近日，上海市政府發(fā)布了《關(guān)于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（下稱“新政”），政策包括，將普通二套房首付比升至不低于50%，對非上海戶籍人士提高社保繳納年限門檻等。多家銀行已在部署相關(guān)任務(wù)。

限購政策的主要內(nèi)容包括以下幾點：

第一，加大執(zhí)法力度，依規(guī)查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房產(chǎn)中介機構(gòu)相關(guān)“捂盤惜售、炒作房價，虛假廣告、利用不正當手段誘騙消費者交易”等違法違規(guī)行為的，并將相關(guān)信息納入本市公共信用信息服務(wù)平臺。嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機構(gòu)從事首付貸，過橋貸及自我融資、自我擔保，設(shè)立資金池等場外配資金融業(yè)務(wù)。對各類非正規(guī)金融機構(gòu)為房產(chǎn)交易提供各種形式金融業(yè)務(wù)行為開展專項整治。

第二，從嚴執(zhí)行住房限購政策。提高非上海市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限，從自購房之日起算的前3年內(nèi)在上海市累計繳納2年以上，調(diào)整為自購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上。企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若其交易對象為個人，按照上海市限購政策執(zhí)行。同時，為進一步規(guī)范交易行為，限購審核將前置至交易備案環(huán)節(jié)。

第三，從緊實行差別化住房信貸政策，加強個人住房房貸管理，對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。購房人在申請貸款時還應(yīng)承諾首付款為自有資金，違反承諾則作為失信行為信息納入上海市公共信用信息平臺。

總結(jié)暴漲原因

發(fā)布會上，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會主任顧金山介紹了上海房價上漲的情況，并主要將原因歸結(jié)為四點。

一是流動性相對寬裕，一線城市樓市成為游資主要去處，信貸、股市方面的資金轉(zhuǎn)移樓市，外地一些二三線城市資金流入比較多。2015年下半年尤甚。

二是上海本地的剛性需求快速發(fā)展，同時帶動了本來沒有預(yù)期買房者提前入市。330新政還有2016年政策實際上也對房地產(chǎn)上漲情況有相關(guān)作用。

三是供求關(guān)系，剛需改需，投資性需求也回潮了。商品住房供應(yīng)、可售面積有所下降，和需求大量增加造成矛盾。

四是部分企業(yè)違規(guī)操作，如房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機構(gòu)通過P2P的平臺，令一些沒有能力購買的人群通過首付貸等產(chǎn)品可以進入房市。這助長了投機和投資行為，助長了金融風險。甚至有部分交易通過登記不過戶的形式規(guī)避了限購。

政策點評

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，從此次發(fā)布會的規(guī)格來看，屬于上海歷年房地產(chǎn)市場調(diào)控中相對較大的一次。包括住建委、規(guī)土局、工商局、金融服務(wù)辦等層級的管理部門聯(lián)手進行的政策調(diào)控，體現(xiàn)了上海市政府對于房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心，也說明后續(xù)房地產(chǎn)市場的管理需要具備一個長效的、全方位的監(jiān)管體系。這既是對目前上海房價過快上漲的一個積極回應(yīng)，同時也是上海房地產(chǎn)市場競爭力提升的一個有效保障。

嚴躍進稱，本次政策調(diào)整最大的變化，或者影響力最大的一個內(nèi)容是，非本市戶籍居民購房繳納個人所得稅或社保的年限，從過去繳兩年變?yōu)槲迥?。此前各類流傳版本中也有過說法，但普遍認為不會執(zhí)行或不會有如此大的力度。而現(xiàn)在來看，政策管控的強度比預(yù)期明顯要大。上?，F(xiàn)在正在積極學習北京樓市的治理方式，限購政策收緊的模式和北京已經(jīng)相同。

深圳上海領(lǐng)漲房市

近一年來深圳、上海等地房價漲幅明顯，引發(fā)關(guān)注。3月6日，全國“兩會”上海代表團開放日中，上海市委書記韓正表示，住房是特殊的商品，必須調(diào)控，但調(diào)控必須通過科學的、符合市場規(guī)律的手段。最近一段時間，上海出現(xiàn)非理性過熱的市場情緒抬高了房價，這對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展不利，對一些違法違規(guī)擾亂房地產(chǎn)市場的行為要依法嚴肅懲處。

就在政策發(fā)布前一天，根據(jù)《上海觀察》的報道，韓正在上海市委常委會上指出必須認真貫徹落實中央對全國房地產(chǎn)市場“因城施策”的管理要求，按照房地產(chǎn)市場發(fā)展的客觀規(guī)律和特大型城市發(fā)展的客觀規(guī)律，從上海實際出發(fā)，加強調(diào)控力度。

一位股份制銀行董事長認為，上海樓市的調(diào)整一直有自己的節(jié)奏；冷市調(diào)熱、熱市調(diào)冷，這是非常難得的真正差異化的住房政策。

近幾個月以來樓市上漲也催生出很多投機性購房者，他們借助部分金融機構(gòu)為其提供的首付貸等高杠桿金融產(chǎn)品加入購房大軍。隨著監(jiān)管的緊急風險提示，市場上原本從事首付貸的地產(chǎn)中介和P2P平臺已經(jīng)陸續(xù)停止或者調(diào)整這類業(yè)務(wù)。