• 【發(fā)布單位】最高人民法院
• 【發(fā)布文號(hào)】[1988]民他字第6號(hào)
• 【發(fā)布日期】1988-03-21
• 【生效日期】1988-03-21
• 【失效日期】--
• 【文件來(lái)源】
• 【所屬類(lèi)別】國(guó)家法律法規(guī)

最高人民法院《關(guān)于李德成訴鄧崇勛房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛一案的批復(fù)》

最高人民法院《關(guān)于李德成訴鄧崇勛房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛一案的批復(fù)》
 
（1988年3月21日〔1988〕民他字第6號(hào)）
四川省高級(jí)人民法院：

 關(guān)于你院對(duì)處理成都市李德成訴鄧崇勛房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛一案的請(qǐng)示報(bào)告收悉。

 經(jīng)我們研究認(rèn)為，李德成于1974年經(jīng)人介紹，與鄧崇勛達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，李以400元價(jià)款，購(gòu)買(mǎi)了鄧祟勛以及其母蔣芳淑、妹妹鄧洪民共有房屋兩間。李德成交付房款時(shí)，鄧崇勛出具了由本人簽字和蓋有其母私章的收據(jù)，隨即李也搬進(jìn)該房居住，并修建了廚房。1975年蔣芳淑與鄧洪民一同由京返蓉，未提出異議。1980年鄧崇勛曾要李德成與另一買(mǎi)房人彭謙惠一道去房管部門(mén)辦理稅契過(guò)戶(hù)手續(xù)。1985年因政府征用此宅，鄧反悔，李才訴至法院。根據(jù)我院《
關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第
55條和56條的規(guī)定和本案具體情況，我們同意你院審判委員會(huì)的意見(jiàn)，即此房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系應(yīng)為有效。

 此復(fù)



附：

 四川省高級(jí)人民法院《關(guān)于處理成都市李德成訴鄧崇勛

 房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛一案的請(qǐng)示報(bào)告》

 （（86）川法民示字第16號(hào)）



最高人民法院：

 現(xiàn)將我省成都市李德成訴鄧崇勛、蔣芳淑房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案的案件事實(shí)和處理意見(jiàn)報(bào)告于下：

 上訴人（一審原告）：李德成，女，54歲，四川省成都市人，現(xiàn)在西藏駐蓉辦事處工作，住該處宿舍。

 委托代理人：徐尚忠，成都市法律顧問(wèn)處律師。

 委托代理人：肖光碧，成都市東城區(qū)法律顧問(wèn)處律師。

 被上訴人（原審被告）：鄧崇勛，男，66歲，四川省安岳縣人，系四川省農(nóng)牧廳退休干部，現(xiàn)暫住成都標(biāo)準(zhǔn)件三廠王國(guó)強(qiáng)（鄧之女婿）處。

 委托代理人：王國(guó)強(qiáng)，男，39歲，浙江省鎮(zhèn)泡縣人，現(xiàn)成都標(biāo)準(zhǔn)件三廠工作，住該廠宿舍。

 被上訴人（原審被告）：蔣芳淑，女，90歲，四川省安岳縣人，現(xiàn)住王國(guó)強(qiáng)處，系鄧崇勛之母。

 委托代理人：吳益讓?zhuān)拇ㄊ〉诙蓭熓聞?wù)所律師。

 李德成與鄧祟勛、蔣芳淑訟爭(zhēng)之房，座落在成都市西城區(qū)多子巷33號(hào)。此房原系鄧崇勛之父鄧作楷所有（面積：306．5平方米，共16間），“文革”初期鄧作楷將其所有房屋向政府捐獻(xiàn)了11間（面積249．8平方米），剩余之房自住。1974年4月25日成都市西城區(qū)斌升街房管所決定將鄧作楷捐獻(xiàn)的11間房屋退還，由其自行管理，遂由鄧崇勛之母蔣芳淑出面，以“繼承”名義到房管所辦理了管業(yè)證。同年秋，經(jīng)蘇進(jìn)輝介紹，李德成與鄧崇勛雙方幾次協(xié)商，達(dá)成了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。鄧崇勛將其母蔣芳淑、妹鄧洪民3人共有在多子巷33號(hào)院內(nèi)之廂房2間（25平方米）以四百元房?jī)r(jià)賣(mài)給了李德成，李德成于1974年10月16日當(dāng)著介紹人蘇進(jìn)輝，在場(chǎng)人李瑞卿之面將房?jī)r(jià)款四百元交給了鄧崇勛，鄧祟勛當(dāng)場(chǎng)給李德成親筆寫(xiě)了“收據(jù)”。并蓋了其母蔣芳淑的私章，鄧也親筆簽了字。“收據(jù)”中載明了房屋數(shù)量、質(zhì)量和出售房屋價(jià)款。收據(jù)末尾注明“今后情況有無(wú)變化；房?jī)r(jià)不能改變。”交付房?jī)r(jià)款的第2天李德成即搬進(jìn)此房居住使用至1985年。李德成為了辦到買(mǎi)房手續(xù)，認(rèn)為如有租賃手續(xù)就能優(yōu)先，辦得快。便托西城區(qū)財(cái)政局干部陳家秀找成都市房管局辦一個(gè)房屋租賃手續(xù)，陳家秀又托房管局職工劉森榮幫忙。便于1974年10月11日邀約鄧祟勛上妻馮仲芬到西城區(qū)房管局辦理了“房屋租賃合約”。在“租賃合約”的“租金表”一欄中一次性填寫(xiě)從1974年10月至1975年6月均付了租金，每月是4元，而實(shí)際上李德成并未付給租金。之后，鄧家也末收過(guò)租金。1975年鄧母蔣芳淑從北京返蓉對(duì)鄧崇勛出賣(mài)房屋并無(wú)異議，還同意李德成占用院內(nèi)宅基地搭建廚房。1985年初中共四川省委宣傳部因修建住宅經(jīng)批準(zhǔn)征用了訟爭(zhēng)之房，雙方為上述兩間廂房產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題發(fā)生糾紛。李德成乃于1985年4月19日向成都市西城區(qū)人民法院提起訴訟。

 成都市西城區(qū)人民法院受案后，經(jīng)過(guò)審理，于1986年3月25日依照國(guó)務(wù)院《城市私房管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定判決：“一、李德成與鄧崇勛的私房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效；二、鄧崇勛退還李德成現(xiàn)金四百元；二、訴訟費(fèi)50元，由李德成、鄧崇勛各承擔(dān)25元?！毙泻?，李德成不服于1986年4月29日上訴于成都市中級(jí)人民法院，該院審理后，曾兩次對(duì)該案的處理進(jìn)行了研究，形成了兩種處理意見(jiàn)：絕大多數(shù)同志的意見(jiàn)認(rèn)為：鄧崇勛雖以其母蔣芳淑的名義與李德成口頭協(xié)商過(guò)買(mǎi)賣(mài)上述兩間房屋的事宜，但事隔幾天雙方又到房管部門(mén)辦理了房屋租賃合約，從而否定了房屋買(mǎi)賣(mài)的口頭協(xié)議，且后一租賃程序是職能部門(mén)審查辦理的，高于自行口頭協(xié)商的程序，故鄧崇勛與李德成的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效，雙方所爭(zhēng)執(zhí)的本市西城區(qū)多子巷33號(hào)兩間房屋產(chǎn)權(quán)屬蔣芳淑所有。鄧祟勛與李德成在房管部門(mén)辦理的房屋租賃合約是合法的?，F(xiàn)鄧崇勛退回李德成人民幣四百元和免收李德成居住期間（近十年）的房租是適當(dāng)?shù)?。另一種意見(jiàn)認(rèn)為：李德成與鄧崇勛在房管部門(mén)辦理租賃合約是為了取得該房的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，所以租賃合約是假的，應(yīng)視為無(wú)故。李德成與鄧崇勛在房管部門(mén)辦理租賃合約前幾天私下口頭協(xié)商房屋買(mǎi)賣(mài)，才是雙方真實(shí)意思表示，有賣(mài)方出具的收據(jù)為憑，故應(yīng)認(rèn)定雙方房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效。成都市中級(jí)人民法院于1986年10月20日將以上兩種意見(jiàn)報(bào)我院請(qǐng)示。我院審查后，于1986年12月5日批復(fù)：同意成都市中院的第二種處理意見(jiàn)即：李德成與鄧祟勛，房屋買(mǎi)賣(mài)有效。我院批復(fù)下達(dá)后，成都市中級(jí)人民法院開(kāi)庭對(duì)本案進(jìn)行了審理，合議庭認(rèn)為案件基本事實(shí)無(wú)出入，但雙方當(dāng)事人就究竟是買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，還是租賃關(guān)系，認(rèn)識(shí)不統(tǒng)一，合議庭成員實(shí)質(zhì)上均不贊同買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效。該院審判委員會(huì)討論后，仍然是多數(shù)同志認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系不能成立。少數(shù)同志認(rèn)為租賃是假，買(mǎi)賣(mài)關(guān)系應(yīng)成立。為慎重起見(jiàn)，報(bào)來(lái)我院復(fù)議。

 1988年1月16日經(jīng)我院審判委員會(huì)議論。對(duì)本案的處理一致意見(jiàn)是：李德成購(gòu)買(mǎi)鄧崇勛在成都市多子巷33號(hào)廂房?jī)砷g，是經(jīng)蘇進(jìn)輝介紹后，李、鄧雙方數(shù)次協(xié)商達(dá)成的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，李德成于1974年10月6日交清了房?jī)r(jià)款。鄧收款后，并親筆給李德成寫(xiě)了“收據(jù)”。又在“收據(jù)”上加蓋了其母蔣芳淑的私章，鄧本人亦在“收據(jù)”上親筆簽了字。事后蔣芳淑也未提出異議，以上事實(shí)是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思的表示。再?gòu)摹笆論?jù)”原文看載明了買(mǎi)賣(mài)房屋關(guān)系，房屋間數(shù)、質(zhì)量及價(jià)格等項(xiàng)，應(yīng)視為買(mǎi)賣(mài)契約，但因歷史原因，其手續(xù)不很完備，未稅契。此一房屋的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，有斌升街派出所管段民警曾明金和院鄰彭謙忠、向志君、謝素華、魯萬(wàn)春及其他有關(guān)人員陳家秀、王漢琴等人證實(shí)。李德成在交付房?jī)r(jià)款的次日，即搬進(jìn)該廂房居住，在居住中李德成與鄧妻馮仲芬商量后，又搭建了廚房，蔣芳淑還到場(chǎng)要李德成修寬點(diǎn)。李德成在此房一直住到1985年初。李德成在買(mǎi)房居住后，為了今后好辦買(mǎi)房手續(xù)，又于1974年10月11日與鄧妻馮仲芬到西城區(qū)房管局辦了個(gè)“房屋租賃合約”，不是李德成的真實(shí)意思表示，應(yīng)視為無(wú)效的民事行為。依據(jù)最高人民法院《
關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第
56條和1987年12月10日〔1987〕民他字第42號(hào)批復(fù)之規(guī)定，李德成與鄧崇勛、蔣芳淑之房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系應(yīng)屬有效，租賃無(wú)效。

 以上意見(jiàn)，是否妥當(dāng)，請(qǐng)審查批示。