孫女士看中一套房子，交付25萬(wàn)元并與銷(xiāo)售經(jīng)理簽訂“認(rèn)籌確認(rèn)單”。不料6月底，銷(xiāo)售處突然告知孫女士，需補(bǔ)交15萬(wàn)元的差價(jià)。開(kāi)發(fā)商這種私自變更合同屬違約行為，根據(jù)法律規(guī)定，應(yīng)履行原合同或給消費(fèi)者相關(guān)賠償。生活中，違約行為并不少見(jiàn)，交易雙方應(yīng)根據(jù)法律履行合同，若一方發(fā)生違約行為，另一方可以通過(guò)法律途徑解決。

女子北京買(mǎi)房后遭遇房?jī)r(jià)上漲，開(kāi)發(fā)商要求補(bǔ)差價(jià)

孫女士4月份在房山區(qū)竇店的燕都世界名園看中一套房子，但當(dāng)時(shí)還未開(kāi)盤(pán)，在銷(xiāo)售經(jīng)理的勸說(shuō)下，孫女士交了25萬(wàn)元并與銷(xiāo)售經(jīng)理簽訂“認(rèn)籌確認(rèn)單”，合同中就購(gòu)房面積、價(jià)格及付款方式等達(dá)成一致。不料6月底，銷(xiāo)售處突然告知孫女士，原應(yīng)在12月前分期交付的房款需立即交齊，此外還需補(bǔ)交15萬(wàn)元的差價(jià)。律師表示，開(kāi)發(fā)商私自變更合同屬違約行為，應(yīng)履行原合同或給消費(fèi)者相關(guān)賠償。

買(mǎi)房人遭毀約

孫女士告訴北京晨報(bào)記者，4月份，她和老伴看中房山區(qū)竇店的一個(gè)樓盤(pán)，是由北京匯金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的燕都世界名園。但由于當(dāng)時(shí)樓盤(pán)還未開(kāi)盤(pán)，4月7日，她和一位姓潘的售樓人員商量，初步訂下一套兩居室。“后來(lái)和他們銷(xiāo)售經(jīng)理李方商量，他同意我們?cè)?2月底之前分期付清房款，然后我們先后交了25萬(wàn)元?！?/p>

記者從孫女士出示的收據(jù)和刷卡單據(jù)中看到，她先后交付開(kāi)發(fā)商25萬(wàn)元。“先交了5萬(wàn)意向金，后來(lái)交這20萬(wàn)的時(shí)候，銷(xiāo)售說(shuō)是去交定金，等我們過(guò)去了之后卻讓我們簽了一個(gè)認(rèn)籌單，告訴我們這20萬(wàn)之后將被轉(zhuǎn)入房款?！庇浾邚膶O女士提供的“世界名園認(rèn)籌確認(rèn)單”中看到，孫女士與李方雙方在4月16日簽訂該協(xié)議，里邊注明購(gòu)房單價(jià)為人民幣13511.2元每平方米，此外對(duì)房屋總價(jià)、房號(hào)、付款方式等皆做了說(shuō)明。并備注“此認(rèn)籌意向金為開(kāi)盤(pán)簽約前的最終意向確認(rèn)。此認(rèn)籌確認(rèn)單，將為客戶(hù)保留現(xiàn)行房?jī)r(jià)及意向購(gòu)買(mǎi)房號(hào)，此意向金后期轉(zhuǎn)簽商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，一并轉(zhuǎn)入總房款?！毕逻吷w著北京匯金投資集團(tuán)有限公司的章。

不料6月底，孫女士卻接到銷(xiāo)售員電話，“說(shuō)他們老板不同意我12月份交完錢(qián)，讓先交齊房款?！敝箅p方有過(guò)兩次電話溝通，但并未達(dá)成一致。8月底，孫女士再去售樓處找銷(xiāo)售經(jīng)理李方溝通時(shí)，卻被對(duì)方告知，“要不就退房；買(mǎi)也可以，但不能按之前的價(jià)格?！?/p>

能買(mǎi)房但要補(bǔ)差價(jià)

前日下午，北京晨報(bào)記者隨孫女士來(lái)到世界名園銷(xiāo)售中心，姓潘的銷(xiāo)售人員承認(rèn)商談時(shí)確實(shí)已商量好價(jià)格及付款方式，“但是后來(lái)大領(lǐng)導(dǎo)不同意我們也沒(méi)辦法。”隨后，記者與孫女士一起來(lái)到竇店的售樓處，從銷(xiāo)售人員處了解到，目前該樓盤(pán)的對(duì)外售賣(mài)價(jià)格為18600元，較原先的價(jià)格上漲了近5000元。孫女士購(gòu)買(mǎi)的房屋為93平方米，按目前的價(jià)格來(lái)算，已上漲40多萬(wàn)元。

銷(xiāo)售經(jīng)理李方態(tài)度十分蠻橫，告訴孫女士?jī)H有三條路可供選擇，“第一，原價(jià)退房，把你交的錢(qián)都退給你；第二，房子可以買(mǎi)，但不能按原來(lái)的125萬(wàn)，你得按140萬(wàn)的價(jià)格重新買(mǎi)；第三，你愛(ài)報(bào)警就報(bào)警，愛(ài)起訴就起訴，隨便你?！睂O女士對(duì)此表示不滿(mǎn)，李方表示將有領(lǐng)導(dǎo)前來(lái)協(xié)商，但苦等3小時(shí)，仍未看到所謂“領(lǐng)導(dǎo)”身影。記者提及為何不能按合同來(lái)履行，李方反復(fù)表示“沒(méi)有義務(wù)告訴你”。

律師：開(kāi)發(fā)商違約

北京盛延律師事務(wù)所畢文強(qiáng)表示，開(kāi)發(fā)商在未取得預(yù)售許可證之前進(jìn)行的這類(lèi)“認(rèn)籌”這一行為本已違法。而在雙方簽訂的《認(rèn)籌確認(rèn)單》中，就購(gòu)房意向、坐落、面積等均達(dá)成一致，因此合同有效，開(kāi)發(fā)商私自變更合同屬于違約。

畢律師表示消費(fèi)者可向法院提起訴訟來(lái)維護(hù)自身權(quán)益，要求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行原合同、簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同并要求開(kāi)發(fā)商履行相應(yīng)義務(wù)。如孫女士不再愿意購(gòu)買(mǎi)此房屋，也可要求開(kāi)發(fā)商退款并賠償她的相應(yīng)損失。此外，畢律師還表示，消費(fèi)者遇此情況可向住建部門(mén)和工商部門(mén)進(jìn)行投訴。（騰訊財(cái)經(jīng)）

合同違約的處理方式

孫女士遇到的情形是賣(mài)方出現(xiàn)違約行為，在日常生活中并不少見(jiàn)。買(mǎi)賣(mài)合同具有法律效力，合同雙方當(dāng)事人如果有違反合同的約定就要依據(jù)合同約定進(jìn)行相應(yīng)的違約賠償，但是違約賠償并不能隨意要求數(shù)額，這是有一定標(biāo)準(zhǔn)的。同時(shí)，不同形式的違約處理方式也有所不同。

1、自救手段

依《合同法》第94條的規(guī)定，對(duì)于預(yù)期違約，守約方依此享有合同解除權(quán)，可單方解際合同，并可請(qǐng)求對(duì)方賠償損失。此規(guī)定比較適合明示毀約。但對(duì)于默示毀約而言，因恐難以掌握對(duì)方違約的確切證據(jù)，故守約方不宜而采取解除合同措施，可參照合同法第68條規(guī)定，中止合同履行或中止合同履行或履行準(zhǔn)備，以避免擴(kuò)大自己的經(jīng)濟(jì)損失；立即通知對(duì)方當(dāng)事人在預(yù)期間內(nèi)提供適當(dāng)?shù)穆男袚?dān)保。若對(duì)方當(dāng)事人在處理期間內(nèi)不能提供適當(dāng)擔(dān)保，應(yīng)視為對(duì)方明示毀約，此時(shí)可依法解除合同，并請(qǐng)求賠償損失。此種自助措施與行使不安履行抗辯相似。

2、司法救濟(jì)

依《合同法》第108條規(guī)定，一方當(dāng)事人違約，對(duì)方可在履行期限屆滿(mǎn)之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。此種措施，對(duì)于明示毀約易于操作；但對(duì)于默示毀約，守約方須掌握對(duì)方預(yù)期違約的確切的證據(jù)后方可訴諸法律，否則，將因證據(jù)不力反而于己不利。

3、等待履行

當(dāng)一方預(yù)期違約，對(duì)方可堅(jiān)持合同的效力，要求或等待對(duì)方到期履行合同，以靜觀對(duì)方的態(tài)度是否有所變化，然后決定是否采取相應(yīng)措施。對(duì)于明示毀約，守約方應(yīng)明確要求對(duì)方撤回毀約的思表示，而不能一味地坐等對(duì)方履行，以免擴(kuò)大損失。對(duì)于默示毀約，守約方一時(shí)無(wú)確切證據(jù)證實(shí)對(duì)方毀約，可等待對(duì)方到期是否履行；若對(duì)方到期不履行，可依實(shí)際違約中的不履行情形追究其違約責(zé)任，或者依法解除合同，請(qǐng)求賠償損失。

合同違約責(zé)任和侵權(quán)的區(qū)別

在合同履行中，合同的一方或者雙方甚至多方都可能出現(xiàn)違約的情形。而關(guān)于合同違約責(zé)任和侵權(quán)的區(qū)別是大家所比較關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題，主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面。

1、在構(gòu)成要件上。我國(guó)《合同法》規(guī)定的是無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任，而侵權(quán)行為一般是采用過(guò)錯(cuò)責(zé)任，僅產(chǎn)品、危險(xiǎn)、環(huán)境污染、相鄰關(guān)系等責(zé)任為無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任。因此，當(dāng)事人以違約責(zé)任為訴訟理由的，無(wú)需舉證對(duì)方有過(guò)錯(cuò)；以侵權(quán)責(zé)任為訴訟理由的，則需證明對(duì)方有過(guò)錯(cuò)。另外，侵權(quán)行為的構(gòu)成必須以存在損害后果為必要，其所引起的侵權(quán)責(zé)任也以損害為構(gòu)成要件，而違約行為和違約責(zé)任，與此不同，違約責(zé)任除賠償損失以損害為構(gòu)成要件外，其余均不以損害的實(shí)際發(fā)生為其構(gòu)成要件。

2、在賠償范圍上。合同違約責(zé)任的損失賠償額可由當(dāng)事人在合同中約定，如果沒(méi)有這種約定，依我國(guó)《合同法》的規(guī)定，賠償損失額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于受害人因違約而受的損失，一般只包括直接損失。而在侵權(quán)責(zé)任中，賠償范圍原則上包括直接損失和間接損失，在侵害人格權(quán)時(shí)，可進(jìn)行精神損害賠償；不法造成他人死亡的，其賠償范圍可擴(kuò)大到死者所撫養(yǎng)人的必要的生活費(fèi)用等。

3、在責(zé)任方式上。侵權(quán)責(zé)任既包括財(cái)產(chǎn)責(zé)任，如賠償損失，也包括非財(cái)產(chǎn)責(zé)任，如消除影響，恢復(fù)名譽(yù)等；而合同違約責(zé)任主要是財(cái)產(chǎn)責(zé)任，如強(qiáng)制實(shí)際履行，支付違約金等。

4、在免責(zé)條件上。違約責(zé)任中除了法定的免責(zé)條件外，合同當(dāng)事人還可以事先約定不承擔(dān)責(zé)任的情況。而在侵權(quán)責(zé)任中，免責(zé)條件或原因只能是法定的，當(dāng)事人不能事先約定免責(zé)條件，也不能對(duì)不可抗力的范圍事先約定。

5、在對(duì)第三人的責(zé)任中有所不同。違約責(zé)任中，如果因第三人的過(guò)錯(cuò)致使合同債務(wù)不能履行，債務(wù)人首先應(yīng)向債權(quán)人負(fù)責(zé)，然后才能向第三人追償。而在侵權(quán)責(zé)任中，行為人僅對(duì)因自己的過(guò)錯(cuò)致使他人受損害的后果負(fù)責(zé)。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)糾紛和合同違約時(shí)有發(fā)生，類(lèi)似孫女士的事件還有很多。對(duì)于違約行為，應(yīng)保留好合同和相關(guān)證據(jù)，要求違約方繼續(xù)履行合同，或者通過(guò)法律途徑，要求獲得相應(yīng)的賠償。