信貸體現(xiàn)了一定經(jīng)濟(jì)關(guān)系中不同所有者的貨幣借貸行為，我們都知道在還款期限屆滿之前，若借款人的財(cái)務(wù)狀況發(fā)生重大的不利變化時(shí)，很有可能影響其履約能力，因此就產(chǎn)生了信貸風(fēng)險(xiǎn)，對于個(gè)人借款的條件，我國的商業(yè)銀行有著較為明確的界定，隨著我國法制建設(shè)的不斷完善，為了保障信貸信息的完善，只有符合一定條件的人才能進(jìn)行借款；以免發(fā)生信貸危險(xiǎn)。

房貸政策收緊非空穴來風(fēng) 差別化信貸可能性增加

在8月17日靜安史上單價(jià)最高地王誕生后的5天內(nèi)，上海緊急中止了三幅地塊的出讓。北京則在年內(nèi)3個(gè)月無宅地推出，4個(gè)月無宅地成交。深圳7月份沒有住宅用地推出與成交，8月份的供地則集中于商辦、工業(yè)類用地。此前，南京市在修改土拍政策前，曾中止了8幅地塊的出讓。這一連串的信息引發(fā)了市場對土拍和房貸政策的猜測，而9月份往往也是房貸政策調(diào)整的一個(gè)重要時(shí)間窗口。

從最近幾年的情況看，每年的9月30日和3月30日是住房信貸政策調(diào)整的窗口期。

2015年9月30日，央行、銀監(jiān)會共同發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》提出，在不實(shí)施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。《通知》同時(shí)強(qiáng)調(diào)，央行、銀監(jiān)會各派出機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則，加強(qiáng)與地方政府的溝通，根據(jù)轄內(nèi)不同城市情況，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，指導(dǎo)各省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況自主確定轄內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例。

這也是目前實(shí)行的居民房貸政策。

此前的2015年3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會共同發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，2014年9月30日，央行、銀監(jiān)會共同發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》。

而今年以來房地產(chǎn)暴露出來的問題，增加了房地產(chǎn)差別化信貸政策推出的可能性。

從今年上半年人民幣貸款部門分布看，住戶貸款增長較快，尤其是個(gè)人住房貸款增長進(jìn)一步加快。上半年個(gè)人住房貸款增加2.3萬億元，同比多增1.2萬億元，6月末增速達(dá)32.2%，月度增量也屢創(chuàng)新高，這主要是因?yàn)樯习肽晟唐贩夸N售增速較高，帶動個(gè)人住房貸款較快增長。

而在7月份4636億元新增貸款中，幾乎全部是住戶貸款尤其是個(gè)人住房貸款。對此，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋稱，從住戶部門貸款看，今年增長確實(shí)比較突出，當(dāng)然主要與不少城市房地產(chǎn)市場升溫有關(guān)，前7個(gè)月平均每月個(gè)人中長期住房貸款接近4000億元，季節(jié)性波動也不大。

監(jiān)管層希望珍貴的新增貸款流向亟待補(bǔ)血的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而不是流入房地產(chǎn)市場，助漲資產(chǎn)泡沫。于是，一些此輪領(lǐng)漲房地產(chǎn)的城市開始祭出限購限貸措施。

近期，合肥、南京陸續(xù)收緊個(gè)人房地產(chǎn)貸款，蘇州在二線城市中率先重啟限購。在這些城市的調(diào)控中，限貸政策相對溫和，限購政策則力度更猛，擠出了部分投資性需求。這與央行倡導(dǎo)的“分類指導(dǎo)，因地施策”原則一致。

上半年，全國50個(gè)主要城市共拍出219宗地王。地王現(xiàn)象頻出背后的企業(yè)高杠桿拿地，增加資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。這與中央強(qiáng)調(diào)的“要抑制資產(chǎn)泡沫”相悖。因此，更嚴(yán)厲、更嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆康禺a(chǎn)信貸政策有望面世，在推動三線、四線城市房地產(chǎn)去庫存的同時(shí)，遏制一線城市房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)二線城市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。（證券日報(bào)）

信貸行為將帶來哪些風(fēng)險(xiǎn)

若借款人無法按時(shí)還款就產(chǎn)生信貸風(fēng)險(xiǎn)，而對于商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，主要涉及到不良信貸的防范。在銀行的經(jīng)營與管理過程中，由于受到各種不良因素的影響，實(shí)際收益結(jié)果與預(yù)期收益目標(biāo)發(fā)生背離，有遭受資產(chǎn)損失的可能性。借款企業(yè)因各種原因不能按時(shí)歸還信貸本息而使銀行資金遭受損失的可能性。

首先，是商業(yè)銀行在進(jìn)行操作過程中的風(fēng)險(xiǎn)，隨著中國市場開放程度不斷提高，商業(yè)銀行面臨著更加激烈的競爭壓力，因此，就對商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理提出了更高的要求但是，由于一部分商業(yè)銀行觀念轉(zhuǎn)化存在滯后性，內(nèi)部控制機(jī)制缺乏，流程設(shè)計(jì)失當(dāng)?shù)纫蛩匾痫L(fēng)險(xiǎn)就較為凸顯；該種風(fēng)險(xiǎn)主要涉及到兩個(gè)方面，其一是操作失敗或失誤風(fēng)險(xiǎn)，主要有人員風(fēng)險(xiǎn)、流程風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)等；其二，策略風(fēng)險(xiǎn)，在經(jīng)營管理過程中由于采取了不適當(dāng)?shù)牟呗远鴮?dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險(xiǎn)。

其次，商業(yè)銀行在操作過程中，還對于擔(dān)保行為存在錯(cuò)誤的認(rèn)識，其一，信貸擔(dān)保只是發(fā)放信貸的必要條件而不是發(fā)放信貸的充分條件。其二，過于看重信貸擔(dān)保的作用，認(rèn)為只要有信貸擔(dān)保就可以發(fā)放信貸。信貸擔(dān)保行為僅僅分散相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，提供了一種補(bǔ)償功能，但是但它不能改變借款人的信用狀況，也不能保證足額償還信貸，并不能從根本上消除風(fēng)險(xiǎn)；其三，缺乏判斷抵押品評估機(jī)構(gòu)評估資格和識別評估結(jié)論準(zhǔn)確與否的標(biāo)準(zhǔn)。對于是由銀行還是由借款人聘用評估機(jī)構(gòu)、聘用具有什么資格的評估機(jī)構(gòu)、如何考核評估機(jī)構(gòu)的資信狀況、如何判定評估機(jī)構(gòu)的評估結(jié)論是否準(zhǔn)確等沒有明確要求。同時(shí)，還存在沒有判斷抵押物變現(xiàn)能力的標(biāo)準(zhǔn)。造成實(shí)際工作中無法判斷抵押物是否為市場所接受以及市場的接受能力如何。

信貸風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)如何防范

隨著經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，我國的市場經(jīng)濟(jì)的開放程度也越來越高，而對此就要求商業(yè)的銀行的信貸能力進(jìn)一步的提高，能夠滿足日益增長的需要，在上述中遇到的操作中的風(fēng)險(xiǎn)還是信貸擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)都是商業(yè)銀行需要面對，在我國的商業(yè)銀行中，由于個(gè)人住房信貸操作風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)收集困難和業(yè)務(wù)開展時(shí)間尚短，因此，需要將風(fēng)險(xiǎn)防范的重點(diǎn)主要涉及到下列事項(xiàng)中。

首先有效的防范擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，需要我們從下列事項(xiàng)中著手操作；銀行應(yīng)該建立健全保證人擔(dān)保制度，加強(qiáng)對保證人的風(fēng)險(xiǎn)審查，對其償債能力進(jìn)行深入分析，考核該保證人的保證能力，其財(cái)務(wù)狀況是否能夠承擔(dān)對外保證的數(shù)量，對外提供保證總額與其有形凈資產(chǎn)是否在合理的比例關(guān)系之內(nèi)；在分析保證人的財(cái)務(wù)實(shí)力時(shí)，首先要分析掌握保證人的財(cái)務(wù)狀況、現(xiàn)金流量、信用評級和或有負(fù)債的信息。其次，要通過對這些信息的分析，判斷保證人是否有履行其義務(wù)的能力；其次，加強(qiáng)對抵押物、質(zhì)押物的分析，對于抵押物，要考慮抵押物的可變現(xiàn)性和未來的清算價(jià)值；銀行應(yīng)對評估機(jī)構(gòu)和評估人員的資格和聲譽(yù)進(jìn)行調(diào)查；

其次，針對造作過程中遇到的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對現(xiàn)有流程進(jìn)行檢查和梳理，杜絕可能存在的漏洞；一般而言在借款合同、借款流程上存在較多的漏洞，如果不及早進(jìn)行糾正，將嚴(yán)重影響到業(yè)務(wù)的發(fā)展。對新開發(fā)的產(chǎn)品進(jìn)行認(rèn)真的分析和市場調(diào)研，避免盲目投入、無效投入和高風(fēng)險(xiǎn)投入。近幾年，隨著個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的產(chǎn)品更新逐漸加快，各行為了搶占市場份額，在還款方式、擔(dān)保方式、辦理方式等很多方面進(jìn)行了大量創(chuàng)新，但這些創(chuàng)新是否經(jīng)過了充分的市場調(diào)研和嚴(yán)格的操作風(fēng)險(xiǎn)審查，值得懷疑。部分商業(yè)銀行對數(shù)據(jù)庫的建立、管理和維護(hù)已經(jīng)引起重視，并開始建立自己的個(gè)人住房信貸數(shù)據(jù)庫。沒有優(yōu)良的人才配備和科學(xué)的激勵(lì)機(jī)制，再完美的管理框架也是無法運(yùn)作的，因此需要加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)。

隨著市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步開放，我國的銀行也將面臨著嚴(yán)峻的考驗(yàn)，而信貸業(yè)務(wù)的不穩(wěn)定性進(jìn)一步增加了風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)，無論是在操作過程中遇到的風(fēng)險(xiǎn)，還是對于某些擔(dān)保行為的認(rèn)識不足，這都需要商業(yè)銀行對此進(jìn)行規(guī)范以提高自身的能力，避免類似風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。