隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步與發(fā)展，法律制度也隨之完善與改進(jìn)，從“買賣破除租賃”發(fā)展到“買賣不破租賃”就是很好的例證。近代各國(guó)的法律制度大多承認(rèn)“買賣不破租賃”的規(guī)則，“買賣不破租賃”原則是租賃權(quán)物權(quán)化的具體體現(xiàn)。從立法的角度看，設(shè)立“買賣不破租賃”原則的目的在于保護(hù)承租人的利益，穩(wěn)定租賃關(guān)系，保障租賃交易的安全進(jìn)行。

買賣不破租賃的適用條件

我國(guó)《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！贝送?，我國(guó)城市房屋租賃管理辦法第11條也有類似規(guī)定?！百I賣不破租賃”是債權(quán)的一個(gè)特例，有其嚴(yán)格的適用條件：

1、就同一標(biāo)的物上存有買賣合同和租賃合同；買賣合同與租賃合同均有效成立。如果無(wú)效的，就按照無(wú)效合同的處理方法處置。

2、租賃合同履約在先，亦即出租人將租賃物出租后又將租賃物所有權(quán)移轉(zhuǎn)于他人，若出租人在出租租賃物之前已將此物所有權(quán)移轉(zhuǎn)就不發(fā)生“買賣不破租賃”。

3、承租人在同等條件下未主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，若承租人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，則取得所有權(quán)。

買賣不破租賃的適用范圍

從買賣不破租賃原則的確立過程可以看出，該原則主要適用于土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的租賃，這可以從各國(guó)立法中得到印證。我國(guó)在《合同法》出臺(tái)之前，司法解釋也明確規(guī)定該原則僅適用于房屋買賣。而在司法實(shí)踐中，當(dāng)事人援引該原則予以抗辯的也絕大多數(shù)僅限于房屋租賃。結(jié)合其他國(guó)家和地區(qū)的立法，大多數(shù)學(xué)者主張對(duì)我國(guó)《合同法》229條所確定的買賣不破租賃原則應(yīng)當(dāng)僅限于房屋等不動(dòng)產(chǎn)的租賃。

在我國(guó)，由于土地屬于國(guó)家所有或者集體所有，單位或個(gè)人僅有土地使用權(quán)。根據(jù)憲法的規(guī)定，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租，那么，對(duì)于存在于土地使用權(quán)之上的租賃合同，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其租賃關(guān)系亦應(yīng)仍然有效，即應(yīng)當(dāng)類推適用買賣不破租賃原則。

買賣不破租賃的限制適用

“買賣不破租賃”的問題。合同法第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”該規(guī)定說(shuō)明租賃權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力，不因第三人取得租賃物的所有權(quán)而導(dǎo)致租賃合同失效。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第20條的規(guī)定，租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：

1、動(dòng)產(chǎn)租賃的限制適用

從買賣不破租賃原則產(chǎn)生的歷史條件及各國(guó)立法規(guī)定來(lái)看，該原則應(yīng)當(dāng)不適用于動(dòng)產(chǎn)租賃。

動(dòng)產(chǎn)的種類繁多，且價(jià)值普遍較低，通過市場(chǎng)交易很容易取得，因此，沒有必要給予動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)以特殊的保護(hù)。對(duì)動(dòng)產(chǎn)租賃適用“買賣不破租賃”原則，不利于財(cái)產(chǎn)的流通，不利于充分發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的效用，不符合物盡其用的財(cái)產(chǎn)利用原則。租賃權(quán)的物權(quán)化應(yīng)有一定的邊界，否則不但有違租賃權(quán)物權(quán)化的初衷，而且會(huì)導(dǎo)致法律體系的紊亂，這一邊界應(yīng)通過其適用的客體體現(xiàn)出來(lái)，即租賃權(quán)物權(quán)化應(yīng)是指不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)的物權(quán)化。

2、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)上的限制適用

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問題的解釋第六十六條規(guī)定：抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。

“買賣不破租賃”原則是現(xiàn)代民法體系中的重要原則之一，對(duì)保護(hù)承租人的合法利益，實(shí)現(xiàn)物盡其用，發(fā)揮更大的利用價(jià)值起到了重要作用?！百I賣不破租賃”原則實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)的租賃權(quán)可以對(duì)抗新的所有權(quán)，強(qiáng)化了對(duì)承租人的保護(hù)，有利于租賃市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。