隨著中考的即將到來(lái)，哈市幾所重點(diǎn)中學(xué)附近的房屋租賃市場(chǎng)已經(jīng)十分火爆，有的高中附近甚至一房難求，只要有一個(gè)房源出來(lái)，不到半天就被人簽下了。而在“陪讀房”租賃市場(chǎng)火熱的背后，有著一批被稱(chēng)為“二房東”的人參與其中。這些人長(zhǎng)期租賃毛坯房，簡(jiǎn)單裝修后再出租，從中賺取差價(jià)。但是，想當(dāng)“二房東”，須征得房東同意，否則構(gòu)成非法轉(zhuǎn)租，那么在轉(zhuǎn)租的時(shí)候要承擔(dān)什么法律責(zé)任呢？

“陪讀房”背后的“二房東” 

中考還沒(méi)開(kāi)始，哈市幾所重點(diǎn)中學(xué)附近的房屋租賃市場(chǎng)已火得“一塌糊涂”。搶前抓早的家長(zhǎng)們開(kāi)始預(yù)訂租房。幾名專(zhuān)做出租“陪讀房”生意的人介紹，越來(lái)越多的市民寧可租房搬到學(xué)校附近住，也不想讓孩子把時(shí)間浪費(fèi)在上下學(xué)的路上。

中考還沒(méi)開(kāi)始準(zhǔn)高中生家長(zhǎng)開(kāi)始預(yù)訂租房

昨天，記者來(lái)到哈三中群力校區(qū)對(duì)面的陽(yáng)光頤養(yǎng)花園小區(qū)，了解租房信息。很多居民都說(shuō)，他們也是租住戶(hù)，對(duì)小區(qū)的情況并不了解。記者按照小區(qū)內(nèi)的招租廣告撥打電話(huà)，對(duì)方說(shuō)，現(xiàn)在他有兩套房子可以出租，一套是一屋一廚使用面積40多平方米，月租金為1400元。另一套是兩屋一廚使用面積60多平方米，月租金為1600元?！斑@兩套房子的招租廣告是我昨天貼出去的。已經(jīng)有好幾個(gè)人打電話(huà)詢(xún)問(wèn)了，如果你想租就盡快來(lái)交租金，否則就會(huì)被別人租走了。”對(duì)方說(shuō)。

孩子還沒(méi)中考，家長(zhǎng)就來(lái)租房子？對(duì)記者的疑問(wèn)這名工作人員解釋說(shuō)：“現(xiàn)在的家長(zhǎng)都會(huì)根據(jù)孩子的學(xué)習(xí)成績(jī)預(yù)估孩子要報(bào)考的學(xué)校，一般都不會(huì)有什么大的偏差。早下手還有房子可以選擇，要是等考試結(jié)束再來(lái)租房，肯定就租不到了。 就算孩子沒(méi)有考上三中，家長(zhǎng)最多也就損失500元定金?！?/p>

在哈十四中學(xué)對(duì)面的美晨家園小區(qū)，記者看到樓體上貼的大部分都是“求租”“求購(gòu)”的小廣告，沒(méi)有一份房屋出租的廣告。記者到這里的一家房屋中介求租，得到的答復(fù)同樣是等到高三學(xué)生畢業(yè)后才會(huì)有部分出租屋空出來(lái)，讓記者到時(shí)再來(lái)看看。隨后，記者又來(lái)到十三中學(xué)附近的龍福家園小區(qū)，同樣遇到一房難求的情況。

賺取房租差價(jià)“二房東”租下多套“陪讀房”

采訪(fǎng)中記者發(fā)現(xiàn)，在“陪讀房”租賃市場(chǎng)火熱的背后，有著一批被稱(chēng)為“二房東”的人參與其中。這些人長(zhǎng)期租賃毛坯房，簡(jiǎn)單裝修后再出租，從中賺取差價(jià)。

劉煜是一名“二房東”，目前他手里有20套“陪讀房”?！斑@些房子大多都是租的毛坯房，只有三套租來(lái)時(shí)就帶裝修?！眲㈧险f(shuō)，“‘二房東’一般不愿意租帶裝修的房子，這樣的房子租金貴賺得少?？墒乾F(xiàn)在房源緊俏，能租到房已經(jīng)不易。雖然賺得少，也比沒(méi)錢(qián)可賺好。”

劉煜說(shuō)，他們一般會(huì)同房主簽訂6年承租合同，每年一付款。6年正好是兩屆學(xué)生的在校時(shí)間，一套房子可以租給兩個(gè)陪讀家庭?！耙怨腥毫π^(qū)對(duì)面的陽(yáng)光頤養(yǎng)花園小區(qū)為例，這個(gè)小區(qū)一屋一廚的毛坯房每月租金大多在800—900元，裝修后租給陪讀家庭每月租金至少1400元，一套房子一個(gè)月就可以賺500—600元差價(jià)?！?/p>

“在別人眼里出錢(qián)裝修租來(lái)的房子并不合算，但是我同房主簽訂的是6年租賃合同，用1年房租差價(jià)裝修房子，剩下5年的房租差價(jià)就是凈利潤(rùn)。這筆賬無(wú)論怎么算，都是穩(wěn)賺?！眲㈧险f(shuō)。

越來(lái)越多的人看到了轉(zhuǎn)租的生意經(jīng)。“以前我收房時(shí)房源很多，每收一套房還要挑一挑房子的格局和朝向?，F(xiàn)在收房的人多了，同行競(jìng)爭(zhēng)的壓力也大了，只要一有房源出現(xiàn)很快就會(huì)被人收走，根本就沒(méi)有辦法挑房子的朝向、格局、裝修等條件?！眲㈧险f(shuō)。（哈爾濱日?qǐng)?bào)）

二房東的法律責(zé)任

劉煜是一名“二房東”，目前他手里有20套“陪讀房”。劉煜稱(chēng)，他們一般會(huì)同房主簽訂6年承租合同，取得房主轉(zhuǎn)租的授權(quán)，而6年也正好是兩屆學(xué)生的在校時(shí)間。二房東，其實(shí)就是指與房東簽訂租賃合同后，又將房屋轉(zhuǎn)租給第三人的承租人。根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，采用以當(dāng)事人同意為衡量轉(zhuǎn)租是否合法的標(biāo)準(zhǔn)，轉(zhuǎn)租經(jīng)出租人同意的，為合法轉(zhuǎn)租，除此之外為非法轉(zhuǎn)租。

一、合法轉(zhuǎn)租的法律責(zé)任

那么合法轉(zhuǎn)租時(shí)，法律上“二房東”轉(zhuǎn)租需要承擔(dān)哪些責(zé)任呢？這需要分為兩種情況，一種是合法轉(zhuǎn)租，另一種是非法轉(zhuǎn)租。那么，合法轉(zhuǎn)租時(shí)，二房東、房東和新房客之間會(huì)產(chǎn)生如下法律責(zé)任：

（一）房東與二房東、二房東與新房客之間的租賃關(guān)系

房東與二房東之間的租賃關(guān)系，不因轉(zhuǎn)租而受影響，他們之間仍發(fā)生原來(lái)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。二房東并應(yīng)就因新房客應(yīng)負(fù)責(zé)的事由所生的損害向房東負(fù)賠償責(zé)任，只要發(fā)生了該損害事實(shí)并可歸責(zé)于新房客，二房東就應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。此外，二房東與新房客之間的租賃關(guān)系。二房東為轉(zhuǎn)租人，其與新房客之間的轉(zhuǎn)租關(guān)系與一般租賃關(guān)系并無(wú)區(qū)別。

（二）房東與新房客之間

房東與新房客之間，并不存在直接的法律關(guān)系。但新房客應(yīng)當(dāng)直接向房東履行承租人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，房東也可以直接向新房客行使“二房東”的權(quán)利，在這些情況下發(fā)生的債務(wù)房東可向第三人要求償還責(zé)任：

1、就新房客而言，負(fù)有保管租賃物的義務(wù)。不盡保管義務(wù)以致租賃物發(fā)生毀損滅失等損害時(shí)，應(yīng)向房東負(fù)賠償責(zé)任，二房東為連帶債務(wù)人；對(duì)房東負(fù)有侵權(quán)損害賠償義務(wù)，如其對(duì)租賃物構(gòu)成侵權(quán)行為時(shí)，房東可直接向其請(qǐng)求損害賠償，房東與二房東為連帶債權(quán)人。

2、在租賃關(guān)系終止時(shí)，新房客對(duì)于房東負(fù)有返還租賃物的義務(wù)。此時(shí)二房東仍是連帶債務(wù)人；除經(jīng)特別約定，新房客對(duì)房東不負(fù)租金支付義務(wù)。

（三）轉(zhuǎn)租是以二房東存有租賃權(quán)為基礎(chǔ)的

在二房東的租賃權(quán)因合法終止等原因消滅時(shí)，新房客不能向房東主張租賃權(quán)。如因此新房客不能得到租賃權(quán)而受有損害時(shí)，新房客也只能向二房東請(qǐng)求賠償。

需要注意的是，合法的房屋轉(zhuǎn)租需要符合什么樣的條件呢？房屋的轉(zhuǎn)租必須符合的條件有以下三點(diǎn)：一是房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同；二是轉(zhuǎn)租合同須經(jīng)原出租人書(shū)面同意；三是轉(zhuǎn)租合同具有附隨性，其約定不能超過(guò)原租賃合同規(guī)定的約束條件。而且，在轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)地變更、解除或者終止。

二、非法轉(zhuǎn)租的法律責(zé)任

那么，“二房東”如果擅自轉(zhuǎn)租房子會(huì)需要承擔(dān)什么樣的法律責(zé)任呢？分為兩種情況分析，一種是未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租，出租人依法享有解除權(quán)；另一種是未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同效力待定。

（一）未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租，出租人依法享有解除權(quán)

根據(jù)《合同法》及《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》的相關(guān)規(guī)定“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”、“ 出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持”。

（二）未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同效力待定

根據(jù)《合同法》及相關(guān)司法解釋規(guī)定“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失”、“承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外”、“ 出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持”。

二房東轉(zhuǎn)租房屋的法律責(zé)任分為合法轉(zhuǎn)租與非法轉(zhuǎn)租：合法轉(zhuǎn)租時(shí)，二房東與房東之間的租賃關(guān)系，不因轉(zhuǎn)租而受影響，他們之間仍發(fā)生原來(lái)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。轉(zhuǎn)租期間，如果因新房客的行為而對(duì)房子造成損害，二房東還應(yīng)向房東負(fù)賠償責(zé)任。然而，非法轉(zhuǎn)租時(shí)，因未經(jīng)出租人同意二房東擅自轉(zhuǎn)租，所以房東依法享有解除權(quán)且轉(zhuǎn)租合同效力待定。