• 【發(fā)布單位】作者：謝文英
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• 【發(fā)布日期】2019-04-29 23:08:36
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• 【文件來源】來源：正義網(wǎng)
• 【所屬類別】立法追蹤

-民法典物權(quán)編草案二審 聚焦物業(yè)管理難題-

社區(qū)是城市的基本單元，要實現(xiàn)社區(qū)依法自治管理，前提和核心是保障業(yè)主自治為基礎(chǔ)的公民私有財產(chǎn)權(quán)，完善物業(yè)管理制度為基礎(chǔ)的社區(qū)管理制度。



 4月20日，《民法典物權(quán)編(草案)》二審稿提請第十三屆全國人大常委會第十次會議審議。針對群眾普遍反映的業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立難，公共維修資金使用難，以及物業(yè)管理不規(guī)范、業(yè)主維權(quán)難等問題，草案二審稿作出回應(yīng)。與會人員在審議時認為草案還有進一步完善的空間。



 業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立難



 居委會給予指導(dǎo)和協(xié)助 難以從根本上解決問題



 現(xiàn)行物權(quán)法對業(yè)主大會、業(yè)主委員會行使權(quán)利作了比較充分的規(guī)定，但是在實踐中，全國人大常委會委員李培林調(diào)研發(fā)現(xiàn)，很多社區(qū)沒有設(shè)立業(yè)主大會或業(yè)主委員會，一些設(shè)立業(yè)主大會、業(yè)主委員會的社區(qū)，也大多存在建設(shè)不規(guī)范、履職不到位，甚至有的業(yè)主委員會由少數(shù)人掌控，出現(xiàn)侵害小區(qū)業(yè)主權(quán)益的情況。普通業(yè)主遇此情況，由于缺乏組織和反映渠道，往往無法獲得有效救助。



 針對這種情況，草案二審稿增加規(guī)定:地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。



 “修改得非常好。但是，從實際操作來看，這一規(guī)定似乎沒有從根本上解決問題?！比珖舜蟪Ｎ瘯瘑T劉修文建議結(jié)合業(yè)主委員會成立難、發(fā)揮作用更難等突出問題，進一步加強調(diào)查研究，修改完善有關(guān)規(guī)定。



 全國人大常委會委員劉海星建議草案增加規(guī)定，對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常運作進行監(jiān)督。當(dāng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益時，依據(jù)草案規(guī)定，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。



 考慮到從立案到審判往往時間長、環(huán)節(jié)復(fù)雜，不利于及時地保護業(yè)主權(quán)益，與會的全國人大代表朱惠英表示，老百姓很少跟法院打交道，這樣規(guī)定的可操作性不強。劉海星委員建議增加救濟途徑，比如受侵害的業(yè)主亦可向政府有關(guān)部門或居民委員會投訴，等等。



 公共維修資金使用難



 從“雙過四分之三”到“雙過半” 依然很難操作



 記者采訪中了解到，老舊小區(qū)加裝電梯之所以推進緩慢，除了部分建筑條件所限，以及一二樓居民不想裝等原因，后期的安全維護是主要問題。部分老舊小區(qū)原是單位公房，后因單位改制等歷史原因，無物業(yè)公司管理，也無單位管理。若加裝電梯，后期可能沒有牽頭單位負責(zé)電梯的維修保養(yǎng)。畢竟，長期維護是一筆不小的開支。



 與會的天津市人大常委會主任段春華坦言，完善公共維修資金使用的表決程序，是地方管理中的一件大事。“現(xiàn)行物權(quán)法規(guī)定公共維修資金使用的必須是‘雙過四分之三’同意，這基本上是做不到的?！?


 全國人大代表朱惠英也有同感，“我在調(diào)研時征求了很多相關(guān)主管部門的意見，他們也覺得，在維修基金的使用方面，業(yè)主如果要2/3以上同意，真的是很難的?！?


 現(xiàn)在很多建筑都是八九十年代建的，有些設(shè)施到了需要維修的時候，像消防設(shè)施，明知道要修了，但是資金不能動的。段春華對草案二審稿將“雙過四分之三”修改為“雙過半”表示完全贊同。但是，草案中規(guī)定的籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金、改建和重建建筑物及其附屬設(shè)施，以及改變共有部分的用途等事項，仍規(guī)定要有“雙過四分之三”的業(yè)主同意。對此，朱惠英代表表示，依然難以操作。



 “有些社區(qū)的公共設(shè)施壞了沒人管，很多群眾有意見，希望法律規(guī)定能夠易懂、管用?！比珖舜蟪Ｎ瘯瘑T乃依木?亞森建議，草案應(yīng)進一步細化，比如，建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金從哪里籌集，主體是誰，存在何處，由誰管理，業(yè)主如何申請使用，等等。



 全國人大常委會委員譚耀宗建議，以法律強制每一戶繳納“修繕積納金”(也就是公共維修資金)，在法律上明確規(guī)定如何籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，而不是交由業(yè)主來共同決定。



 業(yè)主維權(quán)難



 明確業(yè)主個人可對損害社區(qū)公益行為主張維權(quán)



 在現(xiàn)實生活中，任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違規(guī)飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道等損害他人合法權(quán)益的行為，在我國尤其是居民社區(qū)中較為普遍。針對此，草案二審稿增加規(guī)定:行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的，有關(guān)當(dāng)事人可以向有關(guān)行政主管部門投訴，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。



 “這一規(guī)定本意很好，但不夠完整?！眲⑿尬奈瘑T說，違規(guī)飼養(yǎng)動物，違章搭建、侵占通道等行為，往往都是公開的、是有目共睹的，作為行政主管部門，本就應(yīng)當(dāng)依法處理。但是，依據(jù)這一規(guī)定，容易給人“民不舉、官不究”的感覺。建議再進一步研究。



 考慮到我國多數(shù)的住宅區(qū)還沒有業(yè)主大會或業(yè)主委員會，李培林委員表示，如果只規(guī)定業(yè)主大會或業(yè)主委員會可以的話，整個權(quán)利要求的主體就大范圍縮小了，他建議改成“業(yè)主、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會”，只要他人違反了公共利益，業(yè)主個人也可以要求停止損害或者賠償，等等。