• 【發(fā)布單位】81802
• 【發(fā)布文號】鄂政發(fā)[1999]29號
• 【發(fā)布日期】1999-04-05
• 【生效日期】1999-04-05
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

湖北省人民政府批轉(zhuǎn)省物價局關(guān)于 加強(qiáng)房地產(chǎn)價格調(diào)控促進(jìn)住房建設(shè)和消費意見的通知

 湖北省人民政府批轉(zhuǎn)省物價局關(guān)于
 加強(qiáng)房地產(chǎn)價格調(diào)控促進(jìn)住房建設(shè)和消費意見的通知
 
（1999年4月5日鄂政發(fā)〔1999〕29號）
 現(xiàn)將省物價局《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)價格調(diào)控促進(jìn)住房建設(shè)和消費的意見》轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。



 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)價格調(diào)控促進(jìn)住房建設(shè)和消費的意見

 （省物價局 1999年1月19日）



 目前，我省城鎮(zhèn)住房出售價格過高，抑制了居民的購房需求，加上房地產(chǎn)盲目投資、住房布局不合理、低租金制約等因素，造成商品住房大量空置。為了認(rèn)真貫徹《
國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家計委關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)價格調(diào)控加快住房建設(shè)意見的通知》（國發(fā)〔1998〕34號）精神，結(jié)合我省實際情況，切實解決目前存在的問題，加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)價格調(diào)控，調(diào)整和規(guī)范住房價格構(gòu)成，保持價格合理穩(wěn)定，以擴(kuò)大居民住房消費，促進(jìn)住房建設(shè)，拉動我省經(jīng)濟(jì)更快更好地發(fā)展，特提出如下意見。



 一、加強(qiáng)房地產(chǎn)價格調(diào)控，建立合理的住房價格體系

 各地要加強(qiáng)對房地產(chǎn)價格總水平的調(diào)控，以保持經(jīng)濟(jì)適用住房價格合理穩(wěn)定為重點，做好房地產(chǎn)價格調(diào)控工作，建立與住房供應(yīng)新體系相適應(yīng)的住房價格體系。

 對中低收入家庭購買的經(jīng)濟(jì)適用住房，實行政府指導(dǎo)價，限價銷售。經(jīng)濟(jì)適用住房用地實行劃撥方式供應(yīng)，免收土地出讓金。要認(rèn)真做好經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地年度供應(yīng)計劃，確保行政劃撥土地政策的落實，嚴(yán)禁炒賣經(jīng)濟(jì)適用住房用地。確定價格時要嚴(yán)格掌握保本微利的原則，建立成本約束機(jī)制，促進(jìn)合理的區(qū)位差價和質(zhì)量差價的形成。要加強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)適用住房成本費用的監(jiān)控，制止各種亂收費，禁止亂攤和虛置成本。新建經(jīng)濟(jì)適用住房出售價格構(gòu)成包括以下因素：住房建設(shè)的征地和拆遷補(bǔ)償、安置費；勘察設(shè)計和前期工程費；建安工程費；住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費）；以上4項之和為基數(shù)的2％以內(nèi)的企業(yè)管理費（確有特殊情況，不得超過3％）；貸款利息；稅金；3％以下的利潤。經(jīng)濟(jì)適用住房出售價格由所在地市（縣）以上人民政府物價部門根據(jù)以上因素商有關(guān)部門合理確定，并定期公布。價格一經(jīng)確定，任何單位或個人不得隨意提價。經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價格未經(jīng)物價部門審批定價的，房地產(chǎn)管理部門不予核發(fā)《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，也不予辦理交易手續(xù)和產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

 對最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房租金，實行政府定價。租金標(biāo)準(zhǔn)要按與最低收入家庭承受能力相適應(yīng)的原則確定，具體廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)，按不高于同期公有住房租金的70％，由市（縣）級物價部門制定，報上一級物價部門批準(zhǔn)執(zhí)行。最低收入家庭和中低收入家庭收入水平線由市（縣）人民政府依據(jù)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、職工家庭工資水平、住房面積標(biāo)準(zhǔn)和住房價格等因素確定，每年公布一次。

 對高收入家庭購買、租賃的商品住房，實行市場調(diào)節(jié)價，由企業(yè)依據(jù)開發(fā)經(jīng)營成本和市場供求狀況確定租售價格，接受物價部門監(jiān)督。各地要制定靈活、有力的價格政策，采取多種形式，促進(jìn)空置住房的銷售。高收入家庭購房不得享受經(jīng)濟(jì)適用住房的各種價格優(yōu)惠政策。

 加強(qiáng)土地使用權(quán)價格的管理?；鶞?zhǔn)地價實行政府定價，各地要抓緊建立基準(zhǔn)地價定期確定公布制度，以基準(zhǔn)地價為依據(jù)調(diào)控、引導(dǎo)地價水平。基準(zhǔn)地價由縣以上人民政府價格主管部門會同土地管理部門制定，經(jīng)當(dāng)?shù)卣夂?，報省物價局會同省土地管理局審批，再由當(dāng)?shù)厝嗣裾紝嵤?。基?zhǔn)地價一般每兩年調(diào)整公布一次。標(biāo)定地價的制定，應(yīng)當(dāng)以取得資質(zhì)的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)的地價評估結(jié)果為基礎(chǔ)，根據(jù)國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策要求和房地產(chǎn)供求市場變化趨勢，經(jīng)組織專家論證后，由縣以上價格主管部門會同土地及房地產(chǎn)管理部門確定，由同級人民政府批準(zhǔn)，定期向社會公布，并報省級物價、土地管理部門備案。

 城市改造拆遷，要認(rèn)真貫徹《湖北省城市房屋拆遷管理實施細(xì)則》（省人民政府49號令）精神，對拆遷戶實行拆除房作價補(bǔ)償、安置房政府定價有償提供的辦法。



 二、清理整頓建設(shè)項目和房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)收費，降低住房建設(shè)成本，減少住房交易中的流通費用

 各地、各部門要加大清理整頓工作力度，堅決取消一批不合理收費項目和降低一批收費標(biāo)準(zhǔn)。取消企業(yè)資質(zhì)審查、工程竣工驗收等收費及各種押金、保證金，合并重復(fù)的收費；整頓、規(guī)范征地管理費、供電貼費和各種證照收費，降低過高的收費標(biāo)準(zhǔn)（經(jīng)濟(jì)適用住房實行減半征收）。停止向住房開發(fā)建設(shè)收取用電權(quán)費，要加強(qiáng)對住房建設(shè)中的供水、供電、供氣、通訊等附屬設(shè)施建設(shè)的管理，各項費用要公開標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算定額。工程監(jiān)理、房地產(chǎn)價格評估等中介組織，對經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)的服務(wù)收費不超過法定標(biāo)準(zhǔn)的70％。建立和完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)卡制度，調(diào)整和規(guī)范住房價格構(gòu)成，加強(qiáng)對建設(shè)項目收費及住房價格構(gòu)成的監(jiān)審，嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)將自身應(yīng)承擔(dān)的費用轉(zhuǎn)嫁給購房者。

 全面清理房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的收費，取消各種名目的管理費、監(jiān)證費，整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易中的交易手續(xù)費及各種服務(wù)收費，按精簡效能原則壓縮房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)及其人員，降低機(jī)構(gòu)人員經(jīng)費和流通費用，促進(jìn)房地產(chǎn)交易。

 對城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等較大的收費項目，要進(jìn)行專項治理。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費，凡未開征的城市，一律不得開征；對已開征的城市，由省物價局會同省財政廳、省建設(shè)廳結(jié)合稅費改革和公用事業(yè)價格改革制定治理方案，在治理方案出臺前，各地要按照合并重復(fù)的收費項目、降低過高的收費標(biāo)準(zhǔn)的原則，對現(xiàn)行收費進(jìn)行整頓。

 規(guī)范人防建設(shè)費，對住房開發(fā)建設(shè)，按規(guī)定需要配套建設(shè)人防工程的，要堅持同步配套建設(shè)，不得收費；按規(guī)定需要同步建設(shè)，但因地質(zhì)條件等原因不能同步配套建設(shè)，而必須異地建設(shè)收費的，異地建設(shè)許可條件和收費標(biāo)準(zhǔn)要從嚴(yán)核定，不得只收費不建設(shè)或是多收費少建設(shè)。

 各地要堅決貫徹國務(wù)院關(guān)于停止征收經(jīng)濟(jì)適用房商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)費和不再無償劃撥經(jīng)營性公建設(shè)施的規(guī)定，住宅小區(qū)建設(shè)中按規(guī)定配套建設(shè)的商業(yè)網(wǎng)點及其它營業(yè)性配套公建，要根據(jù)“誰投資、誰所有、誰受益”的原則出售、出租，建設(shè)費用不得進(jìn)入房價；對需要實行政府定價出售、出租的商業(yè)用房及其它營業(yè)性配套公建，應(yīng)按照保本或保本微利的原則由當(dāng)?shù)貎r格主管部門核定價格標(biāo)準(zhǔn)。配套建設(shè)的網(wǎng)業(yè)商點，未經(jīng)商業(yè)主管部門批準(zhǔn)，不得擅自改變用途。

 凡經(jīng)國務(wù)院和省政府及同級財政、物價部門公布取消的建設(shè)項目收費的項目，各地、各部門、各單位均不得繼續(xù)收取，違者按有關(guān)政策法規(guī)規(guī)定嚴(yán)肅處理。



 三、規(guī)范住房價格及物業(yè)管理收費行為，建立正常、良好的市場秩序

 政府價格主管部門要積極指導(dǎo)、協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立健全價格行為自我約束機(jī)制，監(jiān)督企業(yè)銷售住房實行明碼標(biāo)價，禁止虛假標(biāo)價。對違反國家規(guī)定，亂加費用、少給面積、價格欺詐等不正當(dāng)行為，要依法查處。標(biāo)準(zhǔn)計量行政主管部門，要加強(qiáng)對銷售住房面積的監(jiān)督管理。

 加強(qiáng)對房地產(chǎn)價格評估等中介組織收費行為的約束，監(jiān)督中介組織按規(guī)定辦法和程序開展業(yè)務(wù)及收費。禁止違反國家規(guī)定利用行政權(quán)力，強(qiáng)制企業(yè)和當(dāng)事人接受評估及收費。

 規(guī)范物業(yè)管理收費。物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的具有公共性的服務(wù)，以及代辦收繳水電、煤氣、有線電視、電話費等涉及公眾的服務(wù)收費，由當(dāng)?shù)貎r格主管部門管理，實行政府定價或政府指導(dǎo)價。收費標(biāo)準(zhǔn)要與物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)深度以及當(dāng)?shù)鼐用窠?jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)。對普通居民住房物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)要嚴(yán)格核定。物業(yè)管理企業(yè)要認(rèn)真執(zhí)行國家的價格政策，做好收費項目和標(biāo)準(zhǔn)及收費辦法的公開工作，切實向住戶提供質(zhì)價相符的服務(wù)。

 鼓勵物業(yè)管理企業(yè)之間開展正當(dāng)?shù)母偁?，逐步實行?guī)?；?jīng)營，避免點多、規(guī)模小、管理成本高，促進(jìn)物業(yè)管理收費的合理和規(guī)范。



 四、積極穩(wěn)妥地推進(jìn)公有住房租金改革，加快實現(xiàn)住房商品化

 公有住房租金改革是住房制度改革的重要內(nèi)容，也是加快住房建設(shè)發(fā)展的重要條件。各地要認(rèn)真貫徹國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的各項政策措施，按照到2000年公有住房租金水平要達(dá)到占雙職工家庭平均工資的15％的要求，繼續(xù)推進(jìn)租金改革，使租售比價逐步合理化。租金改革同時要考慮職工的承受能力，與提高職工工資相結(jié)合，提租方案要納入價格調(diào)控計劃，做好統(tǒng)籌安排。對超面積住房的，超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的部分可實行高于同期現(xiàn)住房租金標(biāo)準(zhǔn)的差別租金；對多占住房應(yīng)退未退的，實行市場租金。在調(diào)租幅度較大、超過職工承受能力時，經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)，可允許職工用其住房公積金的一定比例支付提租增加的租金。

 各地要繼續(xù)穩(wěn)妥推進(jìn)公有住房出售工作。公有住房出售的成本價，要與經(jīng)濟(jì)適用住房價相銜接，并考慮房屋的新舊程度及地段、樓層、朝向等因素合理確定。要增加公有住房出售價格的透明度，防止違反規(guī)定低價售房傾向。在國家公有住房出售價格政策出臺之前，仍按省物價局有關(guān)政策執(zhí)行。

 公有住房出售中，購房戶超過按政策規(guī)定應(yīng)享受的住房面積部分，要嚴(yán)格按政策規(guī)定收取超面積售價的售房款。



 五、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，做好房地產(chǎn)價格調(diào)控的各項工作

 加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)價格調(diào)控，保持價格總水平的基本穩(wěn)定，是當(dāng)前深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)，使住房建設(shè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點的重要措施。各市、縣人民政府要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)籌安排，認(rèn)真組織做好深化城鎮(zhèn)住房制度改革和加快住房建設(shè)的各項政策措施的落實工作。價格主管部門要與建設(shè)主管部門等有關(guān)部門密切配合，加強(qiáng)房地產(chǎn)價格調(diào)控制度和市場價格行為規(guī)則的建設(shè)，并針對住房價格構(gòu)成中土地取得費用過高、建設(shè)項目收費過多及開發(fā)企業(yè)的成本和利潤缺乏有效約束等問題制定專項治理方案，逐步調(diào)整住房價格構(gòu)成。要加強(qiáng)對住房價格和各項收費的監(jiān)督檢查，對有令不行、有禁不止，以及亂漲價、亂收費等違反價格政策的行為，要嚴(yán)肅查處。