• 【發(fā)布單位】最高人民法院
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】1993-03-20
• 【生效日期】1993-03-20
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】國家法律法規(guī)

最高人民法院關于喻德生訴解才亨房屋糾紛一案的復函

最高人民法院關于喻德生訴解才亨房屋糾紛一案的復函
 
（1993年3月20日）
江西省高級人民法院：

 你院《關于喻德生與解才亨房屋產權申訴案的請示報告》收悉。經研究答復如下：

 據報告稱，永豐縣恩江鎮(zhèn)八一街解家巷二十二號四間磚瓦平房的產權早在一九四七年即由解才亨取得。此后，解才亨就一直以產權人的身份與喻德生建立租賃關系，并收取租金。土改時，該房屋的產權并未變動。經房屋普查，一九八七年九月永豐縣人民政府給解才亨頒發(fā)了該宅院的《城鄉(xiāng)建房宅基地使用證》。據此，對承租人喻德生主張該房屋產權不應予以支持。

 以上意見供參考





 附：
  江西省高級人民法院關于江西省永豐縣

 喻德生訴與解才亨房屋產權申訴案的請示報告

 （1992年12月）



最高人民法院：

 江西省永豐縣喻德生訴與解才亨房屋產權糾紛一案，經一、二審法院判決，解才亨不服，向我院提出申訴，經我院調卷審查，提交審判委員會討論，有三種處理意見，現特向貴院請示。

 該案主要事實：申請再審人解才亨與對方當事人喻德生訟爭之房屋座落于永豐縣恩江鎮(zhèn)八一街解家巷22號，現系四間磚瓦平房，面積共計83．96平方米。該房是死者解偉秀夫婦遺產。解偉秀夫婦分別于1924、1933年死亡，均由解氏家族負責安葬。死者除遺留上述平房外，還留下位于解家巷24號正房壹棟（該房目前尚未發(fā)生爭執(zhí)），面積221．2平方米。解偉秀夫婦原有一兒一女，兒子解恒亨于早年病亡，女兒解春英早已出嫁給永豐縣八江鄉(xiāng)魏家村的魏斌為妻，并于1948年去世。此前，解偉秀的子女對該兩棟房屋均未進行管業(yè)，而是由同族人代管。1947年，重修族譜時，解氏家族根據解偉秀無后繼承祖業(yè)的情況，經族人商議，將時年31歲的解才亨過繼到已去世多年的解偉秀夫婦名下為子，并將此事記入族譜。從此以后，解才亨繼得解偉秀夫婦的房屋。解放前夕，解才亨因躲壯丁而從永豐縣古縣鄉(xiāng)遷至吉水縣冠山鄉(xiāng)居住，其過繼所得的兩棟房屋委托其兄長代為管理，并先后將解家巷22號（爭執(zhí)房）出租給喻德生，將解家巷24號出租給金信和、黃南生、黃芝生等人居住。

 1940年以后，喻德生家搬入當時破爛不堪的訟爭之房居住，1947年后，便向解才亨的代管人等交租，1986年至1988年，解才亨還向喻德生收過房租三次，共計36元。1960年和1983年（解才亨稱是1978年），喻德生家兩次修理房墻均與解才亨等人協商，規(guī)定修理費折抵租金。1988年，未經解才亨同意，喻德生又將該房前墻進行翻修。

 據查，土改時，無人登記訟爭之房的產權。解才亨當時居住在吉水縣，并在該縣參加土改，還擔任民兵隊長，其階級成份為下中農。據當時擔任永豐縣恩江鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長和農會團主席的曾國文1951年在恩江鎮(zhèn)搞土改試點，1952年搞土改復查的解振齊及現年78歲、祖輩都在解家巷居住，并親自參加了土改的李年香等人證明：解才亨的房子不屬沒收、分配對象，訟爭房的產權當時就確權給他了，只是他本人未申報登記，但產權歸屬是不會變的。又據永豐縣城鎮(zhèn)房屋產權登記發(fā)證辦公室證明：一九八五年七月二十日房屋普查時，經調查，訟爭房是屬解才亨所有的。1987年9月，永豐縣人民政府給解才亨頒發(fā)了解家巷22號和24號兩棟房的《城鄉(xiāng)建房宅基地使用證》。

 1988年12月20日，因喻德生拖欠過房租，且解才享擔心以后租金難收，解便欲將該房出賣給其侄孫解天惠，并且雙方已訂立買賣契約。后由于買賣契上無承租人簽名等，縣公證處不予公證，故買賣未成。于是雙方將該契約撕毀作廢。同日，解才亨與解天惠又訂立《房屋管理委托契》。該委托契規(guī)定：解才亨將解家巷22號房（含1972年喻德生私自搭建之房等）全權委托解天惠管業(yè)，自寫契之日起，任憑解天惠居住、改建或出賣，任何人不得干預或侵占等。不久，喻德生得知此事，認為解才亨實際上是將該房出賣給解天惠。因此，喻要求得到優(yōu)先購買權，從而產生糾紛，訴諸永豐縣法院。

 一審法院認為，解才亨與解天惠之間未最后形成買賣關系，故喻德生的優(yōu)先購買權失去條件，因此判決駁回喻德生的訴訟請求。為此，喻德生又以優(yōu)先購買權之訴向吉安中院提起上訴。吉安中院認為，原判事實不清，證據不足，爭執(zhí)房產權不明。因此，裁定撤銷原判，發(fā)回重審。重審中，喻德生將優(yōu)先購買權之訴變更為房屋確權之訴。喻認為爭執(zhí)之房由喻家租住了近50年，應屬其所有，并否認向解才亨交納過房屋租金。解才亨則提出要求解除租賃關系，將爭執(zhí)之房無償送給解天惠。經重審，一、二審法院將訟爭之房判歸喻德生所有，并由解才亨退回喻德生所交納的租金36元。

 我院審判委員會討論意見：

 第一種意見（即傾向性意見）：“過繼”、“立嗣”都是封建宗法思想的產物，

是不受法律保護的。解偉秀夫婦已于1924年和1933年先后死亡，時隔14年之后，即1947年，解氏家族將時年31歲的解才亨過繼給解偉秀夫婦為子，但雙方并未形成，也不可能形成扶養(yǎng)關系。故養(yǎng)父母子女關系不能成立，解才亨就不能亨有繼承解偉秀夫婦遺產的權利。土改時，解才亨未對訟爭房進行產權登記。而喻德生一直是以承租戶的名義租住該房，土改時，政府未將該房確權給喻德生。雖然經過幾十年的維修、使用，現房價值已遠超過原房價值，但他和解才亨一樣不能享有該房產權。因此，應當認定訟爭房為無主財產而收歸公有。

 第二種意見：訟爭之房應改判歸解才亨所有。現由是：

 （1）從歷史情況看，原房主解偉秀夫婦去世后，因無兒，只有一女解春英遠嫁鄉(xiāng)下，后事是由族人負責料理，其遺留的房屋亦由族人代管。一九四七年，解氏家族重修族譜時，推薦與解偉秀血緣關系較近的解才亨過繼給解偉秀夫婦為子，以繼續(xù)解偉秀夫婦的兩棟房屋（含現爭執(zhí)房屋），并以立族譜的形式對此加以確認。因此，應當認定一九四七年，該房產權就已實際轉移給解才亨了。

 （2）從登記發(fā)證情況看，土改時，解才亨居住在吉水縣冠山鄉(xiāng)，并在那分田分地，當時還擔任民兵隊長，定成份為下中農。他在永豐縣城的房產仍由其兄長代管。根據當時擔任恩江鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長、農會團主席的曾國文，土改干部解振齊等人證明，解才亨雖然沒有對該房進行產權登記，但由于他的成份為下中農，不屬沒收對象，故政府仍承認其權屬，在永豐當時象這種沒登記的情況很多。此后，通過1985年的房屋普查和1987年9月解才亨向永豐縣人民政府領取了《城鄉(xiāng)建房宅基地使用證》，更進一步證實了解對該房擁有權利。

 （3）從管業(yè)等方面的情況看，自1947年解才亨繼得該房產權后，即委托他人對該房進行管理，并每年向喻德生家收取房租（每年谷子50斤，1956年后每年收取租金12元）。喻德生家曾兩次大修該房，租金拆抵等事宜也是與解家兄弟協商辦理的。喻德生在一審法院重申前一直承認解才亨對該房的所有權，只是在永豐縣法院重審該案時，喻才否認前述，將房屋買賣之訴，變更為房屋產權之訴。所以，喻德生作為承租戶向法院提出房屋產權要求是毫無道理的。

 另外，由于在吉安中院將該案發(fā)回原審法院重審之前，永豐縣房產公司、解氏家族成員、解偉秀的外孫魏仁華及喻德生本人等對該房產權均無異議，且永豐縣人民政府還給解才亨頒發(fā)了有關證件。因此，不宜將該房作為無主財產來處理。同樣，喻德生也不能享有該房產權，否則的話，全國各地將會有許多承租房（包括永豐縣恩江鎮(zhèn)八一街解家巷24號的六個承租戶）向法院起訴，要求將其承租多年的房屋的產權變更歸自己所有。

 第三種意見：駁回申訴，維持原判，其理由為：

 （1）當事人雙方爭執(zhí)之房，是死者解偉秀夫婦的遺產，解偉秀夫婦分別于1924年、1933年就死亡，解姓族人在解偉秀夫婦死后14年之久，于1947年才將已時年31歲的解才亨過繼給死者為子，這一行為純屬封建的宗祧思想而出現的所謂“嗣子”，不是死者的意志表示。解才亨既未與死者生前共同生活，也未對死者生前盡過義務，他的過繼是國家政策、法律不承認的繼承關系。最高法院在一九八四年八月三十日
關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見第
三十八條規(guī)定：“過繼”子女與“過繼”父母形成撫養(yǎng)關系的，即為養(yǎng)子女，互為繼承權；如系封建性的“過繼”、“立嗣”，沒有形成撫養(yǎng)關系的，不能亨有繼承權。根據一九八五年十月一日起施行的
繼承法的規(guī)定，解才亨也沒有繼承權。本案是一九八九年起訴的，審理此案應適用八九年以后的政策法律。據此，解才亨的過繼關系是無效的民事行為。

 （2）申訴人解才亨家居住在吉水縣，土改時在吉水分得了地主的財產，如當年對爭執(zhí)房進行了登記，那么他在吉水就不一定能分得地主的財產。對爭執(zhí)之房，解才亨雖然已取得了《城鄉(xiāng)建房宅基地使用證》，但是，直到現在也沒有領取房產所有權證，從來也沒有對爭執(zhí)房進行管理居住使用。

 （3）爭執(zhí)房在解才亨未“過繼”之前的1940年就由永豐縣難民收容所安排給了喻德生居住，當時房子是破爛不堪，有人叫馬棚，經過喻德生家?guī)资甑木S修，變成了現在四間磚瓦平房，現房的價值遠遠超過原破房價值，現房歸喻德生所有，由喻給原房主適當補償，從有利于穩(wěn)定住房秩序，從實際出發(fā)，該爭執(zhí)房也應歸喻德生為好。