房地產(chǎn)信托融資指開發(fā)商通過信托方式為項(xiàng)目開發(fā)融集資金。房地產(chǎn)信托融資通過信托公司發(fā)行房地產(chǎn)信托計(jì)劃產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)。開發(fā)商就房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)銀行開發(fā)貸款有嚴(yán)苛的條件要求（四證齊全，開發(fā)商自有資金比例30%以上），項(xiàng)目前期融資十分艱巨。但是，房地產(chǎn)信托融資仍然有很大的發(fā)展空間和市場(chǎng)前景。

一、房地產(chǎn)信托融資模式

信托是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為。它是以財(cái)產(chǎn)為核心、以信任為基礎(chǔ)、以委托為方式的一種財(cái)產(chǎn)管理制度。其本質(zhì)可概括為“受人之托，代人理財(cái)”。房地產(chǎn)信托是信托業(yè)務(wù)的一種。

所謂房地產(chǎn)信托，是指信托投資公司通過信托方式集中兩個(gè)或兩個(gè)以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動(dòng)產(chǎn)或其經(jīng)營企業(yè)為主要運(yùn)用標(biāo)的，對(duì)房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。房地產(chǎn)信托融資模式有：

（一）貸款型信托融資模式

在這種模式下，信托投資公司作為受托人，接受市場(chǎng)中不特定（委托人）投資者的委托，以信托合同的形式將其資金集合起來，然后通過信托貸款的方式貸給開發(fā)商，開發(fā)商定期支付利息并于信托計(jì)劃期限屆滿時(shí)償還本金給信托投資公司；信托投資公司定期向投資者支付信托受益并于信托計(jì)劃期限屆滿之時(shí)支付最后一期信托收益和償還本金給投資者。

（二）股權(quán)型信托融資模式

在這種模式下，信托投資公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式從資金持有人手中募集資金，之后以股權(quán)投資的方式（收購股權(quán)或增資擴(kuò)股）向項(xiàng)目公司注入資金，同時(shí)項(xiàng)目公司或關(guān)聯(lián)的第三方承諾在一定的期限（如兩年）后溢價(jià)回購信托投資公司持有的股權(quán)。

（三）混合型信托融資模式（夾層融資型）

?債權(quán)和股權(quán)相結(jié)合的混合信托投融資模式。它具備貸款類和股權(quán)類房產(chǎn)信托的基本特點(diǎn)，同時(shí)也有自身方案設(shè)計(jì)靈活、交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜的特色，通過股權(quán)和債權(quán)和組合滿足開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目資金的需求。

（四）財(cái)產(chǎn)受益型信托融資模式

利用信托的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)與受益權(quán)相分離的特點(diǎn)，開發(fā)商將其持有的房產(chǎn)信托給信托公司，形成優(yōu)先受益權(quán)和劣后受益權(quán)，并委托信托投資公司代為轉(zhuǎn)讓其持有的優(yōu)先受益權(quán)。信托公司發(fā)行信托計(jì)劃募集資金購買優(yōu)先受益權(quán)，信托到期后如投資者的優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償，則信托公司有權(quán)處置該房產(chǎn)補(bǔ)足優(yōu)先受益權(quán)的利益，開發(fā)商所持有的劣后受益權(quán)則滯后受償。

房地產(chǎn)信托融資的法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用信托資金，雖然能在一定程度上解決融資難問題，但信托資金與銀行的開發(fā)貸款相比，風(fēng)險(xiǎn)較大，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面，應(yīng)引起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高度關(guān)注：

1、融資成本高

信托資金不但需要向投資者支付約定的收益，還要向信托公司支付管理費(fèi)，同時(shí)還要承擔(dān)名目繁多諸如信托財(cái)產(chǎn)管理和運(yùn)用過程中發(fā)生的稅費(fèi)、銀行保管費(fèi)、律師費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等中介費(fèi)用、信息披露費(fèi)用、信托終止時(shí)的清算費(fèi)用、文件或賬冊(cè)制作、印刷費(fèi)用、信托計(jì)劃營銷及推介費(fèi)用等等費(fèi)用，綜合成本比較高。

目前，受監(jiān)管趨嚴(yán)和房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏高影響，信托公司發(fā)放信托產(chǎn)品也在收緊，供給減少，而開發(fā)商籌資需求仍強(qiáng)烈，有些公司的信托融資利率可能達(dá)15%至18%。另外，信托資金一般要求一次性提取，一次性歸還，容易造成資金沉淀。

2、違約成本高、風(fēng)險(xiǎn)大

開發(fā)貸款的逾期還款的違約后果是支付罰息，而信托資金逾期歸還的后果很有可能整個(gè)項(xiàng)目公司易主。在信托融資協(xié)議中，特別是股權(quán)類或權(quán)益類信托融資協(xié)議中，一般會(huì)約定“對(duì)賭條款”，即一旦開發(fā)公司違約（一般定義為任何違反協(xié)議的行為），項(xiàng)目公司的股權(quán)則無條件地歸信托公司所有或由信托公司以任意方式處置，同時(shí)還要求控股股東放棄其投入到項(xiàng)目公司的股東貸款。

對(duì)于這樣重要的條款，我們發(fā)現(xiàn)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在談判中卻不十分重視。我們推測(cè)其中的主要原因一是對(duì)自己的還款能力有信心，二是信托融資協(xié)議內(nèi)容繁多且大量使用專業(yè)術(shù)語，確實(shí)讓人難以理解。

3、擔(dān)保措施多，影響企業(yè)再融資能力

由于信托資金是社會(huì)公眾的集合資金，要求信托公司盡可能地避免風(fēng)險(xiǎn)，因此，在融資協(xié)議中，約定了眾多擔(dān)保措施，包括股權(quán)質(zhì)押、土地等資產(chǎn)抵押、控股公司、關(guān)聯(lián)公司及實(shí)際控制人的擔(dān)保等等。而這些擔(dān)保措施往往會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的再融資能力。

4、監(jiān)管措施嚴(yán)、企業(yè)經(jīng)營自主權(quán)受到限制

信托公司對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管包括兩個(gè)方面，一是決策監(jiān)管，要求參與甚至控制董事會(huì)，對(duì)董事會(huì)享有一票否決權(quán)，有的信托公司甚至要求擁有董事會(huì)的絕對(duì)控制權(quán)；二是資金監(jiān)管，在信托資金歸還前，信托公司要求共同保管項(xiàng)目公司銀行預(yù)留印簽，對(duì)一定額度以上的資金支付實(shí)現(xiàn)雙簽制。

5、還款資金來源受限

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)歸還信托資金的來源一般為開發(fā)貸款及/或商品房預(yù)售資金。而開發(fā)貸款根據(jù)相關(guān)規(guī)定只能用于工程建設(shè)。

另外，根據(jù)《浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》的規(guī)定，商品房預(yù)售資金實(shí)行封閉管理，除工程款外，按監(jiān)管協(xié)議監(jiān)管的項(xiàng)目工程預(yù)算清冊(cè)總額的20%可以用于監(jiān)管項(xiàng)目相應(yīng)的前期工程費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、稅費(fèi)、同步歸還本項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)貸款及其他費(fèi)用。

根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司控股股東向信托公司回購股權(quán)或回購權(quán)益的資金顯然不能從商品房預(yù)收款中列支。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在使用信托資金必須考慮還款資金的來源問題。

6、其他風(fēng)險(xiǎn)

如果使用資金的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司是兩家或兩家以上投資者合作開發(fā)的，則全體股東在信托資金的使用問題上必須達(dá)成一致意見，因?yàn)樾磐泄疽话銜?huì)要求所有股東簽署對(duì)股東權(quán)益有實(shí)質(zhì)性影響的擔(dān)保、承諾類文書，只要其中一家股東沒有簽署，信托資金可能無法劃付；如果以增發(fā)股權(quán)或轉(zhuǎn)讓股權(quán)方式使用信托資金的，還應(yīng)注意項(xiàng)目公司當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屨摺?/p>

在一些城市，如果項(xiàng)目公司股東或者法定代表人發(fā)生變更，視為股東之間存在違法的土地交易，因此，在項(xiàng)目公司未取得國有土地使用證之前，不要發(fā)生股權(quán)及法定代表人變更；信托公司在退出時(shí)常常會(huì)以拋棄轉(zhuǎn)讓其名下的質(zhì)押物（如債權(quán)）的形式退出，如果發(fā)生該等情形，還存在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

從我國目前的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品來看，既有投資者將資金委托給信托投資公司用于房地產(chǎn)投資，也有房地產(chǎn)企業(yè)將房地產(chǎn)項(xiàng)目、公司股權(quán)等委托給信托投資公司管理。也就是說，既有資金信托，也有不動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)信托。 雖然房地產(chǎn)信托同時(shí)受到信托投資公司、房地產(chǎn)企業(yè)和投資者的青睞，但由于我國信托法律制度不健全、房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)度高，房地產(chǎn)信托存在較高的法律風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)予嚴(yán)格控制。