• 【發(fā)布單位】80903
• 【發(fā)布文號】滬房地交[1997]第1172號文
• 【發(fā)布日期】1998-01-01
• 【生效日期】1998-01-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

上海市房地產買賣審核工作程序

上海市房地產買賣審核工作程序
 
（滬房地交［1997］第1172號文1998年1月1日）
 為了搞活本市房地產三級市場，促進已投入使用的房地產交易，保障房地產交易雙方的合法權益，維護房地產交易市場的正常秩序，根據(jù)《上海市房地產轉讓辦法》，特制定本程序。

 本程序適用于本市行政區(qū)域內已投入使用的房地產買賣。



 一、訂立合同

 房地買賣雙方應當依法訂立房地產買賣合同（以下簡稱買賣合同）；買賣合同可使用上海市房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。



 二、過戶申請

 房地產買賣雙方應當在買賣合同生效后三十日內，向房地產交易管理機構提出過戶申請，并提交下列材料：

 1．房地產權證書（或房屋所有權證、土地使用證）；

 2．已訂立的買賣合同；

 3．買賣雙方合法的身份證明；

 4．經填寫無誤的上海市房地產轉讓過戶登記申請書；

 5．其他有關的文件。

 房地產買賣雙方使用自制合同的，當事人在過戶申請前應委托經市房地局認定的法律服務機構進行預審，法律服務機構對符合規(guī)定的自制合同，提出預審合格意見。

 其他有關的文件包括當事人的委托書及代理人的合法身份證明，共有人放棄優(yōu)先購買權的證明，承租人放棄優(yōu)先購買權的證明。若按有關規(guī)定應辦理土地使用權手續(xù)的，須提供經簽訂的《上海市國有土地使用權出讓合同》（副本）。



 三、受理申請

 對于資料齊備、證件齊全，符合受理規(guī)定的房地產買賣，房地產交易機構應予受理，并向買賣雙方出具收件收據(jù)。

 收件收據(jù)是房地產交易管理機構開具的表明已受理該房地產買賣過戶的文書，具有法律效力，受理日期一般為開據(jù)收據(jù)的當日。除房地產交易管理機構作出不予過戶決定外，房地產交易管理機構受理過戶申請之日為房地產權利轉移的日期。



 四、資料審核

 市、區(qū)、縣房地產交易管理機構受理過戶申請后，應對買賣雙方提供的申請過戶資料進行審核，審核主要有以下幾方面的內容：

 1、當事人提供的材料是否合法、有效；

 2、申請書上填寫的內容與所提供的材料是否一致、無誤；

 3、房地產的權屬是否清楚，有無權屬糾紛或他項權利不清的現(xiàn)象，是否屬于《上海市房地產轉讓辦法》規(guī)定不得轉讓的范圍；

 4、受讓人按規(guī)定是否可以受讓該房地產；

 5、買賣的房地產是否已設定抵押權；

 6、對于買賣已出租的房地產，承租人是否放棄優(yōu)先購買權；

 7、對于買賣共有的房地產，共有人是否放棄優(yōu)先購買權；

 8、房地產交易管理機構認為應該審核的其他內容。

 房地產交易管理機構受理房地產買賣過戶申請后應調集或查閱1：500地形圖、產業(yè)件袋和轉讓件袋等有關資料，并根據(jù)需要實地查勘房屋的類型、結構、裝修標準、設備、四至。

 房地產買賣雙方申報價格明顯低于市場價的，房地產交易管理機構應根據(jù)房地產的評估價格計算綜合稅款、契稅、交易手續(xù)費、土地收益金。

 房地產交易管理機構應填寫《上海市房地產轉讓過戶、登記審核表》。



 五、審核批準及繳納稅費

 經審核，凡符合過戶條件的，房地產交易管理機構應在受理過戶申請之日起起15日內通知買賣雙方按規(guī)定繳納綜合稅款、契稅、房地產交易手續(xù)費等稅費。

 凡屬行政劃撥土地上的房地產買賣，按規(guī)定不需要辦理土地使用權出讓手續(xù)的，房地產交易管理機構應通知轉讓人按規(guī)定繳納土地收益金。土地收益金由房地產交易管理機構匯集后統(tǒng)一解交市房地局，上交市財政。

 經審核，凡不符合過戶審批條件的，房地產交易管理機構應在受理過戶申請之日起15日內書面通知買賣雙方不予過戶，辦理退件手續(xù)。



 六、資料移轉

 房地產交易管理機構審核同意轉讓過戶后，應將《上海市房地產轉讓過戶、登記審核表》及有關資料移交房地產登記機構，由房地產登記機構按照《上海市房地產登記條例》的規(guī)定辦理房地產轉讓變更登記。



 七、復議及訴訟

 買賣雙方當事人對于市、區(qū)、縣房地產交易管理機構作出的不予過戶決定有異議，可向市房地局申請行政復議，也可直接向人民法院起訴。

 市、區(qū)、縣房地產交易管理機構應加強受理窗口的力量，公開辦事制度，對于資料欠缺的房地產買賣，一律不予受理。資料齊備受理后，應盡快進行審核，并及時給予買賣雙方當事人明確答復。

 市、區(qū)、縣房地產交易管理機構應積極做好存量房地產買賣臺帳的登錄工作，每月按時上報“存量房地產轉讓統(tǒng)計月報”。

 本工作程序自一九九八年一月一日起執(zhí)行。原印發(fā)的有關規(guī)定與本程序相悖

的，以本規(guī)定為準。