由于施工進(jìn)度延緩和資金鏈壓力等諸多問題導(dǎo)致的“開發(fā)商延期交房”現(xiàn)象逐漸增多，而有時(shí)候開發(fā)商向業(yè)主解釋說其根本就不構(gòu)成延期交房，有時(shí)候在解釋時(shí)閃爍其詞。不管購房者是否會(huì)遇到這樣的問題，在一開始的時(shí)候就要先了解到延期交房的情形，以便于在碰上延期交房時(shí)知道如何處理。

如何認(rèn)定開發(fā)商延期交房

延期交房包括兩種情況：

1、正常延期交付。正常延期交付主要指由于施工遲延或者相關(guān)政府手續(xù)辦理遲延、市政配套遲延等導(dǎo)致的房屋交付逾期。這種延期交付屬于延后交房時(shí)間，購房者給開發(fā)商一定的寬限期，經(jīng)過一段時(shí)間等待就可以收房的情況。

2、非正常延期交付。非正常延期交付主要指由于開發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力、相關(guān)政府手續(xù)違法且無法辦理等導(dǎo)致開發(fā)商不能或者短時(shí)間內(nèi)不能交付房屋的情形。

原則上，出賣人不能在約定時(shí)間交付房屋便構(gòu)成延期交房。但在下列情況下，不構(gòu)成延期交房：

（1）因不可抗力對(duì)按時(shí)交付產(chǎn)生影響。根據(jù)《合同法》第一百十七條：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人延期履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任”的規(guī)定，因不可抗力的出現(xiàn)對(duì)房屋的正常交付產(chǎn)生重大影響，造成出賣人可能延期交房的，出賣人可因此部分或全部免除責(zé)任。但是，出賣人應(yīng)在合理時(shí)間內(nèi)對(duì)買受人及時(shí)履行通知義務(wù)，否則構(gòu)成延期交房。

（2）因重大規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更對(duì)按時(shí)交付產(chǎn)生影響。如果在房屋建設(shè)過程中遇到政府主動(dòng)提起的規(guī)劃變更（如政府部門需要拓寬建設(shè)項(xiàng)目前的道路，要求道路兩旁建筑物各自退后一定距離，為此，開發(fā)商需要時(shí)間來對(duì)整個(gè)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行修改），或者是房屋在施工過程中遭遇重大技術(shù)難題（如地質(zhì)條件的突變）必須對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行變更的，此類情況因不能歸人不可抗力范疇而使開發(fā)商免責(zé)，但如果完全按照買賣合同的約定由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，顯然有失公平。

開發(fā)商延期交房能否退房

當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，對(duì)方可以解除合同。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》對(duì)“合理期限”進(jìn)行了明確，該解釋規(guī)定，出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。該解釋又規(guī)定，法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

以上法律規(guī)定的含義有三點(diǎn)：

1、購房人如欲解除合同，應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行催告。

2、經(jīng)催告后過了三個(gè)月，開發(fā)商仍然沒有交房的，購房者取得合同解除權(quán)。就是說購房者解除合同的條件是第一開發(fā)商延遲交房；第二經(jīng)過催告；第三催告后滿三個(gè)月仍未交房。

3、購房者合同解除權(quán)的有效期是從催告日起三個(gè)月后開始，一年后結(jié)束，即解除權(quán)的有效期為一年。在此一年內(nèi)都可以隨時(shí)通知開發(fā)商解除合同，超過一年期限，則永久性地喪失了解除權(quán)（當(dāng)然以其它理由如嚴(yán)重質(zhì)量問題而解除合同的除外）。并且，如果在購房者取得解除權(quán)后，開發(fā)商有催告購房者行使解除權(quán)的，則解除權(quán)的有效期縮短為三個(gè)月。

開發(fā)商延期交房后能退定金嗎

商品房認(rèn)購書中的定金，實(shí)際上具有立約定金和違約定金的雙重功能。認(rèn)購書是一種預(yù)約，是為將來訂立正式的銷售合同而預(yù)先簽訂的獨(dú)立的合同。根據(jù)認(rèn)購書的規(guī)定，開發(fā)商的義務(wù)是在將來與買受人簽訂銷售合同，將房屋出售給買受人；而買受人的義務(wù)則是簽訂合同購買該房屋。

因此，定金的作用是促使當(dāng)事人簽訂正式的商品房買賣合同，因?yàn)楫?dāng)事人履約的依據(jù)是商品房買賣合同，而不是商品房認(rèn)購書。一般來說，商品房認(rèn)購書會(huì)包括房屋面積、房屋位置和房屋價(jià)款等基本信息，但是不包括房屋的交房時(shí)間；而商品房買賣合同中除了上述內(nèi)容外，還必須包括房屋的交付日期。

也就是說，開發(fā)商有沒有按時(shí)交房、是否存在延遲交房，都必須根據(jù)商品房買賣合同中規(guī)定的日期判斷。商品買賣合同中一般都會(huì)規(guī)定了違約責(zé)任，包括開發(fā)商延遲交房時(shí)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。如果簽訂商品房買賣合同后，開發(fā)商延期交房的，那么就應(yīng)當(dāng)按照購房合同中規(guī)定的違約責(zé)任承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

實(shí)際上，由于在認(rèn)購書中約定的購房定金是為了促使當(dāng)事人簽訂商品房買賣合同，因此在商品房買賣合同簽訂以后，定金要么抵作房款，要么由開發(fā)商返還給購房者。

如果開發(fā)商在購房認(rèn)購書中約定了交房時(shí)間，而又一直沒有簽訂正式的商品房買賣合同，結(jié)果還在認(rèn)購書約定的交房時(shí)間內(nèi)不能交房，那么這就得引起您的高度注意了。因?yàn)?，法律?guī)定開發(fā)商必須簽訂正式的商品房買賣合同，既然開發(fā)商不著急與您簽訂商品房買賣合同，那您可以要求開發(fā)商雙倍返還定金。

開發(fā)商延期交房如何索賠

購買期房時(shí),房屋正在建設(shè)過程當(dāng)中,由于施工中一些不可預(yù)見的因素,都有可能造成竣工時(shí)間推遲。購房者在體諒開發(fā)商的延期交付的同時(shí),也不應(yīng)放棄追償延期交房的違約責(zé)任。只要開發(fā)商存在違約,購房者就有權(quán)追償。也就是說,即使開發(fā)商延期交房一天,購房者也有權(quán)追究開發(fā)商的違約責(zé)任。當(dāng)然,實(shí)際操作時(shí),購房者、開發(fā)商不可能每天對(duì)延期交房的違約金進(jìn)行結(jié)算。因此,購房者在交房當(dāng)天提出結(jié)算延期交房違約金較為合適。

商品房的交房時(shí)間一般會(huì)在商品房購房合同中予以明確的約定，而開發(fā)商也應(yīng)依約交房，一般情況下是在商品房的竣工后，只要配套設(shè)施完成或者確定了完成時(shí)間就可以向購房者交房。如果開發(fā)商沒有按時(shí)交付房屋的話，購房者可以向開發(fā)商索賠或要求其退房，不過買房畢竟是經(jīng)過深思熟慮的事情，若僅僅因?yàn)橥韼滋旖桓毒屯朔康脑挷⒉粍澦?，盡量爭取索賠比較好。