• 【發(fā)布單位】最高人民法院
• 【發(fā)布文號(hào)】(90)民他字第36號(hào)
• 【發(fā)布日期】1991-03-22
• 【生效日期】1991-03-22
• 【失效日期】--
• 【文件來(lái)源】
• 【所屬類別】國(guó)家法律法規(guī)

最高人民法院《關(guān)于非產(chǎn)權(quán)人擅自出賣他人房屋其買賣 協(xié)議應(yīng)屬無(wú)效的復(fù)函》

最高人民法院《關(guān)于非產(chǎn)權(quán)人擅自出賣他人房屋其買賣
 協(xié)議應(yīng)屬無(wú)效的復(fù)函》
 
（1991年3月22日（90）民他字第36號(hào)）
福建省高級(jí)人民法院：

 你院〔1989〕閩法民上字第30號(hào)關(guān)于蔡敏卿與蔡奕新、柯碧蓮等人房屋買賣糾紛上訴案的請(qǐng)示收悉。經(jīng)研究，并征求了有關(guān)部門意見，原則上同意你院審判委員會(huì)的傾向性意見，即：蔡奕新擅自與柯碧蓮簽訂的房屋買賣協(xié)議原則上應(yīng)認(rèn)定無(wú)效?？卤躺?、陳慶雄、陳慶法在訟爭(zhēng)宅基地上所建房屋，亦不予保護(hù)為宜，但處理時(shí)要考慮柯碧蓮、陳慶雄、陳慶法等人住房困難等實(shí)際情況，采取適當(dāng)方式妥善解決，以防止矛盾激化。

 以上意見，供參考。



附：

 福建省高級(jí)人民法院《關(guān)于蔡敏卿與蔡奕新、柯碧蓮等人房屋

 買賣糾紛一案的請(qǐng)示報(bào)告》

 （〔1989〕閩法民上字第30號(hào)）



最高人民法院：

 上訴人（原審原告）：蔡敏卿，女，68歲，菲律賓國(guó)籍。

 委托代理人：楊立凡，福建省泉州市律師事務(wù)所律師。

 上訴人（原審被告）：蔡奕新，男，56歲，漢族，福建省泉州市貿(mào)易信托公司職工，住泉州市鯉城區(qū)中山中路345號(hào)。

 上訴人（原審被告）：陳慶雄，男，51歲，漢族，福建省泉州市第三中學(xué)教師，住泉州市鯉城區(qū)新路埕6號(hào)。

 上訴人（原審被告）：柯碧蓮，女，69歲，漢族，住泉州市鯉城區(qū)新路埕6號(hào)。

 委托代理人：陳景桐，福建省泉州市律師事務(wù)所律師。

 上訴人蔡奕新與蔡敏卿系叔嫂關(guān)系。蔡敏卿之夫陳志星（1953年病故）與其妹夫龔益三于1943年2月共同購(gòu)置了泉州市鯉城區(qū)西街原377號(hào)房屋一座。此時(shí)陳志星尚未成婚，與母親蔡兜娘、弟弟陳志亮、蔡奕新（1943年9歲）及二妹共同生活。1946年陳志星與蔡敏卿結(jié)婚。1947年陳志星與龔益三對(duì)西街377號(hào)房屋進(jìn)行了分割。陳志星分得西邊3間，龔益三分得東邊3間。解放前夕陳志星夫婦同往國(guó)外謀生，該屋（即西街377號(hào)西3間）由蔡兜娘、蔡奕新居住管業(yè)。1952年蔡敏卿從海外匯款回來(lái)，委托陳志亮妻子林椒珍向龔益三典得西街377號(hào)東邊3間房屋，典期10年，典價(jià)500元。蔡兜娘1959年病故后，因當(dāng)時(shí)蔡奕新在外地工作，該房屋又由龔益三之女代管。1962年龔益三欲將出典屋賣掉，蔡敏卿得悉后，從海外匯回人民幣1200元，連同典價(jià)500元，以1700元價(jià)款委托林淑珍將377號(hào)房屋東3間買斷。

 1966年泉州市織布廠征用了西街377號(hào)房屋做廠房，另調(diào)整鯉城區(qū)新路埕6號(hào)給原業(yè)主（內(nèi)有4房1廳，一廚房房屋一座、南面宅基地一塊）。遷建前，蔡奕新向蔡敏卿之妹蔡若虛取回房屋契約（包括43年龔益三、陳志星購(gòu)買西街377號(hào)房屋的買契；1947年龔益三、陳志星對(duì)西街377號(hào)房屋的分析契；1952年377號(hào)房屋東邊典契和1962年買斷東邊房屋的買契），以業(yè)主身份辦理了遷建手續(xù)。

 1968年3月，蔡奕新未征得蔡敏卿同意，擅自將新路埕6號(hào)房屋及宅基地以人民幣2500元價(jià)款賣給柯碧蓮。

 1976年，柯碧蓮與陳慶法未經(jīng)審批在宅基地上建一兩層樓房，該樓房到82年5月才補(bǔ)辦申請(qǐng)手續(xù)（建房申請(qǐng)書上申請(qǐng)建房人為柯碧蓮、產(chǎn)權(quán)人為陳慶法）。

 1977年蔡敏卿回國(guó)后，從林淑珍處打聽到房屋被賣，即向鯉中公社（訟爭(zhēng)屋所在地）有關(guān)同志提出異議，因當(dāng)時(shí)蔡奕新出差到外省，其回國(guó)時(shí)間又短，故無(wú)法向法院投訴。

 1979年11月，蔡敏卿向原泉州市（現(xiàn)鯉城區(qū)）法院起訴，要求討回被盜賣的房屋。訴訟中，陳慶雄于1980年6月，又在剩余的宅基地上申請(qǐng)建蓋了另一座雙層樓房。后該案因涉外移送皋州中院作一審，中院于1984年12月和1988年3月作了兩次判決，都因程序問題和漏判被我院發(fā)回重審。1989年5月泉州中院再次判決：一、蔡經(jīng)新與柯碧蓮的房屋買賣關(guān)系無(wú)效，柯碧蓮應(yīng)在判決生效后的3個(gè)月內(nèi)，將新路埕6號(hào)房屋內(nèi)的北面4房1廳，一廚房，一埕地、一水井歸還蔡敏卿，蔡敏卿應(yīng)從北面通巷出入。陳慶雄、陳慶法在南面宅基上所建的房屋歸其所有。二、蔡奕新應(yīng)付給柯碧蓮買屋款及維修房屋等費(fèi)用3000元。

 一審判決后，三方當(dāng)事人均提起上訴?？卤躺徤显V稱，其購(gòu)買房屋時(shí)，蔡奕新告知其房契雖是陳志星名字，但陳志星已死，這房屋自然可由其作主賣掉，另外買新路埕6號(hào)房屋時(shí)，自己也曾查泉州織布廠基建用地底冊(cè)，該底冊(cè)記載西街377號(hào)房屋業(yè)主是蔡奕新。因此，其購(gòu)買房屋是善意、有償?shù)?，?yīng)認(rèn)定買賣關(guān)系有效。蔡奕新上訴理由是：西街377號(hào)房屋雖然是陳志星買的，但當(dāng)時(shí)陳志星未與蔡敏卿結(jié)婚，與母親、弟妹一起生活，應(yīng)是家庭共有財(cái)產(chǎn)。退一步說(shuō)，即使是陳志星個(gè)人財(cái)產(chǎn)，其死后，蔡兜娘有繼承權(quán)，我又可以繼承母親的份額，故我是該屋的共有人之一，有權(quán)出賣。蔡敏卿認(rèn)為陳慶雄、陳慶法所蓋的房屋系違章建筑，不受中國(guó)法律保護(hù)，應(yīng)將宅基地上所建的兩幢樓房拆除或折價(jià)歸其所有，并由柯碧蓮償還蔡敏卿歷年房租損失。

 我院審判委員會(huì)研究認(rèn)為，造成房屋買賣無(wú)效的主要過(guò)錯(cuò)責(zé)任應(yīng)由蔡奕新承擔(dān)，但柯碧蓮在購(gòu)買房屋時(shí)沒有弄清房屋的真正業(yè)主就向蔡奕新買房，在主觀上亦有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)一定的法律責(zé)任，本案一審判決房屋買賣無(wú)效是妥當(dāng)?shù)?。?duì)于陳慶雄、陳慶法在宅基地上所蓋的兩幢樓房，研究中有不同看法：一種意見認(rèn)為，買賣包括房屋和宅基地，現(xiàn)認(rèn)定買賣無(wú)效應(yīng)是房和地都無(wú)效，不能房屋買賣無(wú)效，而宅基地有效，這樣沒有真正保護(hù)原業(yè)主的合法權(quán)益，況且宅地上所蓋的兩樓房或是建房數(shù)年后補(bǔ)辦建房手續(xù)，或是在訴訟期間施工建成的，泉州市政府有關(guān)部門80年、82年批地給陳慶雄等人，侵犯了原業(yè)主權(quán)利，是違憲的，故應(yīng)將柯碧蓮、陳慶雄、陳慶法在訟爭(zhēng)地上所蓋的房屋折價(jià)歸蔡敏卿所有。另一種意見則同意一審判決。理由是：1．1978年
憲法沒有規(guī)定城市土地國(guó)有原則，但泉州市革委會(huì)1979年有“城市土地歸國(guó)家所有”的規(guī)定，該規(guī)定沒有與
憲法抵觸，既然政府主管部門已批準(zhǔn)陳慶雄、陳慶法蓋房，其使用土地就是合法的。2，柯碧蓮夫婦除了訟爭(zhēng)屋外，只有一處20多平方米的店屋，其一家人口較多，4個(gè)兒子均已成家住在訟爭(zhēng)屋內(nèi)，住房較緊張，柯碧蓮一家揚(yáng)言死也要死在訟爭(zhēng)屋內(nèi)。因此，如果判決宅地上所蓋的房屋折價(jià)歸蔡敏卿所有，柯碧蓮一家將無(wú)處搬遷，而矛盾容易激化。3．對(duì)蔡敏卿而言，陳慶雄、陳慶法所蓋房屋并不適用，折價(jià)歸其所有后，也可能被拆掉重建，這樣也不利發(fā)揮物的效益。故還是維持原審判決較妥。審委會(huì)比較傾向于第一種意見。