物業(yè)管理費(fèi)糾紛調(diào)解處理的原則
1、引導(dǎo)物業(yè)公司運(yùn)用正當(dāng)手段維護(hù)權(quán)益
有些物業(yè)公司在業(yè)主欠交物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，會(huì)采取斷電、斷水、限制業(yè)主進(jìn)出物業(yè)使用區(qū)域、對(duì)業(yè)主進(jìn)行罰款或表示在物業(yè)管理過(guò)程中給業(yè)主造成損害不承擔(dān)任何責(zé)任等措施，迫使業(yè)主履行交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。這些做法缺乏合法性，不宜提倡。在調(diào)處這類(lèi)糾紛時(shí)，應(yīng)向物業(yè)管理公司指出，業(yè)主違約拒絕交付物業(yè)管理費(fèi)用的，物業(yè)管理公司應(yīng)采取書(shū)面督促或公力救濟(jì)等合法手段來(lái)保護(hù)自身的合法權(quán)益，而不應(yīng)采取上述不當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行所謂的自力救濟(jì)，否則會(huì)構(gòu)成侵權(quán)責(zé)任。
2、利用“滯納金”的杠桿作用平衡利益
物業(yè)管理合同大多約定，業(yè)主逾期交納物業(yè)管理費(fèi)的，物業(yè)公司可以從逾期之日起按應(yīng)交納費(fèi)用的一定比例加收滯納金。實(shí)踐中，物業(yè)公司在主張物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，往往同時(shí)主張業(yè)主欠交物業(yè)管理費(fèi)所產(chǎn)生的滯納金。有時(shí)因業(yè)主長(zhǎng)期拖欠物業(yè)管理費(fèi)，滯納金的數(shù)額亦不菲。所以在調(diào)處糾紛時(shí)用好“滯納金”這根“杠桿”，對(duì)平衡當(dāng)事人利益、平息矛盾有著十分重要的作用。具體方法上：一是根據(jù)業(yè)主逾期交納物業(yè)管理費(fèi)的主觀過(guò)錯(cuò)程度、欠交數(shù)額、物業(yè)服務(wù)是否具有瑕疵等情況，視不同情形促使物業(yè)公司主動(dòng)放棄部分或全部滯納金，以盡快解決糾紛；二是結(jié)合滯納金的計(jì)算數(shù)額，如果已經(jīng)超過(guò)物業(yè)管理費(fèi)本金的，就要引導(dǎo)物業(yè)公司放棄超出本金部分的滯納金，以使雙方利益趨于平衡。
3、區(qū)分業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)是否具有合法理由
有些業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)有一定的合法理由，大多表現(xiàn)為物業(yè)公司未履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定，如未打掃小區(qū)衛(wèi)生、保安未履行崗位職責(zé)等，引起業(yè)主不滿(mǎn)，以拒交物業(yè)管理費(fèi)的方式予以抵制。此時(shí)應(yīng)認(rèn)識(shí)到，依照《合同法》規(guī)定，業(yè)主可以行使與對(duì)方違約程度相適應(yīng)的合同履行抗辯權(quán)，即在物業(yè)公司不履行義務(wù)或不適當(dāng)履約義務(wù)時(shí)，減少或免除物業(yè)管理費(fèi)的支付義務(wù)。但該抗辯權(quán)行使的范圍究竟有多大，應(yīng)結(jié)合物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容、物業(yè)公司實(shí)際履行情況、物業(yè)公司是否具有過(guò)錯(cuò)等因素綜合考慮。在調(diào)處時(shí)，應(yīng)在分析利弊的基礎(chǔ)上，引導(dǎo)當(dāng)事人自行協(xié)商，找到平衡點(diǎn)。如果業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)無(wú)合法理由的，應(yīng)做好其思想教育工作，使其對(duì)自己的行為后果產(chǎn)生合理預(yù)期并補(bǔ)交物業(yè)費(fèi)。
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