日常生活中，我們常常會(huì)抵押一部分財(cái)產(chǎn)，換取一定的金錢或利益，用來謀求更多的財(cái)富。但有時(shí)候，抵押的財(cái)產(chǎn)上面會(huì)有其他的法律關(guān)系。例如房屋被抵押前曾用于出租，這時(shí)，抵押權(quán)和租賃權(quán)就會(huì)發(fā)生交集。這樣的事情并非罕見，如果遇到此類事情，應(yīng)理性、合法地處理。

抵押權(quán)和租賃權(quán)的關(guān)系

以房屋等財(cái)產(chǎn)抵押的，在設(shè)定抵押權(quán)前，有時(shí)該財(cái)產(chǎn)上已存在租賃法律關(guān)系。比如某甲將房屋抵押給乙前，已將該房屋出租給丙使用。這種事先存在的租賃關(guān)系是否繼續(xù)有效呢？

從理論上講，財(cái)產(chǎn)租賃屬于債權(quán)的范疇，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人將已出租的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人的，第三人取得財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)的同時(shí)，承租人的租賃權(quán)即歸于消滅。承租人可以要求出租人承擔(dān)債務(wù)不履行的責(zé)任，但不能向出租財(cái)產(chǎn)的買受人要求繼續(xù)履行租賃合同，因?yàn)槌凶馊伺c買受人不存在租賃合同關(guān)系。

但是，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為了保護(hù)承租人尤其是不動(dòng)產(chǎn)承租人的利益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，現(xiàn)代各國民法都逐漸采取了增強(qiáng)租賃權(quán)效力的作法，將“買賣擊破租賃”規(guī)則轉(zhuǎn)為“買賣不破租賃”規(guī)則，即租賃關(guān)系成立后，即使出租人將出租物轉(zhuǎn)賣給第三人，該原已存在的租賃關(guān)系仍對(duì)買受人有效，承租人仍然可以向受讓人主張租賃權(quán)，受讓人取得的是一項(xiàng)有租賃權(quán)負(fù)擔(dān)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。

我國擔(dān)保法和合同法也采取了“買賣不破租賃”的規(guī)則，擔(dān)保法第48條明確規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效?！焙贤ǖ?29條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！蔽餀?quán)立法過程中有的同志提出，“買賣不破租賃”是處理所有權(quán)與租賃權(quán)的基本原則，抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，不論是否告知承租人，原租賃合同都是有效的，因此，物權(quán)法沒有必要規(guī)定“告知承租人”。

抵押權(quán)人何時(shí)可以主張租賃合同無效

抵押權(quán)是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人未履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人依照法律規(guī)定的程序就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。不轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)的占有，無礙于抵押人對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的使用，抵押人可以充分利用該物的使用價(jià)值，創(chuàng)造物質(zhì)財(cái)富，強(qiáng)化其履約能力。出租抵押財(cái)產(chǎn)是使用和收益的一種形式，因此，在不損及抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值的情況下，應(yīng)允許抵押人出租抵押財(cái)產(chǎn)。但是，抵押權(quán)人對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)有控制權(quán)利，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得處分抵押財(cái)產(chǎn)。

《擔(dān)保法》解釋第66條規(guī)定“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)?！睆闹锌梢园l(fā)現(xiàn)，承租人如果要承擔(dān)不利后果，他必須知道該財(cái)產(chǎn)已經(jīng)抵押。這樣對(duì)于抵押人何時(shí)主張租賃合同無效，要考慮到承租人是否善意。

若出租人與承租人惡意串通，抵押權(quán)人知道租賃權(quán)存在，即可主張?jiān)撟赓U合同無效?！逗贤ā返?2條第二款規(guī)定：惡意串通，損害國家，集體或第三人利益的合同無效。出租人的惡意可能導(dǎo)致或者已經(jīng)導(dǎo)致抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值減少，所以為了防止抵押權(quán)受到侵害，只要抵押權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道租賃權(quán)存在是就可主張?jiān)摵贤瑹o效。

若承租人是善意的，即出租人未告知該財(cái)產(chǎn)已經(jīng)抵押。抵押權(quán)人只能在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)主張確認(rèn)合同無效。因?yàn)榍謾?quán)行為的損害要求是現(xiàn)實(shí)的、確定的，不能通過主觀的揣度去認(rèn)定一種行為是否構(gòu)成侵權(quán)。在未至抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)尚不能確定租賃權(quán)是否必然有損抵押權(quán)，如承租人與出租人可以通過協(xié)商變更租賃期限。因此，為有效的保護(hù)出租人、承租人的利益，抵押權(quán)人主張合同無效的時(shí)間需要根據(jù)不同的情況而定。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為了維護(hù)承租人的合法權(quán)益，我國法律設(shè)立了“買賣不破租賃”的規(guī)則，這是法律的進(jìn)步。不過，對(duì)于抵押后的財(cái)產(chǎn)再出租的，抵押權(quán)人對(duì)該財(cái)產(chǎn)有控制權(quán)。因此，日常生活中遇到此類問題時(shí)，應(yīng)具體問題具體分析，可以咨詢專業(yè)律師，通過法律途徑解決。