[導(dǎo)語]

“自動續(xù)期”的核心價值，在于住宅建設(shè)用地使用權(quán)為一次取得永久使用的用益物權(quán)。“自動續(xù)期”的法律規(guī)定，使住宅建設(shè)用地使用權(quán)成為城鎮(zhèn)居民的永久性享有的用益物權(quán)，而其法律后果應(yīng)當(dāng)怎樣確定，也是一個重要的問題。

[內(nèi)容]

最近幾天，就溫州的住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿續(xù)期問題進行的大規(guī)模討論，其深入和廣泛的程度都是空前的，學(xué)者各抒己見，見仁見智，意見趨于一致。這對保障民生多有裨益。不過在討論中，學(xué)者忽略了一個更為重要的問題，即沒有真實地解釋《物權(quán)法》第149條第1款規(guī)定“自動續(xù)期”的核心價值何在。我認為，“自動續(xù)期”的核心價值，在于住宅建設(shè)用地使用權(quán)為一次取得永久使用的用益物權(quán)。

一、確定自動續(xù)期的一次取得永久使用核心價值的法律和客觀依據(jù)

對住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題爭論的主要是，20年、30年等不足70年的期限是否要與70年的期間拉齊，如果拉齊是否要補交出讓金的差價；70年期間屆滿之后自動續(xù)期，是否要收費，如果要收，是收費還是收稅。這些都是重要問題，都是要解決的問題。但是，應(yīng)當(dāng)看到，在研究在《物權(quán)法》制定中留下來的這個懸而未決的問題，更重要的是要解決《物權(quán)法》通過“自動續(xù)期”的規(guī)定，究竟要送給人民群眾的是一個什么樣的物權(quán)，即業(yè)主取得的期間屆滿即自動續(xù)期的住宅建設(shè)用地使用權(quán)，究竟是一個什么樣的用益物權(quán)？換言之，自動續(xù)期的住宅建設(shè)用地使用權(quán)究竟是有期限的權(quán)利，還是無期限的權(quán)利？依我所見，如果通過這次討論，能夠解決這個問題，就會使這次全國性的討論具有了最大的價值。

我想在通過這次討論要解決的問題是：住宅建設(shè)用地使用權(quán)的自動續(xù)期的核心價值，就在于住宅建設(shè)用地使用權(quán)通過自動續(xù)期，而成為一個一次取得，即永久享有的用益物權(quán)。我提出這樣意見的依據(jù)是：

第一，從“自動續(xù)期”的文義邏輯上推論，自動續(xù)期的權(quán)利具有永久性。何為屆滿自動續(xù)期？一種理解是，一個存有期限的權(quán)利，當(dāng)其期間屆滿，就能夠自動地展期，使該權(quán)利繼續(xù)下去，再也不受期間的限制。續(xù)期的本來意思，應(yīng)當(dāng)是續(xù)展一定的期限，但是，當(dāng)一個權(quán)利的期限屆滿時，法律規(guī)定其自動續(xù)期，且未規(guī)定續(xù)展的期限為多久的，這個期限應(yīng)當(dāng)是永久的。這個解釋符合文義邏輯的要求。另一種理解是，如果一個權(quán)利續(xù)展的期間還有期間，例如是30年，那么，70年屆滿自動續(xù)期，再續(xù)期30年的期間又屆滿，當(dāng)然還得是自動續(xù)期，并且會永續(xù)下去，結(jié)論仍然是無期限，即永久性。無論是用哪一種理解，自動續(xù)期的概念，都會得出權(quán)利永久性的結(jié)論。因此，當(dāng)一個有期間的權(quán)利規(guī)定為期間屆滿自動續(xù)期的，這個自動續(xù)期就意味著該權(quán)利變?yōu)橛谰眯浴?/p>

第二，從立法者規(guī)定自動續(xù)期的本意推論，住宅建設(shè)用地使用權(quán)作為永久性的權(quán)利在其立法本意之中。立法者規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿自動續(xù)期，目的在于“保障老百姓安居樂業(yè)”。[1] 安居樂業(yè)一詞源于《漢書·食貨列傳》：“各安其居而樂其業(yè)”，指有個安定的住處和固定的職業(yè)，安于所居，樂于所業(yè)。讓老百姓各安其居，就必須讓其有一塊固定的土地建房居住，不能因為權(quán)利的變更而流離失所。老百姓享有的住宅建設(shè)用地使用權(quán)盡管規(guī)定了期限，但是通過自動續(xù)期而使其成為永久性的權(quán)利，就能夠保障老百姓各安其居而樂其業(yè)，實現(xiàn)立法者的立法目的，否則，老百姓不能安其居而樂其業(yè)，就無法實現(xiàn)立法者的立法目的。

第三，有恒產(chǎn)者有恒心的價值觀，要求自動續(xù)期的住宅建設(shè)用地使用權(quán)是永久性權(quán)利?！坝泻惝a(chǎn)者有恒心”，是制定《物權(quán)法》過程中最常說的一句話，也是立法者規(guī)定“自動續(xù)期”的目的之一。[2] 房屋等建筑物并非真正意義上的恒產(chǎn)，只有土地才是恒產(chǎn)。任何一個人只要在地球上生活，就必須生活在土地上，因而不論是所有權(quán)還是使用權(quán)，都是必須永久地享有的。只有享有了永久性的土地權(quán)利，公民才能夠建立永久生活、永續(xù)利用的恒心。如果僅有建筑物的所有權(quán)而不享有永久性的土地權(quán)利，無論如何也不能讓公民有恒產(chǎn)，也就無從建立守家、創(chuàng)業(yè)、愛國的恒心。在此必須明確一個基本的事實，而這個事實實際上是被大大地誤導(dǎo)了，即業(yè)主賣房，實際上一并買到了該住宅所有權(quán)和住宅建設(shè)用地使用權(quán)。這就是，開發(fā)商在買房時，是把建筑物所有權(quán)的價錢和住宅建設(shè)用地使用權(quán)的價錢加到一起出售的。但是我們通常都說是買房，而不說是買地，這是不正確的。而有些民法學(xué)者也認為我國業(yè)主購買商品房，是買房而不是買地，更是嚴重地誤導(dǎo)了人民群眾。只買住宅所有權(quán)，不能實現(xiàn)有恒產(chǎn)者有恒心，只有買地，才能夠?qū)崿F(xiàn)這個價值觀。

第四，客觀現(xiàn)實規(guī)律要求住宅建設(shè)用地使用權(quán)通過自動續(xù)期成為永久性權(quán)利，因而使房地一體相互協(xié)調(diào)。目前的住宅建設(shè)用地使用權(quán)和住宅所有權(quán)，一個是70年，另一個大體的“壽命”是50年左右。50年后房屋翻修，尚在土地權(quán)利的期間之中；翻建之后，土地權(quán)利如果不能自動續(xù)期，房屋所有權(quán)就會受到危害，只有自動續(xù)期，才能夠使住宅與土地權(quán)利相協(xié)調(diào)。因此，土地權(quán)利為永久性權(quán)利，就為住宅的不斷翻建提供了條件，形成房地一體，永續(xù)使用，

二、確定自動續(xù)期一次取得永久使用核心價值的重大意義

基于以上分析可以看到，對于“自動續(xù)期”的規(guī)定，盡管立法者關(guān)于“如何科學(xué)地規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)人屆時應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)，目前還缺少足夠的科學(xué)依據(jù)，幾十年后，國家富裕了，是否還要收土地使用金，應(yīng)當(dāng)慎重研究，物權(quán)法以不作規(guī)定為宜”，[3] 但是從中能夠推出住宅建設(shè)用地使用權(quán)就是一個永久性的用益物權(quán)這樣的科學(xué)結(jié)論，并且這個結(jié)論是受到人民群眾歡迎的，是廣大人民群眾所熱切期盼的。

確定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿“自動續(xù)期”的核心價值在于一次取得永久使用，其重大意義在于：

首先，確定住宅建設(shè)用地使用權(quán)是一個永久性的用益物權(quán)，而不是一個有期限的用益物權(quán)。應(yīng)當(dāng)看到的是，當(dāng)初設(shè)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間，借鑒的是香港的土地制度，即香港的土地使用權(quán)最長是99年或者在其以下不等。這是因為，香港在英國租借期中，土地為女王所有，由于其租借期的限制，土地使用權(quán)的期間最長不能超過100年。換言之，就香港的土地權(quán)利的期限，是由于租借地的原因所制約。中國的土地公有，實際上并沒有對住宅建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定期間的必要。因此，設(shè)定我國的住宅建設(shè)用地使用權(quán)為永久性用益物權(quán)，有現(xiàn)實的客觀基礎(chǔ)，并且與我國的城市土地歸國家所有制度相適應(yīng)。

其次，將住宅建設(shè)用地使用權(quán)解釋為永久性的用益物權(quán)，能夠使幾億人安其居而樂其業(yè)，有恒產(chǎn)而有恒心。如果一個國家的公民是居住在一個沒有切實保障、具有期限性的權(quán)利的土地之上，是無法安其居而樂其業(yè)的，也因無恒產(chǎn)而對自己的國家無法建立恒心。有了一個永久性的用益物權(quán)作為土地權(quán)利的保障，即使自己沒有土地所有權(quán)，也能夠讓自己安心地居住，快樂地從業(yè)。因此，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的永久性，具有極端的必要性和迫切性。

再次，與農(nóng)村土地權(quán)利狀況相適應(yīng)。我國農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體所有，在公有制基礎(chǔ)上建立的農(nóng)民的宅基地使用權(quán)，就是永久性的用益物權(quán)。在城鎮(zhèn)，土地歸全民所有，在此基礎(chǔ)上，城鎮(zhèn)居民的住宅建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)與農(nóng)民的宅基地使用權(quán)相對應(yīng)，也應(yīng)當(dāng)是永久性的用益物權(quán)。如果說，農(nóng)民的宅基地使用權(quán)有特殊性，是農(nóng)民在入社之前本來就屬于自己私有的；那么同樣，1982年之前，城鎮(zhèn)居民的私有房屋的土地也是私有的。在這樣的基礎(chǔ)上，無論是農(nóng)民還是城鎮(zhèn)居民，在住宅的土地上，都應(yīng)當(dāng)享有一個永久性的土地用益物權(quán)，二者相互協(xié)調(diào)，構(gòu)成統(tǒng)一的住宅的土地使用權(quán)體系，使我國的物權(quán)體系更為完美、更為和諧。

三、永久性的住宅建設(shè)用地使用權(quán)的法律后果

“自動續(xù)期”的法律規(guī)定，使住宅建設(shè)用地使用權(quán)成為城鎮(zhèn)居民的永久性享有的用益物權(quán)，而其法律后果應(yīng)當(dāng)怎樣確定，也是一個重要的問題。依我所見，住宅建設(shè)用地使用權(quán)作為永久性的用益物權(quán)，就是一次取得永久使用，具體的法律后果是：

第一，權(quán)利人永久享有住宅建設(shè)用地使用權(quán)，不僅自己享有，而且可以由其繼承人繼承，永續(xù)享有，使這一權(quán)利真正成為民事主體的恒產(chǎn)，不再有所謂權(quán)利期間的擔(dān)憂和限制。

第二，永久使用，意味著無論是權(quán)利人還是其繼承人，都永久地享有該用益物權(quán)，可以依法在該土地上行使權(quán)利，對土地進行充分的利用，例如對于建筑物，可以在法律規(guī)定的范圍進行改建、翻建，使該用益物權(quán)范圍內(nèi)的土地得到永續(xù)的利用，依法行使權(quán)利得到保障。

第三，一次取得，意味著業(yè)主花一次錢購買住宅建設(shè)用地使用權(quán)，今后永遠不再需要繳納出讓金，也不必續(xù)簽建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。在討論中有人認為，在自動續(xù)期時，權(quán)利人還應(yīng)當(dāng)與土地權(quán)利出讓人續(xù)簽合同，重新約定期間等。這是不必要的，自動續(xù)期就意味著是“自動”而不用再簽合同。

第四，作為一個永久性的用益物權(quán)的權(quán)利人，對于住宅建設(shè)用地使用權(quán)從政府手中購買過來之后，享有一次取得而永久使用的權(quán)利，那么就應(yīng)當(dāng)對土地所有權(quán)人盡到相應(yīng)的義務(wù)，即應(yīng)制定永久性住宅建設(shè)用地使用權(quán)的依法納稅制度，依照該法律依法納稅。依照通例，作為私有土地所有權(quán)人，應(yīng)當(dāng)對國家依法納稅，當(dāng)將住宅建設(shè)用地使用權(quán)確定為永久性用益物權(quán)后，當(dāng)然也應(yīng)負有這樣的義務(wù)，確立永久性使用國家土地的法定義務(wù)。

上述意見和結(jié)論，對于保障我國公民的物權(quán)，保障他們安居樂業(yè)，建立對國家的信心和恒心，都具有極為重要的意義，當(dāng)引起立法者和政府的重視。

[注釋]

[1] 全國人大常委會法工委民法室編：《中華人民共和國物權(quán)法條文說明、立法理由及相關(guān)規(guī)定》，北京大學(xué)出版社2007年版，第275頁。

[2] 全國人大常委會法工委民法室編：《中華人民共和國物權(quán)法條文說明、立法理由及相關(guān)規(guī)定》，北京大學(xué)出版社2007年版，第275頁。

[3] 全國人大常委會法工委民法室編：《中華人民共和國物權(quán)法條文說明、立法理由及相關(guān)規(guī)定》，北京大學(xué)出版社2007年版，第275頁。