• 【發(fā)布單位】作者：劉 嵐
• 【發(fā)布文號(hào)】--
• 【發(fā)布日期】2009-05-25 08:34:04
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• 【文件來(lái)源】來(lái)源：人民法院報(bào)
• 【所屬類(lèi)別】立法追蹤

最高人民法院出臺(tái)兩部司法解釋-妥處建筑物區(qū)分所有權(quán)案和物業(yè)服務(wù)糾紛案-

重要提示
    □業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持
    □物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門(mén)規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持
    □物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持
  最高人民法院近日公布了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》。這兩部司法解釋將于2009年10月1日起施行。
  兩部司法解釋涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)及物業(yè)服務(wù)糾紛案件審判實(shí)踐中的若干熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題，包括業(yè)主身份的界定、專(zhuān)有部分和共有部分的劃定、車(chē)位和車(chē)庫(kù)糾紛的處理、住改商糾紛的處理、物業(yè)費(fèi)糾紛處理、物業(yè)服務(wù)合同的解除及相應(yīng)糾紛的處理等。
  比如，根據(jù)“建筑物區(qū)分所有權(quán)”司法解釋的規(guī)定，建設(shè)單位按照配置比例，將車(chē)位、車(chē)庫(kù)以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定；業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。
  根據(jù)“物業(yè)服務(wù)”司法解釋的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門(mén)規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持；業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持；經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持；物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持；業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。
    據(jù)悉，近年來(lái)，隨著我國(guó)住房制度改革不斷深入，涉及物業(yè)權(quán)益糾紛案件數(shù)量不斷增加。最高人民法院自2003年即著手展開(kāi)相關(guān)調(diào)研，2007年初，兩部司法解釋正式立項(xiàng)，此后，經(jīng)多次分析論證并征求有關(guān)部門(mén)和社會(huì)各界意見(jiàn)，最終制定出臺(tái)。這兩部司法解釋在物權(quán)法等法律規(guī)定框架內(nèi)，立足審判實(shí)踐需求，著力于增強(qiáng)法律規(guī)定的可操作性，是最高人民法院關(guān)注民生案件審判工作，切實(shí)加強(qiáng)審判指導(dǎo)的最新舉措，必將對(duì)正確適用法律和統(tǒng)一相關(guān)案件裁判尺度起到重要的指導(dǎo)意義。

    車(chē)位、車(chē)庫(kù)爭(zhēng)議是建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件的熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題，司法解釋是如何處理此類(lèi)問(wèn)題的？當(dāng)前，因“住改商”引發(fā)的糾紛比較多，司法解釋對(duì)物權(quán)法第七十七條作出了怎樣的解釋性規(guī)定？如果業(yè)主提出不需要有關(guān)物業(yè)服務(wù)或者因出國(guó)等原因沒(méi)有享受物業(yè)服務(wù)而拒絕繳費(fèi)，應(yīng)如何處理？請(qǐng)看——
    最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人就建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋答記者問(wèn)