首付未繳全，房子還能賣給你嗎？

20年4月日，許某夫婦與如東某地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂商品房買賣合同，約定：二人購買該公司開發(fā)建設(shè)的一套房屋，雙方約定付款方式為：1.二人支付首付9839元，若未支付，經(jīng)催告后7日內(nèi)仍未支付，該地產(chǎn)公司有權(quán)解除合同，且二人按總房款的10%支付違約金；2、剩余購房款元，二人以銀行按揭方式交付該地產(chǎn)公司，可以委托原告代為辦理銀行按揭手續(xù)，或者自行辦理銀行按揭手續(xù)……若自行辦理銀行按揭手續(xù)，必須在簽約后10天內(nèi)辦理完畢，否則，雨潤地產(chǎn)公司有權(quán)解除合同……

合同簽訂后，許某夫婦已支付房款元。未達到首付款的付款比例，但該地產(chǎn)公司未予催告。二人也未辦理銀行貸款，地產(chǎn)公司亦未催告二購房人辦理銀行按揭，亦未在約定的解除權(quán)行使期限向購房人送達解除購房合同通知書。然地產(chǎn)公司于2018年10月23日訴至，要求解除與許某夫婦之間的商品房買賣合同，并由二人支付違約金.9元。

案件受理后，許某夫婦不同意解除合同，愿意在原來房屋單價的基礎(chǔ)上每平米加價1000元，但同時表示因履行能力有限，于2019年6月份履行剩余購房價款。

在審理中認為：許某夫婦與地產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同系真實意思表示，且不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，應屬合法有效。雙方均應按照合同約定履行義務。

關(guān)于地產(chǎn)公司要求解除雙方間合同的問題，雙方約定了解除權(quán)，應首先考慮是否適應合同約定解除。許某夫婦與地產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同中約定了解除權(quán)，二人未按合同約定給付購房款，地產(chǎn)公司根據(jù)約定的解除權(quán)可解除購房合同。雙方未約定解除權(quán)行使的期限，依照相關(guān)規(guī)定，在地產(chǎn)公司未催告的情況下，其應在違約事宜發(fā)生之日起一年內(nèi)行使解除權(quán)。但本案中地產(chǎn)公司在明知購房人許某未交齊全部首付，且未辦理按揭貸款的情況下，未予催告購房人，按照購房合同約定，地產(chǎn)公司最早可在20年7月行使約定解除權(quán)，但是在此后三年多的時間內(nèi)地產(chǎn)公司未向二購房人未發(fā)放解除合同通知書，故地產(chǎn)公司的約定解除權(quán)消滅。許某夫婦與地產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同繼續(xù)有效。

本案是否適用合同的法定解除，根據(jù)合同法第六十條的規(guī)定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。許某夫婦與地產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同已明確購房人支付價款的方式和期限，但二購房人未按約足額履行，違反了合同約定。地產(chǎn)公司雖怠于行使約定解除權(quán)至其約定解除權(quán)消滅，但是其尚可依據(jù)法定解除權(quán)主張解除合同。二購房人遲延履行合同，雖在訴訟中表示愿意繼續(xù)履行，甚至以約定購房款加價1000元繼續(xù)履行，但對給付購房款的期限上仍未能有積極的履行態(tài)度，鑒于二購房人在約定解除條款中怠于履行合同義務的態(tài)度，可判斷二購房人的行為已構(gòu)成實質(zhì)違約，地產(chǎn)公司可依據(jù)法定解除權(quán)解除購房合同，關(guān)于違約金，依照雙方購房合同的約定計算。據(jù)此，如東法院判決：1.解除地產(chǎn)公司與許某夫婦簽訂的商品房買賣合同；2.許某夫婦支付地產(chǎn)違約金.9元。

【法官后語】

一、約定解除權(quán)系形成權(quán)，除斥期間未行使權(quán)利，約定解除權(quán)喪失。

約定解除權(quán)是根據(jù)合同雙方當事人的約定而發(fā)生的解除權(quán)。約定解除權(quán)既可由一方享有，也可由雙方享有，既可在訂立合同時約定，也可以另外訂立一個合同約定。約定解除權(quán)的發(fā)生原因是當事人之間的約定，這種約定也是一種合同，根據(jù)合同自由原則約定解除的內(nèi)容以及行使方式，合同當事人可以自行決定，但是約定必須符合民事法律行為的生效要件，否則約定解除權(quán)的條款無效。解除權(quán)本質(zhì)系形成權(quán)，約定的條件成就時，根據(jù)除斥期間相關(guān)規(guī)定，當事人若不行使解除權(quán)，約定解除權(quán)自動喪失，合同仍不能解除。

二、法定解除權(quán)有特定種類及構(gòu)成要件

法定解除權(quán)是由法律規(guī)定而發(fā)生的解除權(quán)，即法律在一定情況下賦予當事人解除合同的權(quán)利。法定解除合同的條件是法律規(guī)定的，當條件成熟時，享有法定解除權(quán)的一方可行使法定解除權(quán)，以其單方意思即可解除合同。我國合同法第九十四條規(guī)定了法定解除權(quán)的情形，但根據(jù)立法精神，只有當事人嚴重違約或有其他原因?qū)е潞贤瑹o法實現(xiàn)時，才賦予當事人合同解除權(quán)，主要存在發(fā)生不可抗力或因一方當事人遲延履行、逾期違約以及根本違約等情形。體現(xiàn)了合同法尊重意思自治，遵守交易規(guī)則，促進合同履行的公平、效率原則。但法律規(guī)定較為原則，實踐中還應根據(jù)不同情形把握是否構(gòu)成法定解除權(quán)情形。

三、約定解除權(quán)和法定解除權(quán)可并存,約定解除權(quán)優(yōu)先于法定解除權(quán)，約定解除權(quán)消滅，守約當事人可依據(jù)法定解除權(quán)解除合同。

在同一當事人間，法定解除權(quán)與約定解除權(quán)可以并存，根據(jù)意思自治原則，當事人也可以約定改變或排除法定解除權(quán)，約定解除權(quán)優(yōu)先于法定解除權(quán)，故在約定解除權(quán)的案件審理過程中，應優(yōu)先審查適用約定解除權(quán)，如符合約定事由，亦未超出除斥期間，依照約定解除權(quán)的相關(guān)規(guī)定解除合同。如約定解除權(quán)消滅后，解除權(quán)并不當然消滅，守約當事人尚可依據(jù)法定解除權(quán)主張解除合同,違約當事人違反約定解除權(quán)是由可用于判斷是否根本違約。

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