商品房預(yù)售可以緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)資金的不足，對于買賣雙方來說都是有利可圖的，可是在預(yù)售時一般要簽訂預(yù)售合同，而購房者可能并不知道這商品房預(yù)售合同的內(nèi)容有哪些，而且商品房預(yù)售需要按部就班的進(jìn)行，否則購買行為有可能違法，也有可能買到不受法律保護(hù)的商品房。

商品房預(yù)售合同的內(nèi)容

商品房預(yù)售，也就是我們平時所稱的“期房”，是指房地產(chǎn)開發(fā)商對于尚未建造的或者沒有建造完工的商品房，與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來某一時期擁有所購房屋的一種房產(chǎn)交易行為。在進(jìn)行這項(xiàng)行為之時需要簽訂書面的預(yù)售合同，具體商品房預(yù)售合同中應(yīng)包含以下內(nèi)容：

（一）雙方當(dāng)事人的基本情況，當(dāng)事人的姓名或者名稱、地址，法人組織必須有法定代表人簽名。

（二）合同的標(biāo)的，即預(yù)售商品房的位置、編號等。

（三）標(biāo)的的數(shù)量，即預(yù)售商品房的數(shù)量，面積應(yīng)以平方米來計(jì)算，并明確是建筑面積還是使用面積或其他面積。

（四）房子的價款，即房屋的價金，如每平方米多少元。這一項(xiàng)是最重要的，不僅應(yīng)標(biāo)明單價，還應(yīng)標(biāo)明總價；我國《房地產(chǎn)管理法》雖然對商品房預(yù)售的條件和程序進(jìn)行了規(guī)定，但對預(yù)售款征收的數(shù)額和期限卻沒有統(tǒng)一的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確。根據(jù)建設(shè)部的規(guī)定，預(yù)收商品房預(yù)售款，在房屋開工建設(shè)時不得超過40%，待建房工作量完成一半時再收至60%，到房屋封頂可收至95%，到房屋交付使用時再全部收取。

（五）房款以及房屋交付方式和期限。合同中應(yīng)當(dāng)寫明預(yù)售款的支付方式和房屋的交付方式。

（六）房屋使用性質(zhì)必須明確標(biāo)明，因房屋性質(zhì)直接影響到產(chǎn)權(quán)年限，如果沒有明確約定很容易引起糾紛，因此合同中應(yīng)當(dāng)明確是住宅用房、辦公用房還是經(jīng)營用房或其他用房。

（七）房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的方式、期限。預(yù)售合同中這一點(diǎn)也非常重要，因?yàn)轭A(yù)售商品房經(jīng)常發(fā)生開發(fā)商遲延交房的情況，引起糾紛。為了避免糾紛的發(fā)生，應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移方式和期限。

（八）約定違約責(zé)任，雙方當(dāng)事人可以在合同中約定哪些屬于違約行為，以及違約行為的責(zé)任承擔(dān)方式等等。一旦發(fā)生糾紛，可以依照約定的內(nèi)容解決。

（九）雙方當(dāng)事人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在合同中約定的其它條款。

商品房預(yù)售的程序

因商品房預(yù)售后正式交付房產(chǎn)前存在很多不確定因素，即使簽訂了預(yù)售合同實(shí)踐中也容易引發(fā)糾紛。因此商品房預(yù)售必須嚴(yán)格依照法律規(guī)定的條件和程序進(jìn)行。依照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，商品房預(yù)售的程序如下：

（一）訂立預(yù)售合同。

開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。商品房的預(yù)售可以委托代理人辦理，但必須有書面委托書。

（二）登記備案。

預(yù)售合同簽訂后，合同預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

（三）收取預(yù)付款。

開發(fā)商根據(jù)房屋建設(shè)的工程施工進(jìn)度，分期收取商品房預(yù)售款，合同有約定的，從其約定。開發(fā)商收取的預(yù)付款，應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于房屋開發(fā)建設(shè)，不得挪作他用。

（四）辦理商品房的權(quán)屬登記手續(xù)。

預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)憑證到縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。

預(yù)售商品房與現(xiàn)房買賣最大的區(qū)別在于，購房者在買房時能不能看到實(shí)體的房屋，而這就加大了購房者買房的風(fēng)險。因此，購房者有必要在購房前，就將其中會涉及到的法律知識進(jìn)行全面性的了解，避免自身權(quán)益受到侵害，同時可以有效避開這些風(fēng)險。