最后交房的過程中，開發(fā)商一直聲稱“雙學區(qū)”是其最大賣點，“業(yè)主可在第一轄區(qū)的實驗中學和第二轄區(qū)的外國語中學（均為化名）作雙向選擇?！?br>
“實驗中學可是響當當?shù)拿?，再說房子屬于第一轄區(qū)，孩子的小學也可以在該轄區(qū)就讀?！闭浅@樣的教育規(guī)劃目標出發(fā)，20年10月，他們與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，購買了一套建筑面積0平方米，總價120萬元的房子。

不過，在這份合同中，雙方未將開發(fā)商關于學區(qū)的宣傳及允諾內(nèi)容載入，而且，該合同還在補充協(xié)議中約定：買受人已充分了解該房屋的規(guī)劃內(nèi)容……買受人同意按照本房屋的現(xiàn)有狀態(tài)及小區(qū)規(guī)劃接受并簽署本合同，售樓沙盤、樣板房等所體現(xiàn)之房屋設計及小區(qū)規(guī)劃僅作廣告宣傳，不作為合同的具體組成部分。

合同簽訂后，丁某夫婦按約支付了購房款，并于20年2月辦妥房屋產(chǎn)權登記。自此，他們便靜候?qū)W校配套佳音。然而結果令人大跌眼鏡：20年4月到6月期間，公安局、教育局等部門均明確答復：該樓盤項目區(qū)劃屬于第二轄區(qū)，小學和初中施教區(qū)學校分別為二轄區(qū)小學校和外國語中學。

丁某夫婦這才搞明白，他們所購買的房產(chǎn)根本不在實驗中學的學區(qū)范圍內(nèi)?！芭畠翰粌H讀不到實驗中學，連第一轄區(qū)的小學也沒法念?！狈驄D倆認為，開發(fā)商交付的房屋無法達到宣傳中的雙學區(qū)房，按照公認的市場行情，重點中學學區(qū)房的價值高于非重點中學學區(qū)的房屋，于是訴至法院要求判令開發(fā)商賠償房屋差價2萬元。

被告構成違約，原告亦有過錯

經(jīng)查明，在該樓盤當時的路面廣告中，確實頻繁出現(xiàn)“雙學區(qū)”字樣。在搜房網(wǎng)關于該樓盤的宣傳視頻中，置業(yè)顧問就周邊配套介紹稱“樓盤中學為雙學區(qū)，業(yè)主可以雙向選擇”。20年2月至5月間，在被告開發(fā)商公眾號推送的文章中，也多次使用“雙學區(qū)”、“雙學區(qū)保障”、“選房容易擇校難”、“雙學區(qū)，實驗中學”等字樣。

法院認為，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

本案中，原告與被告簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當事人真實意思表示。根據(jù)被告銷售廣告及宣傳資料，普通購房人可自然得出涉案房屋屬于實驗中學施教區(qū)范圍、其子女可在該校就讀的結論，進而對其作出是否購買涉案房屋及涉案房屋價格的確定產(chǎn)生重要影響，所以應當視為要約，即使在雙方未將被告關于學區(qū)的宣傳及允諾內(nèi)容載入《商品房買賣合同》，但該內(nèi)容也應作為合同的組成部分，雙方均應受其約束?，F(xiàn)根據(jù)相關文件，涉案房屋不屬于實驗中學學區(qū)范圍，被告違反了合同約定，構成違約，應承擔違約責任。

另一方面，本案的承辦法官也指出，不動產(chǎn)屬于家庭的大額財產(chǎn)，其首要功能是居住。為選擇學區(qū)而選購住房的購房人不同于普通購房者，有理由相信其對當?shù)氐膶W區(qū)政策有更為深入的了解，相對普通購房者更應盡審慎的注意義務。

“結合本案來看，首先，在蘇州大市范圍內(nèi)，從未出現(xiàn)過某一小區(qū)屬于不同學校學區(qū)、業(yè)主可自由選擇就學的情況，對于被告所做的雙學區(qū)宣傳，購房者應有起碼的鑒別與判斷；其次，即使原告對此缺乏起碼的判斷，其也應了解某小區(qū)是否屬于某學校施教區(qū)范圍并非由開發(fā)商決定，而是由政府教育部門決定，本著對自己負責的態(tài)度，原告也應向相關政府部門核實后再做決定；第三、教育行政部門只有在小區(qū)樓盤完成交房、不動產(chǎn)辦理登記后才會正式公布該小區(qū)的施教區(qū)劃分，房屋銷售過程中的學區(qū)廣告具有巨大的不確定性?！币虼?，承辦法官表示，學區(qū)選擇并非本案房屋買賣合同的合同目的，原告由于疏忽、輕率而作出購買涉案房屋的決定，自身也存在相當過錯。

至于雙方在合同附件中寫明的補充條款，法院認為，上述約定作為出賣方提供的格式條款，形式上未采取足以引起購房者注意的方式對原告進行提示和說明，內(nèi)容上排除了買方主要的權利、免除了自身義務，因而為無效約定。

鑒于原告主張的房屋差價損失沒有證據(jù)證明。但是，被告的不當宣傳構成違約，引起了本案糾紛的產(chǎn)生，最終法院綜合考慮雙方的過錯程度及合同的履行情況，判定被告賠償原告損失1萬元。

【法官提醒】購房者應盡到“審慎注意義務”

以購買“學區(qū)房”為主要目的買房人，一定要提前向所在學校及教育部門核實好相關入學政策，因為不同地方的學區(qū)劃分政策或每年有微調(diào)。另外，就近入學指的是“相對就近”概念，而非絕對位置的遠近，不是指某個學生的家庭住址距離某間學校最近就能就近入學；也不是指某一所小學距離某一所中學近，就能就近入學。如果學校已建好，應先去學校咨詢了解是否與開發(fā)商承諾一致，如未建好可讓開發(fā)商出示學校的招生協(xié)議，并可將這些名校分校入學作為購房合同條款寫入合同。由于現(xiàn)在新房供應較多的區(qū)域，許多學校僅在規(guī)劃中，什么時候建成、什么時候招生、是否對口劃片都沒有落到實處，所以家長們選房時要特別留心。

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