租戶擅自轉(zhuǎn)租，結(jié)果被判返還轉(zhuǎn)讓費并強制執(zhí)行。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，很多人選擇租房居住。隨之而來的，由于房屋租賃過程中產(chǎn)生的糾紛與問題也越來越多，其中，由于轉(zhuǎn)租行為引發(fā)的糾紛不在少數(shù)，非法轉(zhuǎn)租也是一種較為常見的問題。

租戶擅自轉(zhuǎn)租，被判返還轉(zhuǎn)讓費并強制執(zhí)行

漯河市召陵區(qū)某莊第二村民組在漯河市人民東路有一門面房，該村民組在2012年10月1日將房屋出租給了張某，租賃期限一年，合同約定未經(jīng)房東同意不得轉(zhuǎn)租。

后來，張某在租賃期間經(jīng)該村民組同意又將涉案房屋轉(zhuǎn)租給了王某與李某使用。王某與李某沒有與該村民組簽訂新的租賃合同，但是雙方明確了租賃房屋同樣適用張某簽訂的租賃合同，同時，某莊第二村民組特意聲明一年后收回房屋。據(jù)了解，2015年3月8日，在租賃合同到期前，王某與李某未經(jīng)房東同意擅自將其承租門面房轉(zhuǎn)租給了袁某使用，并收取袁某轉(zhuǎn)讓費60000元，袁某接收該房后，對房屋進行了裝修，準備在此經(jīng)營茶藝用品店。

2015年3月底，某莊第二村民組的干部告知袁某要收回門面房，袁某辯稱：自己已經(jīng)向王某和李某交了60000元的轉(zhuǎn)讓費，并且我對房屋也進行了裝修，無法返還房屋。并且當時李某告訴他說：不需要見房東了，房東沒問題，我就能做主了，到時間只要交房租就行。房東辯稱：在我們和承租人王某、李某明的租賃合同中有未經(jīng)房東同意不得轉(zhuǎn)租的明確約定，并拿出合同書給袁某看。袁某看后才知道自己上當了，遂要求王某和李某返還轉(zhuǎn)讓費，經(jīng)多次討要無果后，向召陵區(qū)法院提起了訴訟。

召陵區(qū)法院認為：合同的簽訂應當秉承誠實信用的原則，當事人因重大誤解簽訂的合同屬于可變更可撤銷的合同，對此當事人可以申請法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。本案中被告王某、李某在向原告轉(zhuǎn)租涉案房屋的過程中，未能如實告原告涉案房屋租賃到期后，房東要收回房屋不再對外租賃的情況，且阻止原告見房東，被告王某、李某的行為違反了誠實信用原則，導致原告在重大誤解情況下租賃涉案房屋，并交付轉(zhuǎn)讓費60000元，故原告與被告王某、李某之間達成的轉(zhuǎn)讓涉案租賃房屋的協(xié)議為可變更可撤銷的協(xié)議，原告雖未明確主張撤銷該協(xié)議，但是原告訴求被告王某、李某返還轉(zhuǎn)讓費60000元，系撤銷該轉(zhuǎn)讓協(xié)議的行為后果，故對其訴求被告王某、李某返還轉(zhuǎn)讓費，本院予以支持。

判決生效后，被告王某和李某無視判決書權(quán)威，根本沒有還錢的意識，無奈之下，原告于2016年7月20日向召陵區(qū)法院申請了強制執(zhí)行。召陵區(qū)法院執(zhí)行局接到案件后，隨即開展了大范圍不間斷的查詢工作，功夫不負有心人，在2016年12月20日，被執(zhí)行人的交通銀行賬戶上到賬了10萬余元，執(zhí)行干警立即對這筆款項中的60000元進行了凍結(jié)和扣劃，至此，案結(jié)事了。（大河網(wǎng)）

轉(zhuǎn)租合同的效力

如今，房屋轉(zhuǎn)租是當前市場經(jīng)濟中的普遍現(xiàn)象，但是我國現(xiàn)行的法律對此規(guī)定過于簡單，在實踐操作中遇到不少難題。在未征得原房屋所有權(quán)人同意的前提下的房屋租賃，承租人擅自轉(zhuǎn)租所訂立的轉(zhuǎn)租合同的效力主要有三種觀點：

1、無效

我國《合同法》第224條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失；承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。我國建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第32條規(guī)定，未征得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效，沒收非法所得，并處以罰款。從以上規(guī)定可以看出轉(zhuǎn)租須經(jīng)出租人同意，既然承租人進行轉(zhuǎn)租的行為未經(jīng)出租人同意其性質(zhì)顯然屬非法轉(zhuǎn)租，則轉(zhuǎn)租合同當然無效。

2、效力待定

《合同法》第51條規(guī)定：無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。無權(quán)處分行為屬效力待定行為。承租人擅自將占有、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓他人，實際是非法處分他人財產(chǎn)所有權(quán)權(quán)能的行為亦屬無權(quán)處分，是效力待定行為。關(guān)于無權(quán)處分的處理，如果出租人事后追認，則轉(zhuǎn)租合同有效，如果出租人不追認，則轉(zhuǎn)租合同應當解除。

3、有效

租賃合同為諾成性合同，雙方意思表示一致即有效成立。出租人無權(quán)要求解除轉(zhuǎn)租合同。因為租賃合同和轉(zhuǎn)租合同是兩個不同的法律關(guān)系，基于合同相對性原理，出租人無權(quán)直接要求解除承租人和次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同。我國《合同法》第224條的規(guī)定，并未規(guī)定未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租無效，該條款僅賦予了出租人在未經(jīng)其同意下的對原合同的解除權(quán)。

如原租賃合同對轉(zhuǎn)租問題未明確約定情況下，承租人擅自轉(zhuǎn)租，如對出租人的利益未造成損害，依合同自由原則及合同的相對性原理，則承租人與次承租人雙方合意的達成的合同為有效合同。但該合同的履行問題上要受到一定的約束，出租人可解除與承租人的租賃合同，其解除合同的效力直接導致轉(zhuǎn)租合同終止。由于次承租人與出租人無直接的合同關(guān)系，次承租人無權(quán)要求出租人承擔違約責任，其應該向承租人提出違約請求。但是，如果次承租人知道或者應當知道承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，應無權(quán)要求承租人承擔違約責任。

自行轉(zhuǎn)租的法律后果

根據(jù)我國《合同法》第224條第2款的規(guī)定，發(fā)生自行轉(zhuǎn)租時，出租人可能解除合同，也可能不解除合同。出租人不解除合同時，轉(zhuǎn)租關(guān)系仍然存續(xù)，不致受到影響；而當出租人解除合同時，轉(zhuǎn)租合同是否亦因此而同時終止，答案應當是肯定的。由于次承租人與出租人并無直接的租賃關(guān)系，次承租人自然無權(quán)要求出租人承擔違約責任。至于次承租人是否可向承租人提出請求，則應視次承租人是否為善意而定。次承租人知道或者應當知道承租人未取得出租人的同意而仍與之訂立轉(zhuǎn)租合同的，應無權(quán)要求承租人承擔違約責任。只有在次承租人不知或不應當知道承租人未取得出租人的同意，即誤信承租人的轉(zhuǎn)租為同意轉(zhuǎn)租的，承租人才應對次承租人負違約責任。并且，自次承租人一旦知道轉(zhuǎn)租為非同意的轉(zhuǎn)租時起，即應賦予承租人的轉(zhuǎn)租合同解除權(quán)。

另一個問題是承租人與出租人之間的法律關(guān)系問題。承租人自行轉(zhuǎn)租，本質(zhì)上為違約行為，此時，采限制主義和區(qū)別主義立法模式的國家或地區(qū)均允許出租人解除租賃合同。若依嚴格主義解釋，只要承租人有自行轉(zhuǎn)租的行為存在，出租人即有權(quán)解除合同。如此，對出租人利益的保護的確十分有利。

再者，承租人自行轉(zhuǎn)租，是否構(gòu)成侵權(quán)行為，亦值得探討。當出租人為租賃物的所有權(quán)人時，承租人的轉(zhuǎn)租構(gòu)成對出租人所有權(quán)的侵權(quán)行為。上述觀點值得商榷。因為出租是物之所有權(quán)人（僅討論所有人以自有物出租這種情形）通過合同將租賃物的占有、使用、收益權(quán)能移轉(zhuǎn)給承租人，而其自己僅保留處分權(quán)能并收取租金以為其他權(quán)能移轉(zhuǎn)之代價，當承租人自行轉(zhuǎn)租時，盡管出租人與承租人之間的誠信程度受到動搖，租賃物的占有層次增加、受損可能性加大，但承租人應就租賃物的損害向出租人負賠償責任。因此，出租人的所有權(quán)難說受到了侵害。因此，對于出租人的此種侵權(quán)損害賠償請求權(quán)不宜支持。

另外，承租人自行轉(zhuǎn)租時，其收取的租金是否為不當?shù)美?。出租人通過租賃合同收取租金而使承租人對租賃物為占有、使用、收益，承租人的自行轉(zhuǎn)租，其租金的收取，是其使用、收益的變相形式而已，出租人的租金并不因此而受損害?？梢?，承租人取得的租金并非毫無法律依據(jù)，同時又不損害他人利益（尤其是次承租人的利益），與不當?shù)美臉?gòu)成相去甚遠。

如今，房屋租賃是一種比價常見的民事行為，涉及出租人和承租人雙方的權(quán)利義務(wù)。但是在社會實踐中，除了出租人和承租人，往往會涉及到第三方的利益，承租人轉(zhuǎn)租房屋就是其中一種現(xiàn)實情況，涉及的法律問題也很多。因此，出租或承租房屋時，要注意當事人的資質(zhì)，避免遇到非法轉(zhuǎn)租的情形，盡量維護自身的合法權(quán)益。