近年來，商業(yè)地產(chǎn)一邊呈現(xiàn)出投資活躍、租售兩旺的局面，另一方面也因租金拖欠、違法轉(zhuǎn)租、裝修賠償?shù)葐栴}引發(fā)了大量的法律糾紛。究其根源，商業(yè)地產(chǎn)租賃與普通住宅租賃相比，具有租期長(zhǎng)、租金高、涉及面廣的特點(diǎn)，如果租賃雙方對(duì)相關(guān)法律和商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)考慮不足，就容易在日后引發(fā)矛盾，釀成糾紛。

一、出租人主體資格

實(shí)踐中，經(jīng)常出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人與實(shí)際出租人不一致的情形，甚至還出現(xiàn)好幾手轉(zhuǎn)租的現(xiàn)象，作為承租人，為避免糾紛，以及避免在投入巨額裝飾裝修后被實(shí)際產(chǎn)權(quán)人追認(rèn)為無效，應(yīng)當(dāng)在簽訂租賃合同前核實(shí)出租人主體資格，確認(rèn)其屬于有權(quán)出租。

具體操作方式：在商業(yè)地產(chǎn)租賃合同簽訂前需要核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)證書的原件，必要時(shí)還應(yīng)在房屋交易中心查詢房屋權(quán)屬登記情況。這樣做的主要目的，是為了核實(shí)房屋租賃合同的出租方與產(chǎn)權(quán)證書登記的所有權(quán)人是否一致。如果出租方并非房屋所有權(quán)人，而是代理出租、委托出租，則需要出租方提供房屋所有權(quán)人的委托書等法律文件；如果出租房屋是兩人以上共有的，則需要得到全體房屋所有權(quán)人的同意或授權(quán)。承租方一旦忽視對(duì)出租方主體資格的審查，則可能會(huì)掉進(jìn)房東“合同效力”的陷阱。

二、土地性質(zhì)及經(jīng)營(yíng)證照

我國(guó)建設(shè)用地使用權(quán)按用途劃分為工業(yè)用地、居住用地和商業(yè)用地等不同類型。根據(jù)物權(quán)法和相關(guān)房地產(chǎn)法律規(guī)定，房屋實(shí)際用途應(yīng)當(dāng)與土地用途一致。未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，擅自改變土地用途，例如在居住或工業(yè)用地上開設(shè)商業(yè)項(xiàng)目，則有一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。

因此，為避免承租人出現(xiàn)無法辦證和無法經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，建議承租人在承租之前，對(duì)所從事行業(yè)辦證所需的資料向相關(guān)部門予以了解核實(shí)，并且在租賃合同中，約定出租人應(yīng)當(dāng)提供的具體的辦證資料以及應(yīng)當(dāng)履行的配合義務(wù)，同時(shí)約定出租人對(duì)無法提供辦證資料所導(dǎo)致的后果及承租人的損失承擔(dān)予以約定。

三、轉(zhuǎn)租問題

轉(zhuǎn)租是商業(yè)地產(chǎn)租賃中經(jīng)常遇到的，且關(guān)系雙方切身利益的敏感問題。房屋的轉(zhuǎn)租通常分為兩種方式，第一種方式是指承租人在租賃期間將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為。換言之，即在房東書面同意的情況下，承租人可以充當(dāng)“二房東”把承租的房屋部分或全部再出租，并從中獲取收益。但如果承租人未經(jīng)房東同意擅自轉(zhuǎn)租，則構(gòu)成違約行為，嚴(yán)重的可導(dǎo)致房東解除房屋租賃合同，收回房屋。

第二種轉(zhuǎn)租方式是房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓，指在房屋租賃期限內(nèi)，承租人將其在房屋租賃合同中的權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)移給第三人，由第三人取代原承租人的地位，繼續(xù)履行房屋租賃合同的行為。這種轉(zhuǎn)租方式也是“盤店”的一種方式，但是在盤店的過程中一般還會(huì)涉及到裝修，設(shè)備、技術(shù)的一并轉(zhuǎn)讓和補(bǔ)償，所以在合同中應(yīng)分別約定清楚，并且要由新的接盤方與房東重新簽訂房屋租賃合同或其他書面協(xié)議。只有這樣，三方的利益才能得到充分的保障。

四、違章搭建

按相關(guān)法律規(guī)定，未依法登記取得房屋產(chǎn)權(quán)證書或無其他合法權(quán)屬證明的各類違法建筑都屬于不得出租的情形。承租人所租賃的房屋如有全部或部分屬于違法建筑，則將導(dǎo)致租賃合同全部或部分無效。受利益驅(qū)使，房東與承租人在合作之初往往對(duì)違法搭建問題達(dá)成某種“默契”，認(rèn)為只要沒有政府相關(guān)部門的查處，大家就相安無事。殊不知，這種默契卻經(jīng)不起時(shí)間和利益誘惑的考驗(yàn)，極易成為一方日后撕毀合同的借口。

五、權(quán)利負(fù)擔(dān)

在房屋租賃合同簽署前承租人應(yīng)對(duì)物業(yè)的權(quán)屬情況進(jìn)行調(diào)查，以確認(rèn)租賃房屋是否存在權(quán)利負(fù)擔(dān)或瑕疵。例如司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的，權(quán)屬有爭(zhēng)議的物業(yè)就不能進(jìn)行租賃。

除此以外，出租房屋上設(shè)定了抵押擔(dān)保會(huì)不會(huì)對(duì)租賃造成影響呢？《物權(quán)法》頒布以后第190條對(duì)這個(gè)問題做了明確規(guī)定“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)?！奔次飿I(yè)的租賃關(guān)系與抵押關(guān)系允許同時(shí)存在，但成立時(shí)間在先的權(quán)利效力大于成立時(shí)間在后的效力。

因此，如果房屋先抵押，后出租的，業(yè)主應(yīng)該書面告知承租人，承租人也應(yīng)該通過房產(chǎn)登記查詢主動(dòng)了解物業(yè)權(quán)利負(fù)擔(dān)的相關(guān)情況。雙方還應(yīng)在租賃合同中明確約定當(dāng)?shù)盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)造成租賃合同解除的，各自應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任，善后事宜如何處理等。

六、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

合同法第二百三十條規(guī)定“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?！贝藯l規(guī)定即是對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律保護(hù)。依照上述規(guī)定，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

1、承租人與出租人之間必須存在合法有效的租賃合同。如果租賃合同不成立、無效、被撤銷或者因履行期屆滿而終止，則承租人不享有此項(xiàng)權(quán)利。

2、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)只能在出租人決定出賣租賃房屋后享有，并且必須在接到出賣通知后三個(gè)月內(nèi)行使，如雙方無其他約定的話。

3、承租人必須是在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

所謂同等條件，主要是指價(jià)格以及價(jià)款的給付時(shí)間、給付方式等。第三人的出價(jià)條件優(yōu)于承租人時(shí)，承租人沒有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。從出租人一方說，如果出賣租賃房屋而不通知承租人，或者在通知的有效期內(nèi)不征求承租人的意見即出賣房屋，或者當(dāng)承租人與第三人的出價(jià)同等時(shí)不把租賃房屋賣給承租人，都是侵犯承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的違法行為。

現(xiàn)實(shí)中，有的業(yè)主因?qū)Υ朔梢?guī)定不了解，沒有履行出售前的通知義務(wù)，后被承租人起訴到法院要求確認(rèn)房屋買賣合同無效的情況也時(shí)有發(fā)生。

七、經(jīng)營(yíng)責(zé)任

商業(yè)地產(chǎn)出租必然涉及到承租人經(jīng)營(yíng)行為合法合規(guī)性的問題。出租方與承租人是兩個(gè)獨(dú)立的民事主體，承租人在法律允許的范圍內(nèi)享有租賃物業(yè)上自主經(jīng)營(yíng)的權(quán)利，同時(shí)也自主承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和法律責(zé)任。有的租賃合同賦予了業(yè)主對(duì)承租方經(jīng)營(yíng)合規(guī)性的監(jiān)督權(quán)，包括當(dāng)承租人出現(xiàn)嚴(yán)重違法行為的時(shí)候，業(yè)主享有可以提前解約，收回房屋的權(quán)利。因此，承租人對(duì)此切不可大意，既要遵守法律規(guī)定誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，也要注意對(duì)自身合法權(quán)益的保護(hù)。

在商業(yè)地產(chǎn)租賃實(shí)務(wù)中，還存在諸如租金、保證金、違約責(zé)任等方面的法律陷阱，由于本文篇幅所限，在此無法一一詳述?？傊饶軐?shí)現(xiàn)互利雙贏的商業(yè)利益，又能最大限度地規(guī)避租賃雙方各自的法律風(fēng)險(xiǎn)，是所有當(dāng)事人的共同愿望，也是我們?cè)趯?shí)踐中尚需不斷總結(jié)提高之處。