抵押貸款的額度取決于房產(chǎn)價值的評估以及借款人自身的借款條件。

一、房屋估值

房屋的估值對抵押貸款額度的影響巨大，房屋評估價值越高，借款人所能申請到的貨款額度就越高。但房屋估值往往不等于房屋市值，為了抵御房地產(chǎn)市場價格的波動，其通常會在房屋市價的基礎上留有一定的下行空間，但的來說，價格懸殊不大。一般來說，房屋評估價值受到房屋的性質(zhì)、使用年限、樓齡、成交參考市值、地段、學位情況以及變現(xiàn)能力等相關因素的影響。不同房產(chǎn)屬性的抵押成數(shù)也各不同。貸款人資質(zhì)主要從以下幾個角度來分析。

①信用狀況
借款人信用狀況不好的話，貸款將會受到影響，嚴重還會被拒絕貸款。若借款人信用狀況將有利于申請到更高的貸款額度。
②收入狀況
借款人收入狀況越流水越充足，所能獲得的貸款額度越高;

③財產(chǎn)狀況
財產(chǎn)狀況越好證明借款人的還款能力越強，那么所能獲得的額度，將有可能會越高。

二、房屋的性質(zhì)與貸款的成數(shù)

1.住宅70年產(chǎn)權，普遍可以貸款7成（抵押貸款）；
2.公寓40/50/70年產(chǎn)權，可以貸57成，普遍只能貸款5成，個別帶陽臺通燃氣，居住性質(zhì)的公寓最高可以抵押貸款7成；
3.別墅有分50年/70年的商用別墅/住宅別墅，別墅的抵押成數(shù)普遍是56成，可以接受的銀行不多；
4.商鋪、寫字樓、廠房目前商鋪寫字樓抵押貸款只接臨街外鋪，商務中心的甲級寫字樓，工業(yè)廠房等貸款的成數(shù)也是在45成。
5.雙拼房雙拼房必須兩套房產(chǎn)一起抵押，抵押的成數(shù)普遍在6成左右。

三、房屋的樓齡與貸款的年限
一般銀行抵押只接受30年樓齡以內(nèi)的房產(chǎn)，超過30年的需帶優(yōu)質(zhì)重點學位。且普遍需要符合抵押物樓齡+借款年限≤45年/抵押人+貸款年限≤70年。

四、借款人的年齡與借款的年限

目前銀行普遍規(guī)定借款人/產(chǎn)權人的年齡+借款年限最高不超過70年，普遍銀行是65年，即如果是按揭貸款想要貸滿30年，年齡應少于40歲。
需要注意的是無論是按揭貸款還是抵押貸款，銀行不接受超過（包含）65歲的借款人，但最高可以接受70歲的抵押人，需提供直系親屬作為借款人。

五、借款人的收入與負債情況

按揭貸款中銀行要求借款人需提供能覆蓋月供金額2倍以上的收入流水及證明，按揭貸款中對借款人的收入流水情況把控較為嚴格；

抵押消費性貸款在抵押性消費貸款中，銀行對借款人的收入流水及負債情況需把控在月供負債（包含本筆）/月收入少于或等于55%。

抵押經(jīng)營性貸款相反在抵押經(jīng)營性貸款中，銀行對借款人并不非?？粗刎搨闆r，主要把控收入來源以及公司的經(jīng)營情況，只要求借款人征信不能有體現(xiàn)的小額貸款，小額貸款需要先結清。

綜上，房屋可以貸款多少年，貸款多少額度，都與房屋和個人的情況息息相關。而按揭貸款主要依據(jù)目前的限貸政策。而在抵押貸款中，抵押性的消費貸款（無需公司）限制會比較多，例如額度最高300萬，年限不超過5年，看重負債收入比等。而抵押性質(zhì)的經(jīng)營貸可謂是占盡優(yōu)勢，普惠金融利率大多執(zhí)行目前國家的基準利率（年化在4.35%/4.75%/4.9%），還款方式靈活，先息后本隨借隨還，額度最高3000萬，年限1030年等優(yōu)惠政策都向經(jīng)營貸傾斜。