楊某夫婦花費180多萬元購買的新房，卻因賣家凌某欠錢不還，導(dǎo)致房屋被法院查封。楊某夫婦覺得自己是善意購房，并為此鬧上了法院。善意取得是所有權(quán)取得的一種方式，是法律對誠信之人的一種特殊保護，同時也是物權(quán)法上的一項重要法律制度。

夫婦180余萬買房，尚未沒過戶就被查封

最近楊某夫婦遭遇一件煩心事，兩人花費180多萬元購買的新房，正在辦理過戶手續(xù)時，卻因賣家凌某欠錢不還，導(dǎo)致房屋被法院查封。楊某夫婦覺得自己是善意購房，這套房子應(yīng)該歸他們所有，并為此鬧上了法院。近日，南寧市西鄉(xiāng)塘區(qū)人民法院一審認(rèn)定，因凌某名下的該套房在過戶尚未完成之前已被法院查封，過戶的條件已不具備，已構(gòu)成履行不能。

去年12月初，楊某夫婦看中了凌某位于北湖路上的一套樓中樓，雙方通過中介公司簽訂了買賣合同，約定楊某以175萬元的價格購買凌某的房子。簽訂合同次日，楊某就轉(zhuǎn)給中介29萬余元，至今年1月，楊某交完購房款、中介費及契稅共計182萬余元。

交清各項費用后，今年1月18日，楊某向南寧市房屋產(chǎn)權(quán)交易中心申請該套房屋變更登記手續(xù)?？蛇^戶手續(xù)還沒辦完，凌某卻因欠債不還，于1月25日被西鄉(xiāng)塘區(qū)法院查封了該套房屋。

花了巨額資金，房子卻未能過戶，楊某夫婦覺得很不合理。他們認(rèn)為，在該房屋交易前，并不存在影響過戶的情形，且在法院查封該房屋之前，他們已支付完畢購房款，履行了合同的全部義務(wù)，屬于善意取得。他們在法院查封前已繳納了契稅，并申請了產(chǎn)權(quán)變更登記，因此雙方簽訂的合同合法有效，他們應(yīng)取得該房的所有權(quán)。楊某夫婦遂將凌某及中介公司一起告上西鄉(xiāng)塘區(qū)法院，要求確認(rèn)買賣合同有效，所查封房產(chǎn)歸他們所有。

法院審理后認(rèn)為，雙方的買賣合同有效，楊某已履行支付相應(yīng)購房款之義務(wù)，所以有權(quán)請凌某繼續(xù)履行相關(guān)合同義務(wù)。但在該案中，因凌某的該套房在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記尚未完成之前已被法院查封，轉(zhuǎn)移登記的條件已不具備，應(yīng)認(rèn)定楊某的請求已構(gòu)成履行不能。由此，法院駁回了楊某夫婦的訴訟請求。主審該案的法官說，楊某夫婦可以要求解除合同，或者等該房屋解除查封后再主張權(quán)益。（新浪新聞）

善意取得的適用條件

楊某夫婦認(rèn)為自己屬于善意取得，但是法院認(rèn)定楊某的請求已構(gòu)成履行不能，駁回了楊某夫婦的訴訟請求。善意取得，又稱即時取得或即時時效，指動產(chǎn)占有人向第三人移轉(zhuǎn)動產(chǎn)所有權(quán)或為第三人設(shè)定其他物權(quán)，即使動產(chǎn)占有人無處分動產(chǎn)的權(quán)利，善意受讓人仍可取得動產(chǎn)所有權(quán)或其他物權(quán)的制度。

我國《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條明確規(guī)定了善意取得制度，最大限度的保護善意第三人的利益。該制度的建立有利于維護正常的市場交易關(guān)系，保護善意的交易相對人，促進社會經(jīng)濟秩序之穩(wěn)定，從而有利于促進社會主義市場經(jīng)濟快速有序地發(fā)展。

根據(jù)法律規(guī)定，適用善意取得，歸納起來主要以下四個要件：

1、讓與人對讓與的財產(chǎn)無處分權(quán)。所謂無權(quán)處分，是指讓與人無處分權(quán)而從事了法律上的處分行為。對財產(chǎn)的處分權(quán)是屬于財產(chǎn)所有人，讓與人是無權(quán)處分他人財產(chǎn)的，如果讓與人有權(quán)處分則不適用善意取得制度。常見的無權(quán)處分有以下幾種情形：一是無所有權(quán)的情形即占有委托物的情形，如承租、保管或借用人對承租或保管、借用的財產(chǎn)而將該財產(chǎn)出讓給他人；二是所有權(quán)受到限制的情形，如某一共有人未經(jīng)其他共有人的同意，而將共有財產(chǎn)處分給他人；三是代理人擅自處分被代理人的財產(chǎn)的情形，如代理權(quán)終止、超越代理權(quán)、無權(quán)處分的情形下，也有可能發(fā)生無權(quán)處分的情況。

2、受讓人受讓該財產(chǎn)時是善意的。善意取得以受讓人受讓動產(chǎn)時主觀上為“善意”且無重大過失為其必備要件。所謂善意，是指第三人于受讓時，不知出讓人為非所有人，也不知出讓人無權(quán)處分。財產(chǎn)的善意取得以受讓人的善意為條件，如果受讓人具有惡意，則不得適用善意取得。當(dāng)然，我們不能要求受讓人自始不知道該物為善意取得，因此，善意的適用時間應(yīng)為物權(quán)變動行為發(fā)生之前，在此之后即受讓人取得所有權(quán)，原權(quán)利人不得以受讓人惡意要求返還原物。

在善意取得制度中，這種善意應(yīng)為“推定善意”，這一原則已為德國民法、我國臺灣地區(qū)民法明文確認(rèn)。第三人和占有人（無權(quán)處分人）進行交易行為時，根據(jù)占有的權(quán)利推定效力，以及占有的公信力，我們應(yīng)推定第三人為善意，如果原權(quán)利人主張權(quán)利，則負(fù)責(zé)舉證第三人為非善意，如不能舉證，第三人則為善意而取得財產(chǎn)所有權(quán)。

3、受讓人取得財產(chǎn)是基于合理的價格有償轉(zhuǎn)讓行為。善意取得是以有償取得為前提條件，受讓人在取得財產(chǎn)時，必須向出讓人支付相應(yīng)對價。因此受讓人取得的財產(chǎn)必須是通過有償?shù)姆尚袨閬韺崿F(xiàn)，如果通過繼承、贈與等無償行為取得財產(chǎn)，則不能產(chǎn)生善意取得的效力。

4、已作出了物權(quán)變動行為。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，動產(chǎn)的物權(quán)變動必須作出了交付行為，交付可以為現(xiàn)實交付、簡易交付、指示交付及占有改定。登記是不動產(chǎn)物權(quán)的生產(chǎn)要件，如果受讓人沒有為權(quán)利的變更登記，也就沒有實現(xiàn)物權(quán)的變動，即使受讓人占有財物，財產(chǎn)的物權(quán)仍屬于原權(quán)利人。因此，只要符合以上四個條件即可適用善意取得制度，原權(quán)利人只能向無權(quán)處分人要求賠償，而不能向受讓人行使物權(quán)請求權(quán)。

善意取得的法律后果

善意取得制度是一項古老的民法制度，起源于日耳曼法“以手護手”原則，也是物權(quán)法的一項基本制度，是適應(yīng)商品經(jīng)濟的發(fā)展而產(chǎn)生的一項交易規(guī)則，其主旨在于保護交易安全、解決民事糾紛、穩(wěn)定經(jīng)濟秩序、促進經(jīng)濟的發(fā)展。其法律后果有如下幾種：

1、讓與人與受讓人之間

基于善意取得制度的適用，受讓人取得讓與人轉(zhuǎn)讓的交易財產(chǎn)的所有權(quán)。讓與人和受讓人應(yīng)履行所有權(quán)轉(zhuǎn)移的權(quán)利和義務(wù)，受讓人應(yīng)支付價款，讓與人應(yīng)協(xié)助將交易財產(chǎn)的所有權(quán)移轉(zhuǎn)于受讓人。讓與人不得再依自己無處分權(quán)或依所有權(quán)人追索或索賠，而請求受讓人返還財產(chǎn)。

讓與人與受讓人基于法律行為而產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，受讓人因善意而取得讓與人移轉(zhuǎn)其占有的動產(chǎn)所有權(quán)，而受讓人應(yīng)向讓與人支付動產(chǎn)之價金，如受讓人不按法律行為支付價金

2、原所有權(quán)人與受讓人之間

在善意取得情況下，原權(quán)利人與受讓人之間將發(fā)生一種物權(quán)變動，即因為受讓人出于善意將即時取得標(biāo)的物的所有權(quán)，而原權(quán)利人的所有權(quán)將因此發(fā)生消滅。

善意取得是所有權(quán)取得的一種方式。原權(quán)利人不得向善意的受讓人主張返還原物，也就是說，如果原權(quán)利人向受讓人提出返還原物，則受讓人可以基于善意取得而進行有效的抗辯。

3、原所有權(quán)人與讓與人之間

由于原權(quán)利人因善意取得使其標(biāo)的物的所有權(quán)發(fā)生消滅，而又不能請求受讓人返還財產(chǎn)，法律上對原權(quán)利人提供了一種債權(quán)上的救濟，即權(quán)利人可以基于債權(quán)上的請求權(quán)要求讓與人承擔(dān)合同責(zé)任、侵權(quán)責(zé)任或不當(dāng)?shù)美姆颠€責(zé)任。具體來說：

第一，合同責(zé)任。如果原權(quán)利人與讓與人之間事先存在著租賃、保管等合同關(guān)系，而讓與人擅自處分原權(quán)利人的財產(chǎn)，則原權(quán)利人可以以違約為由，請求其承擔(dān)違約責(zé)任。

第二，侵權(quán)責(zé)任。讓與人對原權(quán)利人的標(biāo)的物不享有處分權(quán)，而仍然將該標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓給他人，在此情況下，將構(gòu)成對原權(quán)利人財產(chǎn)所有權(quán)的侵害，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

第三，不當(dāng)?shù)美颠€責(zé)任。如果讓與人與第三人之間發(fā)生的是一種有償?shù)暮贤P(guān)系，讓與人做出的是一種有償?shù)奶幏中袨?，并因此而獲得一定的利益，則原權(quán)利人有權(quán)請求讓與人返還不當(dāng)?shù)美?/p>

我國法律引入善意取得制度，是為了保障原所有權(quán)人與第三人之間的利益平衡。之所以讓“善意”決定法律效果，則是法律對善意之人做誠信之事的一種優(yōu)惠，同時，善意取得制度的初衷也是為了保護市場交易的安全。