簽字蓋章、交付定金、資金監(jiān)管，忙乎了一陣之后，本以為可以舒舒服服等著過戶和交樓的買家們，卻因所購房屋市場行情節(jié)節(jié)攀升而增添了不少煩惱。因?yàn)椤靶挠胁桓省钡馁u家不是選擇“毀約”，就是拒絕以原價(jià)格繼續(xù)出售，甚至?xí)x擇收回房屋靜觀其變。

房價(jià)大漲 簽合同后房主違約賠償12萬余元

近期以來本市(天津)房價(jià)快速上漲，以致二手房市場違約糾紛不斷。日前，天津市紅橋區(qū)人民法院即審結(jié)了一起此類案件，買賣雙方在法院支持下最終達(dá)成調(diào)解協(xié)議，違約的賣方賠償買方12萬余元。

小夫妻蘭某與邱某于今年1月在該市一家房地產(chǎn)中介公司與市民趙某簽訂《房產(chǎn)交易合同》，約定趙某向蘭某夫婦出售坐落于該市紅橋區(qū)某新建小區(qū)的一套房屋，價(jià)款172萬元。簽訂合同當(dāng)日，蘭某向中介公司支付了中介費(fèi)3.5萬元，向趙某支付了定金4萬元。3月，趙某卻向蘭某提出房子不賣了，并拒絕交付該房屋。蘭某夫婦為此訴至法院，要求解除該房產(chǎn)交易合同，由趙某返還定金、中介費(fèi)并按房款總價(jià)10%支付違約金17.2萬元，中介公司承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

針對原告訴求，被告趙某表示，同意返還定金4萬元，中介費(fèi)應(yīng)該由中介公司返還，違約金約定比例過高，不同意支付。并且，不賣房子是因?yàn)殚_發(fā)商沒有給辦理產(chǎn)權(quán)證，無法過戶，與價(jià)格上漲無關(guān)。第三人中介公司則表示不同意返還中介費(fèi)，合同中明確約定，中介費(fèi)由違約方承擔(dān)。

庭審中，雙方爭議焦點(diǎn)集中在兩個(gè)問題上：一、房屋買賣的違約責(zé)任應(yīng)該由誰承擔(dān)；二、原告的實(shí)際損失是多少。經(jīng)查，訴爭房產(chǎn)是被告趙某于2013年以150萬元左右價(jià)款購得，后于2014年10月辦理了入住手續(xù)，因開發(fā)商拖延一直沒有辦理產(chǎn)權(quán)證。原告提供的錄音證據(jù)證明，被告不僅是因?yàn)闆]有產(chǎn)權(quán)證不賣房，還有價(jià)格上漲的原因。此外，法院當(dāng)庭提供了其調(diào)取的一份證據(jù)，該證據(jù)顯示，紅橋區(qū)房管局已于今年3月為訴爭房屋同一單元不同樓層的一套房屋辦理了產(chǎn)權(quán)證。

最終，經(jīng)合議庭調(diào)解，原被告及中介公司當(dāng)庭達(dá)成調(diào)解協(xié)議：解除原簽訂合同，被告一次性賠償原告定金及其他各項(xiàng)損失共計(jì)12.13萬元，訴訟費(fèi)由原告承擔(dān)。（中國法院網(wǎng)）

二手房買賣違約是要付出代價(jià)的

隨著樓市的大熱，樓價(jià)飛速上漲，交易大熱，房子便升值了，有些二手房房主便反悔賣房。遇到房價(jià)上漲賣方反悔時(shí)不能忍氣吞聲，畢竟違約是要付出代價(jià)的。

在房屋買賣合同糾紛中，出現(xiàn)違約的情況還是比較多的，主要是因?yàn)?，一方面，房屋價(jià)格高，稍微有點(diǎn)波動，對買賣雙方中的一方都會產(chǎn)生不小的誘惑；其次，房屋是一種特殊的商品，買賣過程相對復(fù)雜，付款方式多，付款步驟長。在這程序中，稍微有一個(gè)步驟不對，就會出現(xiàn)糾紛，繼而引發(fā)違約的情況。此外，我國房屋實(shí)行登記制度，賣方需要為買方協(xié)助辦理過戶手續(xù)，而且辦理時(shí)，一般雙方都需要到場。實(shí)際中，如賣方想違約的話，不出面協(xié)助辦理過戶手續(xù)就是一個(gè)最大的“殺手锏”。

我國法律規(guī)定當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。

二手房買賣中違約方應(yīng)賠償房屋差價(jià)損失。由于房價(jià)上漲，由于賣房人違約導(dǎo)致合同解除時(shí)的房屋價(jià)值與簽訂房屋買賣合同時(shí)的房屋價(jià)格之間存在的差額，俗稱為房屋差價(jià)，屬于賣房人違約使買房人遭受的經(jīng)濟(jì)損失。這種經(jīng)濟(jì)損失是違約行為造成的實(shí)際損失，應(yīng)當(dāng)由賣房人進(jìn)行賠償。應(yīng)當(dāng)明確的是，只要房屋買賣合同是雙方的真實(shí)意思表示，任何一方都不得拒絕履行。房屋價(jià)格變動屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，即使房屋價(jià)格上漲過猛，也不能認(rèn)為是情勢變更的情形，賣房人不能以此為由拒絕履行合同，善意的買房人向賣房人主張因其違約行為造成的經(jīng)濟(jì)損失的，人民法院堅(jiān)決支持。

差價(jià)損失的法律依據(jù)在于《合同法》第一百一十三條第一款之規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失?！狈课葙I賣與其他買賣合同不同的一個(gè)特點(diǎn)在于，守約方如要達(dá)到合同履行后的利益狀態(tài)，必然要以當(dāng)前市場價(jià)購入或賣出房屋。由于房地產(chǎn)市場是波動的，當(dāng)前的房屋市場價(jià)和訂立合同時(shí)雙方約定的房屋價(jià)格之間存在差價(jià)。這種差價(jià)就是守約方的期待利益損失，也是合同雙方在訂立合同時(shí)應(yīng)該能夠預(yù)見到的。

關(guān)于房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：如雙方對房屋差價(jià)有約定或事后達(dá)成一致的，應(yīng)尊重當(dāng)事人的意思自治，從約定，如雙方在合同中約定了計(jì)算方法，若合同約定出現(xiàn)違約情形后，每天的違約金按定金總額的0.1%計(jì)算。雙方不能協(xié)商確定的：原則上可比照最相類似房屋的市場成交價(jià)（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋）與買賣合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌損失；無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機(jī)構(gòu)評估確定房屋漲跌損失。如果因?yàn)椴徽\信的賣房人惡意違約導(dǎo)致房屋買賣合同無法繼續(xù)履行，則不僅在精神中受到打擊，而且由于房價(jià)的上漲，不可能再以同樣的價(jià)格購買到同等地段同等面積的住房。由于房價(jià)上漲，由于賣房人違約導(dǎo)致合同解除時(shí)的房屋價(jià)值與簽訂房屋買賣合同時(shí)的房屋價(jià)格之間存在的差額，俗稱為房屋差價(jià)，屬于賣房人違約使買房人遭受的經(jīng)濟(jì)損失。這種經(jīng)濟(jì)損失是違約行為造成的實(shí)際損失，應(yīng)當(dāng)由賣房人進(jìn)行賠償。

現(xiàn)實(shí)中很多人買賣二手房，但他們可能不清楚要簽訂合法有效的房屋買賣合同，更不知道如何約定違約責(zé)任才能更好的保護(hù)自己，不過看完上文后大家應(yīng)該清楚在二手房買賣時(shí)若遇到對方違約要記得拿起法律的武器保護(hù)自身合法權(quán)益。