前言

二手房交易市場(chǎng)是伴隨著我國(guó)住房制度改革誕生的新興市場(chǎng)，其隨著房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮而快速發(fā)展，由于房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)法律制度的不完善以及房屋交易量的不斷增加，出賣(mài)人面對(duì)房?jī)r(jià)的不斷攀升，必然會(huì)導(dǎo)致一房二賣(mài)現(xiàn)象的產(chǎn)生。本文從一則案例淺析房屋買(mǎi)賣(mài)合同中因出賣(mài)人一房二賣(mài)根本違約諸多法律問(wèn)題中的一個(gè)法律問(wèn)題，即關(guān)于違約金調(diào)整的認(rèn)定。

一、案例

2016年3月11日，原告通過(guò)第三人居間服務(wù)與被告簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合約》，購(gòu)買(mǎi)位于XX市XX區(qū)XX路X號(hào)XX小區(qū)物業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“該物業(yè)”），合約約定該物業(yè)轉(zhuǎn)讓成交價(jià)為260萬(wàn)元，另外，合約對(duì)該物業(yè)的基本情況、支付方式、房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)辦理及稅費(fèi)負(fù)擔(dān)情況、房屋交付情況、違約情況及糾紛的解決等均進(jìn)行了詳細(xì)的約定。同日，原告在簽訂本合約之日向被告支付定金25萬(wàn)元，剩余款項(xiàng)在辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)之日由原告付清。

后因案涉房屋漲價(jià)，被告為獲取高額利潤(rùn)，私自將案涉房屋轉(zhuǎn)讓并過(guò)戶(hù)給他人，導(dǎo)致原告遭受巨大經(jīng)濟(jì)損失。被告私自轉(zhuǎn)讓房屋的缺乏誠(chéng)信行為致使合同無(wú)法繼續(xù)履行，其行為已構(gòu)成根本違約。

原告與被告簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同合約》第12條約定：“若賣(mài)方在收取定金后不依合約條款將物業(yè)出售予買(mǎi)方，則賣(mài)方須返還買(mǎi)方雙倍定金，賣(mài)方另須賠償該物業(yè)成交價(jià)的20%給買(mǎi)方作為違約金，………..。”

在庭審過(guò)程中，雙方對(duì)于違約金是否應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整產(chǎn)生爭(zhēng)議。被告認(rèn)為合同約定的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，請(qǐng)求法院予以調(diào)整。原告認(rèn)為《房屋轉(zhuǎn)讓合約》約定的違約金條款是雙方的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此不存在調(diào)整的必要性。

二、房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定的違約金不存在調(diào)整的必要性

第一，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返?9條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。”該條款明確了適當(dāng)減少違約金應(yīng)當(dāng)考慮的因素。

首先，雙方當(dāng)事人約定的違約金是否予以適當(dāng)減少應(yīng)當(dāng)考慮的首要因素是實(shí)際損失，本案中，因案涉房屋所在地段房?jī)r(jià)上漲，被告要求在《房屋轉(zhuǎn)讓合約》約定的房屋總價(jià)款的基礎(chǔ)上漲價(jià)，原告與被告就此事宜未達(dá)成一致意見(jiàn)，后被告惡意違約將案涉房屋出賣(mài)于他人，最終導(dǎo)致原告無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的。

根據(jù)證人證言以及原告提供的證據(jù)均可以表明，原告購(gòu)買(mǎi)案涉房屋時(shí)同地段的房屋價(jià)格區(qū)間為12000元-13000元左右，被告違約之時(shí)即2016年9月份、10月份的同地段房屋價(jià)格區(qū)間為15000元-17000元左右，較《房屋轉(zhuǎn)讓合約》簽訂之時(shí)已上漲約3000元\㎡-4000元\㎡左右，因此被告惡意違約的行為致使原告遭受實(shí)際損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于違約金的金額，更不存在違約金過(guò)高的情形。

其次，雙方當(dāng)事人約定的違約金是否予以減少兼顧考慮的因素是合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)程程度以及預(yù)期利益等綜合因素。本案中，原告按照合同約定支付定金、積極籌備案涉房屋剩余款項(xiàng)、主動(dòng)聯(lián)系被告詢(xún)問(wèn)房屋產(chǎn)權(quán)證進(jìn)展情況等事實(shí)均表明原告一直在積極履行合同義務(wù)，其主觀意圖是《房屋轉(zhuǎn)讓合約》能夠順利履行，促成合約目的的最終實(shí)現(xiàn)。

被告因同地段房屋價(jià)格上漲，意欲在合約約定房屋總價(jià)款的基礎(chǔ)上漲價(jià)出賣(mài)于被告，其行為違背民法的誠(chéng)實(shí)信用原則，原告未同意被告漲價(jià)，后被告私自將案涉房屋出售于他人，其主觀過(guò)錯(cuò)明顯，屬于惡意違約，因此，雙方約定的違約金不應(yīng)予以適當(dāng)減少。

最后，原告一直在積極履行合同義務(wù)，其旨在《房屋轉(zhuǎn)讓合約》能夠順利履行，主觀不存在過(guò)錯(cuò)；被告在簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合約》之后因同地段房屋價(jià)格上漲，在未經(jīng)原告同意的情況下，私自將案涉房屋轉(zhuǎn)讓于他人，最終導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，其主觀惡意，為體現(xiàn)違約金以補(bǔ)償性為主兼顧懲罰性的性質(zhì)，本案中，不應(yīng)當(dāng)對(duì)雙方約定的違約金予以適當(dāng)減少，否則難以體現(xiàn)對(duì)惡意違約行為的懲罰性。

3、《民事審判指導(dǎo)與參考》2013年第4輯第228頁(yè)“房屋差價(jià)能否作為非違約方的損失，由違約方予以賠償”。最高人民法院指導(dǎo)意見(jiàn)認(rèn)為：由于出賣(mài)人拒絕履行合同，導(dǎo)致買(mǎi)受人需要另行購(gòu)買(mǎi)相類(lèi)似的房屋，則其需要支付的另行購(gòu)房成本就同其之前簽約的購(gòu)房成本之間存在明顯的價(jià)值之差，此種房屋差價(jià)是由違約方的違約行為造成的，可以作為守約方所遭受的損失。

本案中，根據(jù)原告提交的證據(jù)可以顯示若原告購(gòu)買(mǎi)與案涉房屋相類(lèi)似的房屋，較之前相比，需要支付的房屋價(jià)格每平方米相差3000元-4000元左右，即而《房屋轉(zhuǎn)讓合約》約定的違約金僅為房屋總價(jià)的20%即52萬(wàn)元，且明顯低于原告遭受的損失。

4、最高人民法院《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》<法發(fā)【2009】40號(hào)>第8條規(guī)定：“…….人民法院要正確確定舉證責(zé)任，違約方對(duì)于違約金約定過(guò)高的主張承擔(dān)舉證責(zé)任，非違約方主張違約金約定合理的，亦應(yīng)提供相應(yīng)證據(jù)?！??！?/p>

本案中，原告已提交的案涉房屋同小區(qū)的《房屋轉(zhuǎn)讓合約》以及鏈家網(wǎng)關(guān)于案涉房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格等證據(jù)證明房屋價(jià)格上漲導(dǎo)致原告遭受的損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于《房屋轉(zhuǎn)讓合約》所約定的違約金，另一方面，被告也需舉證證明違約金約定過(guò)高的證據(jù)，否則，根據(jù)《民事訴訟法》司法解釋第91條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果?！?/p>

總結(jié)

買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)由足夠的法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，有必要時(shí)應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)律師參與購(gòu)房過(guò)程中。買(mǎi)受人可以在合同中約定違約金條款，以便在出賣(mài)人違約時(shí)，買(mǎi)受人可以盡量減少因違約方違約而造成的損失。

另一方面，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在購(gòu)房合同中約定，房屋定金暫由房產(chǎn)中介公司或其他第三方保存，待出賣(mài)人履行完畢購(gòu)房所有手續(xù)之時(shí)，由中介公司向出賣(mài)人支付。

法院在審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，亦應(yīng)當(dāng)從實(shí)際損失出發(fā)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，慎重適用違約金調(diào)整法律制度。