• 【發(fā)布單位】最高人民法院
• 【發(fā)布文號】(89)民他字第50號
• 【發(fā)布日期】1990-02-17
• 【生效日期】1990-02-17
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】國家法律法規(guī)

最高人民法院《關(guān)于公房買賣的成立一般應(yīng) 以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準的復(fù)函》

最高人民法院《關(guān)于公房買賣的成立一般應(yīng)
 以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準的復(fù)函》
 
（1990年2月17日（89）民他字第50號）
黑龍江省高級人民法院：

 你院“關(guān)于公產(chǎn)房屋的買賣及買賣協(xié)議簽訂后一方是否可以翻悔的請示””已收悉。經(jīng)研究認為，至今對公有商品房屋管理全國尚無統(tǒng)一規(guī)定，因此，處理黑龍江省農(nóng)村電話局、黑龍江省郵電器材公司、哈爾濱市房地局南崗區(qū)房管二所訴中國工商銀行哈爾濱分行駐哈鐵辦事處房屋買賣一案，可以適用“黑龍江省城鎮(zhèn)公有房產(chǎn)管理條例”。房管二所與哈鐵辦事處簽訂房屋買賣協(xié)議后，提出解除買賣協(xié)議，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)認為該民事法律行為依法尚未成立，一方翻悔是允許的。

 此復(fù)



附：

 黑龍江省高級人民法院《關(guān)于公房房屋的買賣及買賣協(xié)議

 簽訂后一方是否可以翻悔的請示》

 〔1989〕民提字第19號



最高人民法院：

 我院提審的黑龍江省農(nóng)村電話局、黑龍江省郵電器材公司、哈爾濱市房地局南崗區(qū)房管二所訴中國工商銀行哈爾濱分行駐哈鐵辦事處房屋買賣一案，經(jīng)審判委員會討論認為，中國工商銀行哈鐵辦與哈市南崗區(qū)房管二所簽訂房屋買賣協(xié)議后，當房管二所得知工商銀行哈鐵辦未經(jīng)上級批準買房新建儲蓄所違反國家有關(guān)規(guī)定后，即提出解除買房協(xié)議。也未收取工商銀行哈鐵辦交付的買房款，雙方也沒辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。之后，哈市南崗區(qū)房管二所與省農(nóng)村電話局、省郵電器材公司簽訂了買賣房屋協(xié)議。雙方按協(xié)議內(nèi)容的要求履行完畢并辦理了產(chǎn)權(quán)更名過戶手續(xù)。房管二所兩次賣房行為，后者應(yīng)認定是有效的。但對哈市南崗區(qū)房管二所與哈鐵辦簽訂協(xié)議后，房管二所單方翻悔應(yīng)予允許的法律根據(jù)以及對“商品房”的買賣問題所依據(jù)的法律不夠明確，特請給予指示。

 案情詳見綜合報告。



 關(guān)于黑龍江省農(nóng)村電話局、黑龍江省郵電器材公司訴中國

 工商銀行哈爾濱分行駐哈爾濱鐵路局辦事處、哈爾濱市

 南崗區(qū)房管二所房屋買賣一案綜合報告



 申訴人（一審原告，二審上訴人）：黑龍江省農(nóng)村電話局（以下簡稱農(nóng)話局）。

 法定代表人：劉殿奎，局長。

 委托代理人：王慶禮，男，43歲，系哈爾濱市龍濱五金交電經(jīng)銷公司副經(jīng)理，住南崗區(qū)通達街17號。

 委托代理人：陳殿君，哈爾濱市北方律師事務(wù)所律師。

 申訴人（一審原告，二審上訴人）：黑龍江省郵電器材公司（以下簡稱郵電公司）。

 法定代表人：呂達，經(jīng)理。

 委托代理人：王國功，黑龍江省郵電器材公司副處長。

 委托代理人：劉永，哈爾濱市北方律師事務(wù)所律師。

 被申訴人（一審被告，二審被上訴人）：中國工商銀行哈爾濱分行駐哈鐵辦事處（以下簡稱工商行哈鐵辦）。

 法定代表人：霍銘珊，主任。

 委托代理人：王永慶，男，54歲，中國工商銀行哈爾濱分行駐哈鐵辦事處副主任。

 委托代理人：曲淑璉，黑龍江省第五律師事務(wù)所律師。

 第三人（一審第三人，二審上訴人）：哈爾濱市房地局南崗房管處第二房管所（簡稱房管所）。

 法定代表人：苗克偉，所長。

 委托代理人：吳永勝，南崗區(qū)房管處科長。

 案件事實

 1987年11月27日，哈市南崗區(qū)房管處第二房管所將座落在南崗區(qū)西大直街316－2號商品房中的一層和地下室建筑面積為584平方米房以54萬元價款與二申訴人農(nóng)話局郵電公司簽訂房屋買賣協(xié)議，申訴人農(nóng)話局、郵電公司按協(xié)議付清買房價款，房管所收款并出具收據(jù)。于1988年2月10日將該房交由農(nóng)話局、郵電公司進行裝修、管理使用。1988年3月1日正式辦理房屋買賣更名過戶手續(xù)。同年3年14日被申訴人工商行哈鐵辦將爭執(zhí)之房強行搶占。農(nóng)話局、郵電公司于1988年3月17日起訴到南崗區(qū)法院，請求處罰工商行哈鐵辦的侵權(quán)行為，歸還房屋，賠償經(jīng)濟損失。工商行哈鐵辦反訴房管所曾于1987年9月30日將該房的一層和地下室及二層1間房屋以人民幣536188元價款與其簽訂過買賣協(xié)議。房管所訴稱在與工商行哈鐵簽訂的當日下午，由于中國人民建設(shè)銀行南崗支行得知工商行哈鐵辦買房新建儲蓄網(wǎng)點之用，行長王一夫到房管所提出該房買賣違反銀行金融機構(gòu)設(shè)置政策。房管所當即告知工商行哈鐵辦解除買賣協(xié)議。相隔40天后。即1987年11月9日，工商行哈鐵辦采用自己掌握特種轉(zhuǎn)款方式撥款32萬元（房管所的開戶行就設(shè)在工商行哈鐵辦）。房管所得知后，即派出納員張嵐前去工商行哈鐵辦退款，工商行哈鐵辦會計張楠拒退。房管所即封用此款，同時拒開收款收據(jù)。

 一、二審法院處理意見

 1988年12月9日南崗區(qū)法院審理認為：工商行哈鐵辦和房管所簽訂房屋買賣協(xié)議在先，在工商行哈鐵辦不同意解除買賣房屋協(xié)議的情況下，房管所不履行協(xié)議不妥，故以（88）民一字第115號判決：



一、工商行哈鐵辦與房管所簽訂的買賣協(xié)議有效，廢除房管所與農(nóng)話局、郵電器材公司簽訂的房屋買賣協(xié)議；



二、房管所賠償農(nóng)話、郵電器材公司在該房維修的人工材料費295元；



三、其它請求不予支持。

 案件受理費20元由房管所承擔。

 判后，農(nóng)話局、郵電公司、房管所不服，以與工商行哈鐵辦的買賣協(xié)議違反政策，在沒履行協(xié)議之前已告知解除協(xié)議，此協(xié)議無效。房管所與農(nóng)話局、郵電公司簽訂的買賣協(xié)議已履行完，具有效力為由，向哈爾濱市中級人民法院提起上訴。

 1989年7月20日哈爾濱市中級人民法院審理認為：房管所與工商行哈鐵辦簽訂的買賣協(xié)議，是雙方真實意思表示，具有法律約束力。故以（89）民上字第103號判決：駁回上訴，維持原判。

 終審判后，申訴人仍以上訴理由，向本院提出申訴。我院于89年9月15日立案審理，并于1989年10月14日經(jīng)我院審判委員會決定，對此提審，并進行公開審理。

 處理意見

 本案經(jīng)公開審理認為：（1）一、二審法院確定的案由為“履行協(xié)議”不確切。申訴人農(nóng)話局、郵電公司買房后，持有效合法的房屋買賣手續(xù)，在對訟爭之房進行裝修期間，被申訴人工商行哈鐵辦以其曾和房管所對該房簽訂過買賣協(xié)議為由，強行搶占。農(nóng)話局、郵電公司以其權(quán)益受到侵害為由提起訴訟。由于本訴是侵權(quán)，是否侵權(quán)？涉及應(yīng)先確定農(nóng)話局、郵電公司與房管所的房屋買賣關(guān)系是否合法、成立后，方可認定。工商行哈鐵辦反訴他們也買了此爭執(zhí)房，故可一并審理。因此，本案案由應(yīng)為：“房屋買賣”。（2）本案的關(guān)鍵是兩個房屋買賣行為哪一個成立有效。房屋買賣合同，法律規(guī)定性質(zhì)是實踐性、要式民事法律行為，合同的成立，是通過要約、承諾和簽證、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記交付標的物的行為完成之后方能成立?！逗邶埥〕擎?zhèn)公有房產(chǎn)管理條例》第24條規(guī)定：“公有房產(chǎn)允許買賣，買賣時，應(yīng)由當?shù)胤慨a(chǎn)部門審查產(chǎn)權(quán)證明，房產(chǎn)評價，辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)?！薄睹裼猛▌t》第56條規(guī)定：“法律規(guī)定用特定形式的，應(yīng)當依照法律規(guī)定”。第72條2款規(guī)定：“按照合同或者合法方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權(quán)從財產(chǎn)交付時轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外”。根據(jù)上述規(guī)定，工商行哈鐵辦和房管所房屋買賣只是經(jīng)過階段，屬買賣行為未實施完結(jié)，依據(jù)上述法律規(guī)定，買賣關(guān)系未成立，不具有約束力，產(chǎn)權(quán)人有權(quán)行使處分權(quán)。經(jīng)查，在同年11月9日之前房管所已通知工商行哈鐵辦房屋不能賣給他們。工商行得知房子不能賣后，找各方及介紹人一再表示還要買房，但產(chǎn)權(quán)人房管所態(tài)度明確，拒收房款，工商行哈鐵辦并沒取得房屋產(chǎn)權(quán)。因此，工商行和房管所房屋買賣不成立。房管所將房屋賣給農(nóng)話局、郵電公司，雙方簽訂了協(xié)議，交付了全部價款，并辦理房產(chǎn)使用權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)，實施了法律規(guī)定的房屋買賣全部買賣的行為，買賣關(guān)系成立。經(jīng)查，農(nóng)話局、郵電公司和房管所買此房前確實不知房管所曾與工商行哈鐵辦有過房屋買賣行為。此點，當庭已質(zhì)證無誤。因此，農(nóng)話局、郵電公司和房管所房屋買賣合法有效，法律應(yīng)予保護。（3）工商行哈鐵辦在農(nóng)話局、郵電公司正在裝修房屋時，僅以有過協(xié)議認由搶占房屋，是侵權(quán)行為，由此造成農(nóng)話局、郵電公司的經(jīng)濟損失，應(yīng)負賠償責任。

 綜上所述，一、二審法院僅以簽訂買賣協(xié)議的先后確認工商行哈鐵辦和房管所的房屋買賣協(xié)議有效，不按房屋買賣是實踐性要式民事法律行為的規(guī)定依法處理是錯誤的，故依據(jù)《
中華人民共和國民事訴訟法（試行）》第
157條第2款、第
160條和《
中華人民共和國民法通則》第
55條、第
56條、第
57條、第
72條第2款及《黑龍江省城鎮(zhèn)公有房產(chǎn)管理條例》第
24條之規(guī)定，經(jīng)院審判委員會討論意見：



一、確認黑龍江省農(nóng)村電話局、黑龍江省郵電器材公司和哈市南崗房管處第二管修所的房屋買賣關(guān)系成立；中國工商銀行哈鐵辦和南崗房管處第二管修所房屋買賣協(xié)議不成立；



二、中國工商銀行哈鐵辦事處和哈市南崗區(qū)房管二所房屋買賣協(xié)議在沒生效之前單方翻悔是否允許有不同看法。一、二審法院認為，一方翻悔無效，故認定前一定協(xié)議有效。我們認為未成立的協(xié)議一方翻悔是允許的，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹＜
中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第（85）條規(guī)定：“財產(chǎn)所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移后，一方翻悔，不予支持”。而工商行哈鐵辦與房管二所的房屋買賣所有權(quán)沒有合法轉(zhuǎn)移，沒辦理房屋轉(zhuǎn)移手續(xù)，更沒有交付標的物，這一實踐合同的要件沒完成，合同即沒成立，也就不具有法律約束力。因此，一方翻悔是允許的，我們的理解是否正確？應(yīng)請示最高院。