很多小區(qū)都會(huì)有這樣的情況：樓內(nèi)大廳、電梯里都是各種各樣的廣告，但小區(qū)物業(yè)接廣告并未經(jīng)過業(yè)主同意。小區(qū)電梯廣告一年能收入多少錢?錢都去哪兒了?這基本成了一筆糊涂賬。對(duì)于這個(gè)社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問題，今年全國兩會(huì)審議的《民法典·物權(quán)編(草案)》第282條明確規(guī)定：建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有。

民法典廣告收益包括哪些？

案例：

自2002年11月25日開始，新華物業(yè)公司為富潤(rùn)小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。2008年6月21日，業(yè)委會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)作出的實(shí)施業(yè)主自治的決議，終止與新華物業(yè)公司的物業(yè)管理服務(wù)合同。后雙方辦理交接手續(xù)時(shí)，業(yè)委會(huì)認(rèn)為雙方的移交清單沒有囊括物業(yè)公司在2004年至2007年間對(duì)小區(qū)共有部分收益的廣告、經(jīng)營等收益，故訴至法院，要求物業(yè)公司返還在2004年至2007年間收取的小區(qū)共有部分收入600萬元。

解讀：

“物業(yè)公司利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)頗為常見，特別是侵吞小區(qū)外墻廣告、電梯廣告收益等侵害業(yè)主權(quán)利問題頻頻發(fā)生。” 西南政法大學(xué)民商法學(xué)院副院長(zhǎng)、教授張力表示，大多數(shù)小區(qū)外墻廣告、電梯廣告都是由物業(yè)公司和廣告公司直接簽訂協(xié)議，事先并沒有征詢過業(yè)主意見。許多物業(yè)公司認(rèn)為，廣告收益應(yīng)該劃入物業(yè)公司，作為管理費(fèi)的一部分由物業(yè)公司統(tǒng)一支配，并稱廣告收益被作為組織居民活動(dòng)的經(jīng)費(fèi)。但對(duì)于物業(yè)這種說法，許多業(yè)主表示不信任，認(rèn)為現(xiàn)實(shí)中一些小區(qū)廣告收益的賬目并沒有公開，廣告收益被作為組織居民活動(dòng)的經(jīng)費(fèi)的這種說法可能只是物業(yè)公司對(duì)付業(yè)主的幌子。

針對(duì)這種現(xiàn)象，《民法典·物權(quán)編》（草案）新增條文加以明確規(guī)定，進(jìn)而加強(qiáng)對(duì)業(yè)主權(quán)利的保護(hù)，強(qiáng)化業(yè)主對(duì)共有部分共同管理的權(quán)利，并明確共有部分產(chǎn)生的收益屬于業(yè)主共有。《民法典·物權(quán)編》（草案）第287條明確規(guī)定，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)由業(yè)主共同決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。同時(shí)《民法典·物權(quán)編》（草案）第282條還規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有。

“那么，日后物業(yè)公司利用小區(qū)外墻或電梯張貼廣告等‘利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)’行為不僅須經(jīng)業(yè)主同意，由業(yè)主共同決定，而且該廣告收入為利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后屬于業(yè)主共有?！睆埩φf，由此可見《民法典·物權(quán)編》（草案）新增該規(guī)定旨在規(guī)范建筑物區(qū)分所有權(quán)共有部分的管理，回應(yīng)現(xiàn)實(shí)中物業(yè)公司改變共有部分用途或利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)侵害業(yè)主權(quán)利的現(xiàn)象，其有利于強(qiáng)化保護(hù)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)共有部分的合法權(quán)益。

民法典廣告收益怎么分配？

電梯廣告收入不菲

電梯廣告其實(shí)價(jià)格不菲，相應(yīng)的，靠電梯廣告所獲營收也是一筆不小的數(shù)目。

北京地區(qū)電梯靜態(tài)框架廣告基本上每塊每周的廣告費(fèi)在120元至150元之間。一年下來一塊靜態(tài)框架的廣告費(fèi)在六千至八千元左右。一個(gè)電梯起碼可以安裝3塊靜態(tài)框架廣告，一年下來僅靜態(tài)框架廣告費(fèi)就高達(dá)2萬元左右?？梢圆シ艅?dòng)態(tài)視頻的電子廣告屏收費(fèi)更高。以秒為單位計(jì)費(fèi)，算下來一塊電梯電子廣告屏一周的廣告費(fèi)就高達(dá)六千元左右。

在廣告商們口中，每一個(gè)電梯上的每一塊廣告屏，無論靜態(tài)還是動(dòng)態(tài)，都被稱為一個(gè)“點(diǎn)位”。廣告商們不僅會(huì)把各個(gè)社區(qū)的具體位置、社區(qū)里的樓棟數(shù)、單元數(shù)和電梯總數(shù)提供給客戶，還會(huì)把社區(qū)的交房時(shí)間、房?jī)r(jià)和房租水平、業(yè)主入住人數(shù)和入住率，包括入住人群大概是哪種企業(yè)甚至具體是哪個(gè)單位的都調(diào)查得清清楚楚，有針對(duì)性地提供給有不同需求的客戶。這些廣告投放的合同，絕大多數(shù)都是由廣告公司和物業(yè)公司簽訂的。據(jù)北京某大型物業(yè)公司內(nèi)部人士透露，物業(yè)公司實(shí)際收到的電梯廣告費(fèi)用，大致為每塊每年一兩千元。一個(gè)中等規(guī)模的社區(qū)，一年電梯廣告費(fèi)收入少則十幾萬元，多則幾十萬元。

電梯廣告收入屬于全體業(yè)主

雖然絕大多數(shù)居民區(qū)的電梯內(nèi)都被投放了廣告，但不少人并沒有意識(shí)到這筆電梯廣告的收入和自己有關(guān)，更別提向物業(yè)要求說明電梯廣告收入的使用情況。只有極少數(shù)社區(qū)的物業(yè)會(huì)在年度賬目公示中提及電梯廣告收入和支出，即使公示，一般也就是籠統(tǒng)地介紹用于社區(qū)的公共設(shè)施建設(shè)，具體是否照此執(zhí)行，或者到底建了哪些公共設(shè)施，很少有哪家物業(yè)說得清。不僅是北京，各地其實(shí)都有地方性法規(guī)涉及電梯廣告等社區(qū)公共區(qū)域的經(jīng)營，并明確收益屬于全體業(yè)主所有。

比如山東省去年開始實(shí)施的《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和陜西省頒布的《陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例》中都明確規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告、租賃等經(jīng)營行為的，所得收益屬于全體業(yè)主共有。此外陜西省自去年2月1日起還專門頒布實(shí)施了《陜西省電梯安全監(jiān)督管理辦法》，其中明確規(guī)定：電梯轎廂內(nèi)部廣告所有收入歸業(yè)主所有，優(yōu)先用于支出電梯維護(hù)保養(yǎng)等費(fèi)用。

民法典解讀

“物業(yè)公司利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)頗為常見，特別是侵吞小區(qū)外墻廣告、電梯廣告收益等侵害業(yè)主權(quán)利問題頻頻發(fā)生?！?西南政法大學(xué)民商法學(xué)院副院長(zhǎng)、教授張力表示，大多數(shù)小區(qū)外墻廣告、電梯廣告都是由物業(yè)公司和廣告公司直接簽訂協(xié)議，事先并沒有征詢過業(yè)主意見。許多物業(yè)公司認(rèn)為，廣告收益應(yīng)該劃入物業(yè)公司，作為管理費(fèi)的一部分由物業(yè)公司統(tǒng)一支配，并稱廣告收益被作為組織居民活動(dòng)的經(jīng)費(fèi)。但對(duì)于物業(yè)這種說法，許多業(yè)主表示不信任，認(rèn)為現(xiàn)實(shí)中一些小區(qū)廣告收益的賬目并沒有公開，廣告收益被作為組織居民活動(dòng)的經(jīng)費(fèi)的這種說法可能只是物業(yè)公司對(duì)付業(yè)主的幌子。

針對(duì)這種現(xiàn)象，《民法典·物權(quán)編》（草案）新增條文加以明確規(guī)定，進(jìn)而加強(qiáng)對(duì)業(yè)主權(quán)利的保護(hù)，強(qiáng)化業(yè)主對(duì)共有部分共同管理的權(quán)利，并明確共有部分產(chǎn)生的收益屬于業(yè)主共有?！睹穹ǖ洹の餀?quán)編》（草案）第287條明確規(guī)定，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)由業(yè)主共同決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。同時(shí)《民法典·物權(quán)編》（草案）第282條還規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有。

“那么，日后物業(yè)公司利用小區(qū)外墻或電梯張貼廣告等‘利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)’行為不僅須經(jīng)業(yè)主同意，由業(yè)主共同決定，而且該廣告收入為利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后屬于業(yè)主共有?！睆埩φf，由此可見《民法典·物權(quán)編》（草案）新增該規(guī)定旨在規(guī)范建筑物區(qū)分所有權(quán)共有部分的管理，回應(yīng)現(xiàn)實(shí)中物業(yè)公司改變共有部分用途或利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)侵害業(yè)主權(quán)利的現(xiàn)象，其有利于強(qiáng)化保護(hù)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)共有部分的合法權(quán)益。

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