即使國(guó)家出臺(tái)了各種房產(chǎn)調(diào)控政策，房?jī)r(jià)也最多是不再上漲，基本上沒有回落的可能。但是對(duì)于普通百姓來(lái)說(shuō)，依然是沉重的負(fù)擔(dān)。很多有需要的購(gòu)房人寄希望于二手房。而二手房的交易途徑，大多是通過(guò)房產(chǎn)中介進(jìn)行的。許多房屋中介出于自身利益的考慮，往往追求交易的成功率而忽視了法律風(fēng)險(xiǎn)，甚至故意隱瞞了法律風(fēng)險(xiǎn)。這些法律風(fēng)險(xiǎn)包括擬交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)、交易限制等等。在簽訂二手房買賣合同時(shí)，一定要注意防范這些法律風(fēng)險(xiǎn)。

注意事項(xiàng)一、房屋產(chǎn)權(quán)和手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的唯一憑證，沒有房產(chǎn)證對(duì)買房人來(lái)說(shuō)是有極大風(fēng)險(xiǎn)的。房主可能將房產(chǎn)證進(jìn)行抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。有些房屋共有權(quán)共有好多個(gè)，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買房人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買房人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。

因此有關(guān)人士認(rèn)為：最有效的方法就是委托信譽(yù)好、專業(yè)強(qiáng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，來(lái)驗(yàn)證買賣雙方的真實(shí)身份、確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)糾紛。

注意事項(xiàng)二、明確成交價(jià)格和稅費(fèi)責(zé)任

在簽訂合同中一定要注明正式的成交價(jià)格，還有交易的時(shí)間，交易稅費(fèi)，還有稅費(fèi)到底由買賣雙方的哪一方負(fù)責(zé)。

從現(xiàn)行稅收政策來(lái)看，房產(chǎn)買賣過(guò)程中歸房主交納的稅費(fèi)為：營(yíng)業(yè)稅（5月1日后為增值稅），個(gè)人所得稅，印花稅；歸買方交納的稅費(fèi)為：契稅，土地出讓金，印花稅（與房主各交一半）。

注意事項(xiàng)三、明確買賣雙方的責(zé)任

簽訂此條款時(shí)十分重要，如果有一方出現(xiàn)違約責(zé)任，應(yīng)擁有怎樣的權(quán)利，在簽訂合同時(shí)雙方利益上得到怎樣的補(bǔ)償都要約定清楚，違約金的數(shù)量以及交付時(shí)間應(yīng)寫得毫無(wú)異議。

注意事項(xiàng)四、明確付款方式和時(shí)間

雙方應(yīng)該在合同中明確付款方式和時(shí)間。如首付款、尾款的支付比例、數(shù)量和時(shí)間，確保買方出現(xiàn)拖欠或減少階段支付金額的情況時(shí)有據(jù)可依，較好地維護(hù)自身權(quán)益。因?yàn)樵诙址抠I賣案例中存在買方以貸款方式購(gòu)買二手房卻因?yàn)榕J不成而導(dǎo)致交易失敗的例子屢見不鮮，因此為了避免浪費(fèi)無(wú)謂的時(shí)間，房主應(yīng)盡早對(duì)買方是否能被批貸進(jìn)行確認(rèn)。

注意事項(xiàng)五、過(guò)戶時(shí)間要明確

過(guò)戶時(shí)間要明確，買房人最在乎的莫過(guò)于什么時(shí)間房屋最終屬于我，因此約定過(guò)戶時(shí)間是合同中較重要的條款之一，買方需慎重和簽訂準(zhǔn)確的時(shí)限。

注意事項(xiàng)六、物業(yè)交割要清楚

在簽訂買賣合同時(shí)候千萬(wàn)不要忘記物業(yè)交割階段，付加條款里一定要約定水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接時(shí)間。對(duì)于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的繳納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該要到原房主所在單位改簽協(xié)議內(nèi)容，而買方需改簽協(xié)議時(shí)賣方應(yīng)做出的配合等，都應(yīng)在合同中明確注明，從而達(dá)到維護(hù)買方利益的目的。

注意事項(xiàng)七，買賣交易無(wú)效

由于房產(chǎn)市場(chǎng)法律環(huán)境的復(fù)雜性，我國(guó)目前存在不同性質(zhì)的諸如小產(chǎn)權(quán)房、宅基地自建房、廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房等法律不允許交易或者交易受到限制的二手房。對(duì)于此類不允許交易或交易受到限制的二手房，許多社會(huì)公眾對(duì)其法律性質(zhì)和交易限制條件并不十分了解，但這些房產(chǎn)中不乏物美價(jià)廉，極具性價(jià)比或者極具居住使用價(jià)值的房屋。買方往往從自身?xiàng)l件、居住使用的角度考慮仍然打算購(gòu)買此類房屋。此時(shí)雙方所簽訂的交易合同極有可能屬于效力待定的合同，甚至是無(wú)效合同。一旦雙方為此發(fā)生糾紛，常常會(huì)給買方帶來(lái)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。值得一提的是，效力待定、甚至是合同無(wú)效，僅意味著買方無(wú)法按預(yù)期獲得房屋所有權(quán)，并不當(dāng)然意味著買方的利益絲毫得不到保障。此類法律風(fēng)險(xiǎn)的防范有著極高的法律實(shí)務(wù)技術(shù)技巧，亦是買家及法律專業(yè)人士在此類交易中應(yīng)予重點(diǎn)考慮的重大事項(xiàng)。

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的加劇，房產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期處于上行狀態(tài)，房屋希貴、一房難求的局面長(zhǎng)期存在。只有在買方付款，甚至是支付了絕大部分房款后才能要求賣方交房和辦理過(guò)戶登記手續(xù)，風(fēng)險(xiǎn)就陡然增大。特別是，很多暫時(shí)沒有辦理房產(chǎn)證的二手房，雙方在交易后的幾年內(nèi)無(wú)法辦理過(guò)戶登記手續(xù)，若干年后市場(chǎng)行情又發(fā)生了天翻地覆的變化（一般表現(xiàn)為增值），賣方違約的風(fēng)險(xiǎn)就進(jìn)一步加大。