建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償，從立法層面上賦予特殊保護(hù)，置債權(quán)之上的特殊地位，更好的保護(hù)承包人價(jià)款，將農(nóng)民的生存權(quán)利凌駕于其他權(quán)利之上，體現(xiàn)了人文理念和對(duì)弱勢(shì)群體的關(guān)懷。務(wù)實(shí)中常出現(xiàn)抵押權(quán)、購(gòu)房人的債權(quán)、工程價(jià)款、按揭貸款、一般債權(quán)同時(shí)并存，顧此失彼的局面，本文試從立法、實(shí)務(wù)的角度從發(fā)解析，以便更好的理解和適用建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償。

建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臈l件

合同法第286條規(guī)定，發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人經(jīng)催告在合理的期限內(nèi)逾期不支付的，可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可申請(qǐng)法院依法拍賣(mài)該工程，工程價(jià)款就該工程折價(jià)或拍賣(mài)款優(yōu)先受償。

工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使是有前提條件的，只有同時(shí)滿(mǎn)足這些前提條件建筑工程承包人才有可能成功行使優(yōu)先受償權(quán)。

第一，建筑工程承包合同必須合法有效，如果開(kāi)發(fā)商（發(fā)包方）主張合同無(wú)效的抗辯獲得法院的支持，承包人將無(wú)法優(yōu)先受償。

第二，如果因?yàn)槌邪说脑驅(qū)е陆ㄖこ涛唇?jīng)工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格，承包人行使優(yōu)先權(quán)的請(qǐng)求也不能被法院所支持。

第三，如果承包人在承包合同中明確表示放棄優(yōu)先受償權(quán)的，承包人不能再以該項(xiàng)權(quán)利是法定權(quán)利為由主張?jiān)摲艞壍臈l款無(wú)效，因而也不能行使。

在工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使方面，開(kāi)發(fā)商（發(fā)包方）有以下幾種抗辯權(quán)：

其一，分包人不能享有優(yōu)先受償權(quán)，因?yàn)楣こ虄r(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是一種債權(quán)擔(dān)保方式，是以合同關(guān)系為前提的，而分包人與發(fā)包人沒(méi)有直接的合同關(guān)系，因而不能享有該項(xiàng)權(quán)利。

其二，在建筑工程承包合同中，只有施工單位能以承包人的身份享有工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，設(shè)計(jì)人和勘探人都不享有。

建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償?shù)闹黧w

（1）建設(shè)、裝飾工程承包人。建設(shè)工程包括土木工程、建筑工程、線(xiàn)路管道、設(shè)備安裝及裝修工程，凡建設(shè)工程的承包人，在發(fā)包人拖欠工程價(jià)款時(shí)，都可以行使優(yōu)先受償權(quán)。由于勘查、設(shè)計(jì)合同承包人的勞動(dòng)沒(méi)有直接物化到建設(shè)工程中，勘驗(yàn)、設(shè)計(jì)的承包人不應(yīng)享有建設(shè)工程的優(yōu)先受償權(quán)。但是，由于裝修裝飾是以已經(jīng)建造的建筑物為標(biāo)的進(jìn)行再次施工加工的過(guò)程，是在土木等承包人施工的基礎(chǔ)上進(jìn)行復(fù)合施工，根據(jù)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償物化勞動(dòng)的立法精神，裝修裝飾的承包人只能對(duì)因其裝修裝飾使建造工程增值的部分優(yōu)先受償，而無(wú)權(quán)對(duì)他人施工的土木等工程折價(jià)或拍賣(mài)價(jià)優(yōu)先受償。工程包括已經(jīng)完成的工程，也包括未完成的工程。

（2）轉(zhuǎn)包、非法分包合同中的實(shí)際施工人，根據(jù)最高院《關(guān)于建設(shè)工程施工合同解釋》第26條規(guī)定實(shí)際施工人以發(fā)包人為被告主張權(quán)利的，可以追加轉(zhuǎn)包人或違法分包人為當(dāng)事人，可發(fā)包人只在欠付工程款的范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。該司解突破了合同的相對(duì)性，賦予實(shí)際施工人直接起訴發(fā)包人，主要是處于農(nóng)民工工資考量，建筑物是農(nóng)民工物化的勞動(dòng)結(jié)果，既是違法轉(zhuǎn)包、分包，轉(zhuǎn)包人、分包人不得享有建設(shè)工程的優(yōu)先受償權(quán)，實(shí)際施工人具有合同法第286條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)；

（3）建設(shè)施工合同無(wú)效時(shí)的承包人。由于建設(shè)工程具有特殊性，雖然合同無(wú)效，但是承包人可能已經(jīng)進(jìn)行了項(xiàng)目施工建設(shè)，承包人的原材物料和農(nóng)民工勞動(dòng)已經(jīng)物化到建筑物中，無(wú)法依據(jù)合同無(wú)效的一般原則互相返還，因此雖合同無(wú)效，承包人仍然可以對(duì)建設(shè)工程享有優(yōu)先受償權(quán)；

（4）合法的分包人、轉(zhuǎn)包人、實(shí)際施工人對(duì)建設(shè)工程沒(méi)有優(yōu)先受償權(quán)。合同法第286條規(guī)定的是建筑工程的承包人與發(fā)包人之間發(fā)生拖欠工程價(jià)款的情形，合同具有相對(duì)性，因此合法的分包人、轉(zhuǎn)包人、實(shí)際施工人對(duì)建設(shè)工程沒(méi)有優(yōu)先受償權(quán)。

優(yōu)先受償權(quán)的行使方式

根據(jù)《合同法》第286條的規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償?！睆囊陨蠗l文我們可以看出法律規(guī)定的是“可以催告”而不是必須催告，因此催告對(duì)于承包人來(lái)講不是義務(wù)而是權(quán)利，更不是行使工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)必須的前置程序。

處理建筑物，發(fā)包人和承包人可以協(xié)商以該工程折價(jià)，以抵償所欠工程款；也可以申請(qǐng)法院依法拍賣(mài)該建設(shè)工程。在當(dāng)事人協(xié)商折價(jià)時(shí)，不應(yīng)損害第三人的利益，如建設(shè)工程涉及其他利益，如建設(shè)工程上存在抵押權(quán)，發(fā)包人存在其他的債權(quán)人，折價(jià)應(yīng)當(dāng)是合理的價(jià)格，否則可能侵害了其他人的權(quán)利，他人可以依法行使撤銷(xiāo)權(quán)。也可直接申請(qǐng)人民法院依法拍賣(mài)該工程。

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