“補(bǔ)空方”安置人口的拆遷安置權(quán)益如何認(rèn)定？

【案情】

朱某甲系朱某丙和朱某乙母親。朱某乙與周某是夫妻關(guān)系，朱阿蘭系朱某乙與周某之女。朱某丙系葛某甲母親，葛某甲系尤某母親。朱某甲戶位于南通市崇川區(qū)鐘秀街道校西村十二組的房產(chǎn)系朱某甲與其丈夫張某某在1972年建造。1982年12月，朱某甲戶填具《南通市郊區(qū)鐘秀公社社員建房審批證書》，以農(nóng)戶4人（朱某甲、朱吉華、朱某丙和葛某甲）、非農(nóng)戶1人（朱某甲丈夫張振明）及獨(dú)生子女照顧1人（葛某甲），申請(qǐng)對(duì)位于南通市鐘秀鄉(xiāng)校西大隊(duì)12小隊(duì)的舊房三間進(jìn)行翻建。1994年5月，朱某甲戶以農(nóng)戶4人（朱某甲、朱某丙、葛某甲、朱阿蘭）及非農(nóng)戶3人（張振明，朱某乙、周某）再次申請(qǐng)對(duì)上述位于南通市鐘秀鄉(xiāng)校西村12組的另兩間舊房翻建。20年3月20日，因外環(huán)東路西側(cè)地塊拆遷工程需對(duì)朱某甲戶位于南通市校西村12組的房屋進(jìn)行拆遷，南通泰和房地產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)朱某甲戶的上述房產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估。評(píng)估公司確認(rèn)該戶享有房屋安置面積為122平方米。20年5月2日，朱某甲戶填具《南通市崇川區(qū)民房建設(shè)申報(bào)審批表》，以農(nóng)戶4人（朱某甲、朱某丙、葛某甲、尤某）及非農(nóng)戶2人（周某、朱阿蘭）申請(qǐng)補(bǔ)空方10.3平方米。20年9月12日，該戶最終獲準(zhǔn)享受空方9.93平方米。20年9月18日，南通市恒成房屋拆遷有限公司與朱某甲戶就上述房產(chǎn)的拆遷依照上述補(bǔ)空方情況再次簽訂了南通市城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。協(xié)議確認(rèn)朱某甲戶獲得180平方米低價(jià)位購買商品房的權(quán)益。2012年5月4日，朱某丙、葛某甲、尤某提起訴訟，要求法院基于原告的宅基地使用權(quán)依法分割拆遷利益。

【訴辯】

原告訴稱，被告簽訂房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)使用了原告的戶口獲得了拆遷補(bǔ)償款，并以拆遷補(bǔ)償款優(yōu)惠購買了房屋，原告作為朱某甲戶常住人口，應(yīng)當(dāng)享有享有的拆遷補(bǔ)償、安置權(quán)益。

被告辯稱，原告在朱某甲戶是為了補(bǔ)空方的需要，原告最多只能享有與增補(bǔ)空方有關(guān)的利益。

【審理】

一審法院認(rèn)為，拆遷的對(duì)象是戶，拆遷、安置是針對(duì)戶內(nèi)所有成員，不只是針對(duì)拆遷房產(chǎn)所有人。朱某甲、朱某乙、周某認(rèn)為拆遷對(duì)象是被拆遷房屋及其附屬物的所有人，補(bǔ)償及安置利益只能由原房屋產(chǎn)權(quán)人享有，該主張沒有法律依據(jù)，不予采信。補(bǔ)空方是根據(jù)政策針對(duì)拆遷戶內(nèi)所有成員的具體情況而作出的。關(guān)于拆遷安置權(quán)益，應(yīng)體現(xiàn)在拆遷戶以拆遷戶限定價(jià)購買安置房的價(jià)格與該房市場價(jià)格的差額上。案涉安置房的優(yōu)惠購買價(jià)為4569.36元，市場評(píng)估價(jià)為元，兩者價(jià)差.64元，為拆遷安置權(quán)益。朱某丙、葛某甲、尤某依占該拆遷戶成員數(shù)的比例應(yīng)當(dāng)享有該部分權(quán)益的一半份額，即.32元。故一審法院認(rèn)定原告的拆遷安置權(quán)益為.32元。

一審法院判決后，被告不服一審判決上訴至二審法院，二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，安置權(quán)益的取得來源于被拆遷房屋，朱某丙一方在朱某甲戶房屋被拆遷前并未常住于此，結(jié)合安置權(quán)益更側(cè)重于補(bǔ)償常住人口居住權(quán)益的特性，在對(duì)安置權(quán)益進(jìn)行分割時(shí)不宜簡單按照安置人口均等分配。朱某甲一方在獲批低價(jià)位住宅商品房計(jì)劃面積后積極籌措資金購買了兩套安置房，此后一段時(shí)間房價(jià)漲幅較大，在本案中體現(xiàn)出較高的拆遷安置權(quán)益，對(duì)此朱某甲一方對(duì)被拆遷房屋及安置房屋具有投入。應(yīng)根據(jù)房屋建造出資情況、被拆遷前實(shí)際居住情況及安置權(quán)益的實(shí)現(xiàn)因素等綜合考量雙方的權(quán)益比重，以達(dá)到雙方對(duì)房屋的貢獻(xiàn)分析獲得利益的平衡。二審認(rèn)為朱某丙、葛某甲、尤某在朱某甲戶拆遷安置權(quán)益.64元中享有35%的份額為宜，即5544.62元。為此，二審法院認(rèn)定被上訴人享有的安置權(quán)益為5544.62元。

二審法院判決后，上訴人申請(qǐng)?jiān)賹?，法院?jīng)再審認(rèn)為，關(guān)于拆遷安置權(quán)益，該權(quán)益系對(duì)被拆遷戶常住人口的居住權(quán)益的補(bǔ)償和落實(shí)。本案中，朱某甲戶被拆遷合法住宅面積為121.94平方米，政府部門在考慮朱某丙、葛某甲、尤某戶口的情況下，為該戶補(bǔ)了9.93平方米的空方，確認(rèn)該戶可按照六人享受低價(jià)位商品房計(jì)劃面積為180平方米。即朱某甲戶在考慮朱某丙、葛某甲、尤某戶口的情況下，增加了可購買低價(jià)位商品房的計(jì)劃面積58.06平方米。據(jù)此，本院認(rèn)為朱某丙、葛某甲、尤某一方在拆遷安置權(quán)益中可享受的系58.06平方米的低價(jià)位商品房的計(jì)劃面積的權(quán)益。朱某甲、朱某乙、周某一方享受了朱某丙一方的拆遷安置權(quán)益，但使用低價(jià)位商品房的計(jì)劃面積，只是購房時(shí)享受到一定面積內(nèi)價(jià)格的優(yōu)惠，并非直接獲取特定的商品房或房屋面積。故對(duì)朱某丙、葛某甲、尤某所享有的拆遷安置權(quán)益的市場價(jià)值按購買低價(jià)位商品房時(shí)的限定價(jià)面積之外不享有優(yōu)惠的5180元每平方米計(jì)算為宜。綜上朱某丙、葛某甲、尤某一方享有的拆遷安置權(quán)益為3050.8元。

【評(píng)析】

本案的爭議焦點(diǎn)為作為補(bǔ)空方的安置人口，其拆遷安置權(quán)益如何認(rèn)定？本案經(jīng)過一審、二審以及再審，各級(jí)審理機(jī)關(guān)在認(rèn)定補(bǔ)空方的安置人口的拆遷安置權(quán)益上出現(xiàn)了不同的觀點(diǎn)，再審法院結(jié)合實(shí)際占用的優(yōu)惠購房面積以及不享受優(yōu)惠的房價(jià)作為計(jì)算基準(zhǔn)計(jì)算補(bǔ)空方安置人口的安置權(quán)益，隨著家庭內(nèi)部析產(chǎn)糾紛呈現(xiàn)多發(fā)態(tài)勢(shì)，如何較好的平衡安置權(quán)利人與被拆遷人的權(quán)益，筆者認(rèn)為在認(rèn)定安置權(quán)利人安置權(quán)益時(shí)，應(yīng)從以下幾個(gè)方面考慮：

一是對(duì)被拆遷房屋的建設(shè)有無貢獻(xiàn)，有無實(shí)際居住，有部分空掛戶，實(shí)際上在離開被拆遷房屋之前，與被拆遷人系共同家庭成員，對(duì)原有房屋建設(shè)有貢獻(xiàn)，盡管因離婚等原因?qū)е鹿灿谢A(chǔ)喪失，但并不影響其對(duì)原有的房屋享有一定的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，在原有房屋被拆遷后，其所享有的財(cái)產(chǎn)權(quán)益即隨著房屋拆遷轉(zhuǎn)化為對(duì)安置房屋享有的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，因而該部分人若主張以安置房屋現(xiàn)有價(jià)值計(jì)算拆遷權(quán)益具有法律依據(jù)。本案中，原告并非實(shí)際居住在被拆遷房屋內(nèi)，一審法院僅簡單以安置人口均等分配并不符合安置權(quán)益對(duì)常住人口居住權(quán)益補(bǔ)償?shù)奶匦浴?br>
第二，對(duì)被拆遷房屋有無部分繼承權(quán)利，部分空掛戶系原有家庭成員，因結(jié)婚等原因離開原有家庭，盡管戶口未遷出，且在房屋建設(shè)中并無貢獻(xiàn)，但因部分房屋所有權(quán)人死亡產(chǎn)生繼承權(quán)，因而基于繼承權(quán)對(duì)被拆遷房屋享有一定的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，該部分財(cái)產(chǎn)權(quán)益也會(huì)因房屋被拆遷置換發(fā)生財(cái)產(chǎn)權(quán)益的轉(zhuǎn)換，故而其主張對(duì)安置房屋享有一定的財(cái)產(chǎn)權(quán)益也應(yīng)受法律支持。

第三，安置權(quán)益的計(jì)算基準(zhǔn)要充分考慮購房人本身對(duì)安置房屋的貢獻(xiàn)，實(shí)際上把房屋的自然增值部分的利益判給未購房的一方，即本案中的安置權(quán)利人，這對(duì)購房人明顯不公，尤其是近幾年房價(jià)出現(xiàn)大幅度漲價(jià)，房屋本身的自然增值甚至達(dá)到幾十萬，購房人對(duì)安置房屋投入了資金、時(shí)間，通過低價(jià)位購房將拆遷安置權(quán)益實(shí)現(xiàn)了物化，購房人對(duì)安置房進(jìn)行了投資，但安置權(quán)利人并未進(jìn)行投資，則房屋的自然增值收益應(yīng)歸投資人，而非未進(jìn)行投資的安置權(quán)利人，因而在計(jì)算基準(zhǔn)上，以購房時(shí)的不享受優(yōu)惠的價(jià)格進(jìn)行計(jì)算更具合理性。

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