商品房現(xiàn)售是指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第八條：“房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房現(xiàn)售前將房地產開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關證明文件報送房地產開發(fā)主管部門備案?！北疚膶槟榻B商品房現(xiàn)售應該滿足什么條件，現(xiàn)售之前如何辦理商品房現(xiàn)售備案。

商品房現(xiàn)售應該滿足什么條件

商品房現(xiàn)售，是指銷售已經建成竣工的商品房。在商品房銷售中，房地產開發(fā)企業(yè)和購買者通常將商品房現(xiàn)售稱為現(xiàn)房買賣?，F(xiàn)房是指已經經過工程質量監(jiān)督部門驗收，并且已經取得質理合格證明文件，可以交付使用的商品房。簡單地說，商品房現(xiàn)售就是銷售現(xiàn)房，銷售能立即使用的商品房。購買者購買了現(xiàn)房以后，能夠馬上居住、營業(yè)或者從事其他活動。

《商品房銷售管理辦法》第7條規(guī)定，商品房現(xiàn)售，應當符合以下條件：

（一）現(xiàn)售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書；

（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；

（三）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（四）已通過竣工驗收；

（五）拆遷安置已經落實；

（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

（七）物業(yè)管理方案已經落實。

在這七個條件中，前三個條件都是對商品房現(xiàn)售的賣方的要求，要求賣方即房地產開發(fā)企業(yè)具備一定的資格，擁有一定的證明文件。具體包括企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、房地產開發(fā)企業(yè)資質證書、土地使用權證書或者使用土地的批準文件、建設工程規(guī)劃許可證以及施工許可證等。而后面四個條件主要是為了保證商品房質量，維護相關人的合法權益，也是商品房現(xiàn)售的重要條件，缺少這些條件容易導致糾紛的產生或者損害購房者的利益。

如何辦理商品房現(xiàn)售備案

根據《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，辦理商品房現(xiàn)售備案須提交如下材料：

（一）《商品房預售許可證》（收原件）；

（二）《商品房現(xiàn)售備案申報表》（附授權委托書）（收原件）；

（三）開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》、《資質證書》、《企業(yè)法定代表人證書》（驗原件后收復印件）；

（四）發(fā)改委批文（備案證明）（驗原件后收復印件）

（五）《建設用地規(guī)劃許可證》、審批單（驗原件后收復印件）

（六）《國有土地使用證》、《國有土地使用權出讓合同》及其附圖（驗原件收復印件）；

（七）《建設工程規(guī)劃許可證》、審批單、《規(guī)劃竣工驗收合格證》及竣工紅線圖（驗原件收復印件）；

（八）《建筑工程施工許可證》（收原件及復印件）、建筑工程施工合同、分包合同備案資料（驗原件收復印件）；

（九）《竣工驗收備案表》（或《竣工驗收合格證》（驗原件收復印件）；

（十）商品房現(xiàn)售方案（收原件）：

現(xiàn)售方案應當說明以下幾方面內容：1、現(xiàn)售商品房的坐落、棟號、面積、用途、均價；2、開工日期、竣工交付日期、銷售方式；3、供水、供電、燃氣、通訊等配套基礎設施及其它公共設施是否已具備交付使用條件；4、物業(yè)公司及物業(yè)管理用房落實情況；5、拆遷安置落實情況；6、現(xiàn)售商品房價目表及房號編排示意圖（附派出所出具的門牌證明、經審核的房產面積測繪成果報告書，驗原件后收復印件）；

（十一）《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》（收原件及復印件）；

（十二）《物業(yè)管理項目中標備案表》（驗原件后收復印件）；

（十三）貴港市前期物業(yè)管理備案證明及前期物業(yè)管理服務合同備案表（原件）；

（十四）確定物業(yè)管理用房的報告并附位置圖，

（十五）《白蟻預防合同書》及工程驗收單（驗原件后收復印件）；

（十六）開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、資質證書（驗原件后收復印件）。

（十七）未辦理《商品房預售許可證》的還需要提交以下材料：1、規(guī)劃總平圖（驗原件收復印件）；2、規(guī)劃部門、審圖機構審批圖（平面、立面、剖面圖全套，驗原件收復印件）；3、施工圖審查備案表或審查報告書。

（十八）房產管理部門認為有必要提供的其他材料。

房地產開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產中介服務機構銷售商品房。但是不管采取何種方式銷售商品房，房地產開發(fā)企業(yè)都應當在商品房現(xiàn)售前將房地產開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關證明文件報送房地產開發(fā)主管部門備案。而且，商品房銷售時，房地產開發(fā)企業(yè)和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。