• 【發(fā)布單位】81014
• 【發(fā)布文號】市政府令第72號
• 【發(fā)布日期】2001-03-19
• 【生效日期】2001-03-19
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

徐州市人民政府令

徐州市人民政府令
 
（第72號）
 《徐州市城市房地產(chǎn)抵押辦法》已經(jīng)2001年2月7日市政府第64次常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)予發(fā)布，自發(fā)布之日起施行。



 市長：陳耀南

 二00一年三月十九日

 徐州市城市房地產(chǎn)抵押辦法




 第一章 總則





 第一條 為加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押管理，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，根據(jù)《
中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《
中華人民共和國土地管理法》、《
中華人民共和國擔(dān)保法》、《江蘇省土地管理?xiàng)l例》、《徐州市城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。



 第二條 在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)以建設(shè)在國有土地之上的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，適用本辦法。



 第三條。 本市實(shí)行房地產(chǎn)抵押登記制度。依法設(shè)定的房地產(chǎn)抵押權(quán)受法律保護(hù)。




 第二章 抵押的設(shè)定





 第四條 下列房地產(chǎn)可以設(shè)定抵押：

 （一）依法取得所有權(quán)的房屋及其占用的土地使用權(quán)；

 （二）依法取得但尚未建有房屋及其他地上定著物的出讓土地使用權(quán)；

 （三）依法取得的房屋期權(quán)；

 （四）其他可以依法抵押的房地產(chǎn)。

 以尚未建有房屋及其他地上定著物的劃撥土地使用權(quán)抵押的，按照法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。



 第五條 下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：

 （一）權(quán)屬不明或者有爭議的房地產(chǎn)；

 （二）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)；

 （三）被確定作為文物保護(hù)的建筑物；

 （四）依法公告列入城市房屋拆遷范圍的房地產(chǎn)；

 （五）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者依法以其他形式限制轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)；

 （六）政府代管的房地產(chǎn)；

 （七）已出租的公有居住房屋；

 （八）縣級以上人民政府依法決定收回土地使用權(quán)的國有土地使用權(quán)；

 （九）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。



 第六條 設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)價(jià)值可以由抵押權(quán)人和抵押人協(xié)商確定，也可以由共同委托的依法設(shè)立的具有房地產(chǎn)評估資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估確定。法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。



 第七條 抵押物所擔(dān)保的債權(quán)不得超出該房地產(chǎn)的價(jià)值。同一房地產(chǎn)的同一價(jià)值部分不得重復(fù)抵押。

 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)抵押時(shí)，其所擔(dān)保的債權(quán)不得超出該房地產(chǎn)的評估現(xiàn)值減去依法核定的土地使用權(quán)出讓金數(shù)額后的數(shù)額。

 設(shè)定抵押權(quán)后，該房地產(chǎn)價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押。



 第八條 房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)同時(shí)抵押。以部分房屋抵押的，該部分房屋所占相應(yīng)比例的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)同時(shí)抵押。



 第九條 同一房地產(chǎn)設(shè)定兩次或者兩次以上抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)當(dāng)將已設(shè)定的抵押情況書面告知抵押權(quán)人。



 第十條 以兩宗以上的房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為同一抵押房地產(chǎn)，但抵押當(dāng)事人另有約定的除外。



 第十一條 以已出租的房屋設(shè)定抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)當(dāng)書面告知承租人。



 第十二條 以共同共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人為全體共有人。

 以按份共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押房地產(chǎn)以抵押人享有的份額為限。



 第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以已經(jīng)預(yù)售的商品房設(shè)定抵押權(quán)。



 第十四條 買受人以預(yù)購商品房期權(quán)設(shè)定抵押，所擔(dān)保的債權(quán)僅限于購買商品房的貸款，同時(shí)商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)（銷）售許可證、商品房產(chǎn)權(quán)證明。



 第十五條 以建筑工程期權(quán)設(shè)定抵押的，必須符合國家有關(guān)建筑承包的規(guī)定，且已完成部分的建筑工程尚未預(yù)售。



 第十六條 以國有房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，必須符合國有資產(chǎn)管理規(guī)定。

 以集體所有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，須經(jīng)職工代表大會討論通過。

 以三資企業(yè)、股份制企業(yè)的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，須經(jīng)董事會或股東大會討論通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。




 第三章 抵押合同





 第十七條 房地產(chǎn)抵押的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。



 第十八條 抵押合同包括以下內(nèi)容：

 （一）抵押人和抵押權(quán)人的姓名（名稱）和住所；

 （二）被擔(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額；

 （三）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；

 （四）抵押房地產(chǎn)的座落、用途、結(jié)構(gòu)、建筑面積、用地面積、四至范圍；

 （五）抵押土地使用權(quán)的性質(zhì)、用途、面積；

 （六）抵押房地產(chǎn)約定、評估價(jià)值；

 （七）抵押房地產(chǎn)的占管人、占管方式和責(zé)任，意外毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任；

 （八）抵押房地產(chǎn)的權(quán)屬證書的編號及保管；

 （九）抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)的方式；

 （十）違約責(zé)任；

 （十一）爭議解決方式；

 （十二）合同簽訂的時(shí)間、地點(diǎn)；

 （十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。

 抵押合同不完全具備前款規(guī)定內(nèi)容的，可以補(bǔ)正。



 第十九條 以預(yù)購商品房期權(quán)抵押的，須在抵押合同上注明生效的預(yù)購商品房合同編號。



 第二十條 以建筑工程期權(quán)抵押的，抵押合同除包括本辦法第十八條規(guī)定的內(nèi)容外，還應(yīng)當(dāng)包括：

 （一）《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號；

 （二）工程總承包合同、工程總造價(jià)；

 （三）已完成的工作量和工程量；

 （四）已投入在建工程的款項(xiàng)、數(shù)額；

 （五）施工進(jìn)度及工程竣工日期。



 第二十一條 抵押人和抵押權(quán)人在訂立抵押合同時(shí)，不得約定在債務(wù)履行期屆滿而抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押房地產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。



 第二十二條 變更抵押合同的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押變更合同。

 解除抵押合同的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押解除合同。



 第二十三條 有下列情形之一的，抵押合同終止：

 （一）抵押所擔(dān)保的債務(wù)已經(jīng)履行的；

 （二）抵押合同被解除；

 （三）債權(quán)人免除債務(wù)；

 （四）法律規(guī)定終止或者當(dāng)事人依法約定終止的其他情形。




 第四章 抵押登記





 第二十四條 抵押合同自抵押登記之日起生效。



 第二十五條 房地產(chǎn)抵押雙方應(yīng)當(dāng)在抵押合同簽訂之日起十五日內(nèi)向下列機(jī)關(guān)辦理抵押登記手續(xù)：

 （一）以現(xiàn)房、房屋期權(quán)抵押的，向抵押房地產(chǎn)所在地的市、縣（市）、賈汪區(qū)房產(chǎn)管理部門申請辦理抵押登記；徐州市市區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)、房屋期權(quán)抵押登記，由市房產(chǎn)管理部門委托房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理機(jī)構(gòu)辦理。

 （二）以尚未建有房屋及其他地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，向核發(fā)該土地使用證書的土地管理部門申請辦理抵押登記。

 （三）以房屋及其四至范圍外的土地使用權(quán)一并抵押的，應(yīng)當(dāng)分別向房產(chǎn)、土地管理部門申請辦理抵押登記；房屋無產(chǎn)權(quán)證明或者房屋不具有使用價(jià)值且抵押雙方當(dāng)事人約定以土地使用權(quán)作為抵押的，向土地管理部門辦理抵押登記。



 第二十六條 申請抵押登記時(shí)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持主合同、抵押合同、身份證明等，填寫房地產(chǎn)抵押登記申請表，并親自到場具結(jié)，同時(shí)提交下列材料：

 （一）以現(xiàn)房抵押的，提交《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用權(quán)證》、估價(jià)報(bào)告書；

 （二）以預(yù)購商品房期權(quán)抵押的（含安居工程、經(jīng)濟(jì)適用住房），提交生效的《商品房銷售合同》、預(yù)付款票據(jù)；

 （三）以建筑工程期權(quán)抵押的，提交立項(xiàng)批文、《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、施工合同、土地出讓合同、土地出讓金繳納票據(jù)、估價(jià)報(bào)告書；

 （四）以尚未建有房屋及其他地上定著物的出讓土地使田權(quán)抵押的，提交國有土地使用權(quán)證、土地使用權(quán)出讓合同。

 以尚未建有房屋及其他地上定著物的劃撥土地使用權(quán)抵押的，按照有關(guān)法律法規(guī)等規(guī)定辦理。



 第二十七條 以房屋期權(quán)設(shè)定抵押的，房屋在抵押期間竣工的，應(yīng)當(dāng)自抵押人領(lǐng)取房屋所有權(quán)證之日起十五日內(nèi)重新辦理抵押登記



 第二十八條 房地產(chǎn)抵押登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對申請人的申請及提交的材料依法審查：

 （一）對符合登記條件的，應(yīng)當(dāng)在受理抵押登記申請之日起七日內(nèi)予以登記，并出具有關(guān)證明；

 （二）不符合登記條件的，應(yīng)當(dāng)書面答復(fù)申請人。



 第二十九條 抵押合同發(fā)生變更或者終止的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自變更或者終止之日起十五日內(nèi)持身份證明、原抵押合同、抵押變更或者終止合同、抵押權(quán)利證明向原抵押登記機(jī)構(gòu)辦理變更或者注銷抵押登記。抵押登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)作出是否準(zhǔn)予變更或者注銷的書面答復(fù)。



 第三十條 房地產(chǎn)抵押登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)在抵押房地產(chǎn)的權(quán)屬證件上作設(shè)定抵押的記載，交由抵押人收持，所出具的抵押權(quán)利證明交由抵押權(quán)人收持。



 第三十一條 抵押登記、變更抵押登記、注銷抵押登記的有關(guān)材料可以查閱、抄錄或者復(fù)印。




 第五章 抵押房地產(chǎn)的占管





 第三十二條 已設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，由抵押人占管。

 抵押人在占管期間，應(yīng)當(dāng)保持抵押房地產(chǎn)的安全、完好。抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押合同的規(guī)定，監(jiān)督檢查抵押物的占管情況。



 第三十三條 抵押人在房地產(chǎn)抵押期間，可以將抵押房地產(chǎn)出租，但應(yīng)當(dāng)向承租人說明抵押事實(shí)，并將出租情況書面告知抵押權(quán)人



 第三十四條 抵押人在房地產(chǎn)抵押期間，可以將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)當(dāng)先征得抵押權(quán)人的書面同意，并將抵押的情況書面告知受讓人。

 轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)。

 抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)提前償付抵押權(quán)人，超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。



 第三十五條 因國家建設(shè)需要將已設(shè)定抵押的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面通知抵押權(quán)人，并采取必要的補(bǔ)救措施。



 第三十六條 抵押權(quán)可以隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)簽訂抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并辦理變更抵押登記。

 抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)書面告知抵押人。



 第三十七條 抵押人占管的抵押房地產(chǎn)發(fā)生毀損、滅失的，抵押人應(yīng)當(dāng)采取措施防止損失的擴(kuò)大，并及時(shí)將情況通知抵押權(quán)人。

 因抵押人的過錯(cuò)使抵押房地產(chǎn)毀損或者滅失，導(dǎo)致不足以或者不能擔(dān)保其債務(wù)履行時(shí)，抵押人應(yīng)當(dāng)重新提供或者增加抵押物以彌補(bǔ)不足。




 第六章 抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)





 第三十八條 有下列情況之一的，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押房地產(chǎn)：

 （一）債務(wù)履行期滿，抵押人未能履行債務(wù)，又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的；

 （二）抵押人死亡或者被依法宣告死亡，抵押人的繼承人、受遺贈人、代管人拒絕履行債務(wù)或者無繼承人、無受遺贈人代其履行債務(wù)的；

 （三）抵押人被宣告解散或者破產(chǎn)的；

 （四）抵押人違反本辦法有關(guān)規(guī)定，處分抵押房地產(chǎn)的：

 （五）抵押合同約定的其他情況。



 第三十九條 有本辦法第三十八條規(guī)定情況之一的，抵押當(dāng)事人可以通過以下協(xié)商方式處分抵押房地產(chǎn)：

 （一）作價(jià)轉(zhuǎn)讓；

 （二）拍賣或者變賣；

 （三）抵押合同約定的其他處分方式。

 協(xié)商不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。



 第四十條 抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)先書面通知抵押人，抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)書面通知共有人或者承租人。



 第四十一條 以作價(jià)轉(zhuǎn)讓或者變賣方式處分抵押房地產(chǎn)的，下列公民、法人或者其他組織在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)：

 （一）按份共有的抵押房地產(chǎn)的其他共有人；

 （二）已出租的抵押房地產(chǎn)的承租人；

 以拍賣方式處分抵押房地產(chǎn)前，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)書面通知前款所享有優(yōu)先購買權(quán)的相關(guān)人。



 第四十二條 同一宗房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)的，按照抵押登記的先后順序受償。



 第四十三條 抵押權(quán)人對抵押房地產(chǎn)的處分，因下列情況而中止：

 （一）抵押權(quán)人自愿中止的；

 （二）抵押人愿意并證明能夠及時(shí)履行債務(wù)，并經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

 （三）因房地產(chǎn)抵押提起仲裁或者訴訟的；

 （四）被拍賣抵押房地產(chǎn)權(quán)屬有爭議的；

 （五）其他依法應(yīng)當(dāng)中止的情況。



 第四十四條 處分抵押房地產(chǎn)所得價(jià)款，依照下列順序分配：

 （一）補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金；

 （二）支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；

 （三）扣繳抵押房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)繳納的稅款；

 （四）償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；

 （五）賠償因債務(wù)人違反主合同而對抵押權(quán)人造成的損失；

 （六）剩余金額交還抵押人。

 處分抵押房地產(chǎn)所得金額不足履行債務(wù)、違約金和損害賠償?shù)模蛔悴糠钟蓚鶆?wù)人負(fù)責(zé)清償。




 第七章 法律責(zé)任





 第四十五條 抵押合同生效后，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行合同，任何一方不履行或者不完全履行合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償另一方由此遭受的損失。



 第四十六條 抵押人隱瞞抵押房地產(chǎn)被查封、扣押或者抵押、出租等情況，造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。



 第四十七條 抵押當(dāng)事人提供虛假材料或者申報(bào)不實(shí)獲取抵押登記的，房地產(chǎn)抵押登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)注銷其抵押登記。由此造成的損失，由責(zé)任方承擔(dān)。



 第四十八條 抵押當(dāng)事人因房地產(chǎn)抵押發(fā)生爭議的，可以協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以按照仲裁協(xié)議約定申請仲裁機(jī)構(gòu)仲裁。



 第四十九條 抵押登記機(jī)構(gòu)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不作答復(fù)或者不予登記、變更、注銷的，抵押當(dāng)事人可以提起行政復(fù)議或者行政訴訟。



 第五十條 抵押登記機(jī)構(gòu)工作人員無正當(dāng)理由不辦理抵押登記或者逾期辦理抵押登記，或者濫用職權(quán)，或者利用職務(wù)上的便利索要他人財(cái)物，或者非法收受他人財(cái)物為他人謀取利益的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。




 第八章 附則



 第五十一條 下列用語在本辦法中的含義是：

 （一）房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法取得的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

 （二）房屋期權(quán)，是指依建設(shè)工程總承包合同、建設(shè)工程施工總承包合同或者以商品房預(yù)售合同的約定將來某一時(shí)間獲得建成房屋的權(quán)利，包括房屋建筑工程期權(quán)和預(yù)購商品房期權(quán)。



 第五十二條 本辦法自發(fā)布之日起施行。