日常生活中，我們常常會抵押一部分財產，換取一定的金錢或利益，用來謀求更多的財富。但有時候，抵押的財產上面會有其他的法律關系。例如房屋被抵押前曾用于出租，這時，抵押權和租賃權就會發(fā)生交集。這樣的事情并非罕見，如果遇到此類事情，應理性、合法地處理。

抵押權和租賃權的關系

以房屋等財產抵押的，在設定抵押權前，有時該財產上已存在租賃法律關系。比如某甲將房屋抵押給乙前，已將該房屋出租給丙使用。這種事先存在的租賃關系是否繼續(xù)有效呢？

從理論上講，財產租賃屬于債權的范疇，根據物權優(yōu)先于債權的原則，財產所有權人將已出租的財產轉讓給第三人的，第三人取得財產的所有權的同時，承租人的租賃權即歸于消滅。承租人可以要求出租人承擔債務不履行的責任，但不能向出租財產的買受人要求繼續(xù)履行租賃合同，因為承租人與買受人不存在租賃合同關系。

但是，隨著社會經濟的發(fā)展，為了保護承租人尤其是不動產承租人的利益，維護社會穩(wěn)定，現代各國民法都逐漸采取了增強租賃權效力的作法，將“買賣擊破租賃”規(guī)則轉為“買賣不破租賃”規(guī)則，即租賃關系成立后，即使出租人將出租物轉賣給第三人，該原已存在的租賃關系仍對買受人有效，承租人仍然可以向受讓人主張租賃權，受讓人取得的是一項有租賃權負擔的財產所有權。

我國擔保法和合同法也采取了“買賣不破租賃”的規(guī)則，擔保法第48條明確規(guī)定：“抵押人將已出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。”合同法第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”物權立法過程中有的同志提出，“買賣不破租賃”是處理所有權與租賃權的基本原則，抵押人將已出租的財產抵押的，不論是否告知承租人，原租賃合同都是有效的，因此，物權法沒有必要規(guī)定“告知承租人”。

抵押權人何時可以主張租賃合同無效

抵押權是指債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產作為債權的擔保，債務人未履行債務時，債權人依照法律規(guī)定的程序就該財產優(yōu)先受償的權利。不轉移抵押財產的占有，無礙于抵押人對抵押財產的使用，抵押人可以充分利用該物的使用價值，創(chuàng)造物質財富，強化其履約能力。出租抵押財產是使用和收益的一種形式，因此，在不損及抵押財產價值的情況下，應允許抵押人出租抵押財產。但是，抵押權人對抵押財產有控制權利，抵押人未經抵押權人同意，不得處分抵押財產。

《擔保法》解釋第66條規(guī)定“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔?！睆闹锌梢园l(fā)現，承租人如果要承擔不利后果，他必須知道該財產已經抵押。這樣對于抵押人何時主張租賃合同無效，要考慮到承租人是否善意。

若出租人與承租人惡意串通，抵押權人知道租賃權存在，即可主張該租賃合同無效?！逗贤ā返?2條第二款規(guī)定：惡意串通，損害國家，集體或第三人利益的合同無效。出租人的惡意可能導致或者已經導致抵押財產的價值減少，所以為了防止抵押權受到侵害，只要抵押權人知道或者應當知道租賃權存在是就可主張該合同無效。

若承租人是善意的，即出租人未告知該財產已經抵押。抵押權人只能在抵押權實現時主張確認合同無效。因為侵權行為的損害要求是現實的、確定的，不能通過主觀的揣度去認定一種行為是否構成侵權。在未至抵押權實現時尚不能確定租賃權是否必然有損抵押權，如承租人與出租人可以通過協商變更租賃期限。因此，為有效的保護出租人、承租人的利益，抵押權人主張合同無效的時間需要根據不同的情況而定。

隨著經濟的發(fā)展，為了維護承租人的合法權益，我國法律設立了“買賣不破租賃”的規(guī)則，這是法律的進步。不過，對于抵押后的財產再出租的，抵押權人對該財產有控制權。因此，日常生活中遇到此類問題時，應具體問題具體分析，可以咨詢專業(yè)律師，通過法律途徑解決。