隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也得到了迅猛的發(fā)展，可是每一個(gè)行業(yè)都有其不可避免的新問(wèn)題與情況，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。其中預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓就是一個(gè)有爭(zhēng)議的問(wèn)題，不過(guò)在實(shí)踐中各國(guó)均承認(rèn)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的合法性。只是在我國(guó)如何轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房并不是每一個(gè)購(gòu)房者都清楚，若操作不慎很有可能導(dǎo)致購(gòu)房失敗。

預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的條件

我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定?！闭f(shuō)明預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓是有條件的，具體為：

（一）依照法律、法規(guī)等規(guī)定，允許預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓的可以轉(zhuǎn)讓；不允許轉(zhuǎn)讓的不得轉(zhuǎn)讓，例如《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)商品住宅外銷管理辦法》第12條規(guī)定：“預(yù)售的外銷商品住宅，在未領(lǐng)取房地產(chǎn)證前不得轉(zhuǎn)讓，否則轉(zhuǎn)讓無(wú)效?！?/p>

（二）轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過(guò)登記備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，預(yù)售合同未經(jīng)登記備案，其合同標(biāo)的的商品房不得轉(zhuǎn)讓。這種規(guī)定有利于國(guó)家宏觀管理，加強(qiáng)國(guó)家稅收。因?yàn)轭A(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓主體是預(yù)售合同的預(yù)購(gòu)方，而不是未竣工商品房的預(yù)售方，所以轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過(guò)登記備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才擁有受法律保護(hù)并可以對(duì)抗第三人的商品房請(qǐng)求權(quán)，并獲得權(quán)利轉(zhuǎn)讓的主體資格。預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓后，新預(yù)購(gòu)人取代原預(yù)購(gòu)人成為新的權(quán)利主體，也是預(yù)售商品房竣工后的產(chǎn)權(quán)人。

（三）預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物必須是尚未竣工的、正在建設(shè)中的商品房。如果轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物已經(jīng)竣工驗(yàn)收，預(yù)購(gòu)方已經(jīng)實(shí)際取得預(yù)售商品房產(chǎn)權(quán)后，將商品房再轉(zhuǎn)讓給他人，應(yīng)按商品房買賣關(guān)系處理。

（四）預(yù)售合同必須合法有效，才允許預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓，否則轉(zhuǎn)讓無(wú)效。最高人民法院民(1996)2號(hào)文件第28條規(guī)定：“商品房的預(yù)售合同無(wú)效的，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同，一般也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效?！?預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)是預(yù)售合同的變更。根據(jù)合同變更的一般原理，第一要件就是原合同存在且有效。如果預(yù)售合同無(wú)效，則自始沒(méi)有合同關(guān)系；如果預(yù)售合同被撤銷，則合同自始失去法律效力，也視為沒(méi)有合同關(guān)系。無(wú)合同關(guān)系，就談不上合同的變更。此外，如果合同違法，應(yīng)當(dāng)禁止轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售合同中，如果商品房預(yù)售人和預(yù)購(gòu)人已經(jīng)明文約定預(yù)購(gòu)人不得轉(zhuǎn)讓其所預(yù)購(gòu)的商品房的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)遵守合同，不得轉(zhuǎn)讓。如果預(yù)售合同對(duì)轉(zhuǎn)讓有約定，當(dāng)雙方約定的轉(zhuǎn)讓條件已經(jīng)具備時(shí)，可以轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房。但預(yù)購(gòu)方已經(jīng)全部履行預(yù)售合同規(guī)定的全部義務(wù)，對(duì)預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓，不必征得預(yù)售人的同意，事后應(yīng)及時(shí)通知預(yù)售人知道，使其正確履行合同。

（五）預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓必須簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并符合我國(guó)合同法的一般規(guī)定。預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同依法成立后，具有不可逆轉(zhuǎn)性，即新的法律關(guān)系形成，原預(yù)購(gòu)人和新預(yù)購(gòu)人均不得反悔，但預(yù)購(gòu)人符合轉(zhuǎn)讓條件時(shí)仍可以再行轉(zhuǎn)讓。

預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓程序

如果預(yù)售商品房符合再轉(zhuǎn)讓的條件，原預(yù)購(gòu)人便可以按照相關(guān)程序進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，不過(guò)轉(zhuǎn)讓程序根據(jù)付款方式的不同而有所區(qū)分，具體為：

（一）一次性付款的轉(zhuǎn)預(yù)售程序

1、買受人（指買房者）與受讓人（指接受上述買房者房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的人）簽訂一式四份的轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)寫(xiě)明轉(zhuǎn)讓的預(yù)售合同的編號(hào)、轉(zhuǎn)讓原因、金額、面積、雙方的權(quán)利和義務(wù)等內(nèi)容。轉(zhuǎn)讓合同必須征得開(kāi)發(fā)商的同意并在合同上簽字蓋章。

2、轉(zhuǎn)讓雙方持預(yù)售合同、轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)的證件到預(yù)售登記的交易主管部門(mén)申辦預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記。經(jīng)審核符合規(guī)定的，報(bào)市國(guó)土與房屋管理局審批。

3、經(jīng)交易管理部門(mén)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓雙方需繳納相關(guān)稅費(fèi)。轉(zhuǎn)讓合同在加蓋“預(yù)售登記專用章”后，買受人所持原商品房買賣合同正本移交給受讓人，待房屋正式交用后，憑此件辦理過(guò)戶手續(xù)。

（二）按揭貸款預(yù)售轉(zhuǎn)讓的程序

1、開(kāi)發(fā)商、銀行、買受人、受讓方應(yīng)共同協(xié)商，達(dá)成一致意見(jiàn)后，買受人向貸款銀行提出申請(qǐng)，要求轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋、解除貸款合同并經(jīng)銀行同意。

2、開(kāi)發(fā)商與原買受人解除原房屋買賣合同并與受讓方重新簽訂商品房買賣合同。

3、買受人與受讓人簽訂一式四份的轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)寫(xiě)明轉(zhuǎn)讓的預(yù)售合同的編號(hào)、轉(zhuǎn)讓原因、金額、面積、雙方的權(quán)利和義務(wù)等內(nèi)容。轉(zhuǎn)讓合同必須征得開(kāi)發(fā)商的同意并在合同上簽字蓋章；

4、買受人與貸款銀行解除借款合同，開(kāi)發(fā)商與貸款銀行解除擔(dān)保合同。

（三）簽了購(gòu)房合同，但沒(méi)有辦理預(yù)售登記的商品房轉(zhuǎn)讓

沒(méi)有辦理預(yù)售登記的商品房轉(zhuǎn)讓就比較簡(jiǎn)單，開(kāi)發(fā)商、買受人與受讓人協(xié)商一致后，買受人與開(kāi)發(fā)商解除合同，然后受讓人與開(kāi)發(fā)商重新簽訂商品房買賣合同，這一過(guò)程不需通過(guò)房屋主管部門(mén)的批準(zhǔn)及履行相應(yīng)的程序。

生活中，購(gòu)買了預(yù)售商品房后由于種種原因又想轉(zhuǎn)讓的情況屢見(jiàn)不鮮，若是轉(zhuǎn)讓行為不符合法律規(guī)定，那極有可能導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓無(wú)效，給自己造成不必要的麻煩。為了避免轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房過(guò)程中出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，一定要事先了解這方面的有關(guān)內(nèi)容，盡量避免自己處于不利狀態(tài)。