• 【發(fā)布單位】81502
• 【發(fā)布文號(hào)】--
• 【發(fā)布日期】1997-11-06
• 【生效日期】1997-11-06
• 【失效日期】--
• 【文件來(lái)源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

山東省人民政府關(guān)于進(jìn)一步盤活存量住宅促進(jìn)住房消費(fèi)的通知

 山東省人民政府關(guān)于進(jìn)一步盤活存量住宅促進(jìn)住房消費(fèi)的通知
 
（1997年11月6日魯政發(fā)〔1997〕87號(hào)）
各市人民政府、行署，各縣（市）人民政府，省政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)，各大企業(yè)，各高等院校：

 根據(jù)中央關(guān)于發(fā)展住宅建設(shè)，搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)，培植新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的指示精神，為盤活存量住宅，搞活流通，引導(dǎo)消費(fèi)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，特作如下通知。



 一、把盤活空置商品住房與實(shí)施解危解困、拆遷安置結(jié)合起來(lái)。根據(jù)空置房的成本構(gòu)成確定價(jià)格，對(duì)部分成幢、成組團(tuán)、配套齊全、質(zhì)量合格的普通商品住房，采取定量限價(jià)收購(gòu)、定向銷售、合理補(bǔ)償?shù)霓k法，將空置的商品房轉(zhuǎn)化為解危解困或拆遷安置用房，出售給中低收入家庭及拆遷戶。經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)化的商品房可執(zhí)行國(guó)家、省對(duì)解危解困和拆遷安置用房規(guī)定的減免稅費(fèi)政策。對(duì)因市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造需要安置的拆遷戶，可適當(dāng)提高補(bǔ)償、安置標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵(lì)外遷。

 各級(jí)財(cái)政撥款的機(jī)關(guān)和事業(yè)單位計(jì)劃購(gòu)建宿舍時(shí)，要優(yōu)先購(gòu)置轉(zhuǎn)化的商品房。



 二、優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，促進(jìn)個(gè)人購(gòu)房。要逐漸從單一支持投資住宅建設(shè)，轉(zhuǎn)向支持住房消費(fèi)與建設(shè)并重，當(dāng)前應(yīng)適當(dāng)側(cè)重促進(jìn)住房消費(fèi)。要積極開展職工個(gè)人購(gòu)房抵押業(yè)務(wù)，為居民購(gòu)買自用普通住房提供擔(dān)保貸款，引導(dǎo)居民消費(fèi)。



 三、放開內(nèi)銷商品住宅購(gòu)買對(duì)象。允許省內(nèi)組織和個(gè)人到城鎮(zhèn)購(gòu)買住房。本著控制大城市規(guī)模、合理發(fā)展中等城市、積極發(fā)展小城鎮(zhèn)的原則，對(duì)購(gòu)買內(nèi)銷商品住宅達(dá)到一定面積和投資額的，可以允許在住房所在地落戶。具體標(biāo)準(zhǔn)、條件和辦法由省計(jì)劃、公安、建設(shè)等有關(guān)部門另行規(guī)定。



 四、調(diào)整稅費(fèi)政策，鼓勵(lì)住房消費(fèi)，搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)。城市人民政府要組織有關(guān)部門統(tǒng)一確定房地產(chǎn)開發(fā)配套標(biāo)準(zhǔn)，并合理明確建設(shè)責(zé)任。對(duì)經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的建設(shè)，應(yīng)堅(jiān)持“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益”的原則，由受益部門專門經(jīng)營(yíng)，不攤?cè)肷唐纷≌慕ㄔ斐杀?；不?yīng)攤?cè)腴_發(fā)成本的配套公共設(shè)施，應(yīng)由有關(guān)部門專項(xiàng)投資。小區(qū)建設(shè)中配套建設(shè)了學(xué)校、商店、郵電設(shè)施的，不再繳納教育附加費(fèi)、基本建設(shè)教育費(fèi)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)、郵電設(shè)施配套費(fèi)；居民個(gè)人購(gòu)買商品住宅用于居住的，免征房產(chǎn)稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)合法收費(fèi)項(xiàng)目，如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，在計(jì)征土地增值稅時(shí)可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售給個(gè)人的商品住宅，在計(jì)征固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅時(shí)，可執(zhí)行零稅率；單位和個(gè)人共同集資購(gòu)買商品住宅的，在征收固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅時(shí)，可扣除個(gè)人集資部分；舊城改造拆遷還建房，免征投資方向調(diào)節(jié)稅，但新建營(yíng)業(yè)性用房應(yīng)按規(guī)定繳納投資方向調(diào)節(jié)稅；對(duì)空置商品房欠繳稅費(fèi)的，按規(guī)定權(quán)限報(bào)有關(guān)部門核定后，可允許開發(fā)企業(yè)將積壓商品房出售后，首先償還有關(guān)稅費(fèi)。

 對(duì)存量商品住宅負(fù)擔(dān)的收費(fèi)進(jìn)行清理。凡屬亂收費(fèi)項(xiàng)目，收費(fèi)單位要將所收費(fèi)款退還交費(fèi)單位，并沖減住宅建設(shè)成本。凡將存量商品住宅轉(zhuǎn)化為拆遷安置房、解危解困房，享受減免稅費(fèi)政策的，銷售前應(yīng)按規(guī)定向當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門申報(bào)銷售價(jià)，按批準(zhǔn)價(jià)格銷售。



 五、放寬商品房轉(zhuǎn)讓條件。開發(fā)企業(yè)支付的開發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)款一律作為開發(fā)建設(shè)投資，當(dāng)其總額達(dá)到總投資額的25％以上時(shí)，即可以預(yù)售商品房屋。購(gòu)買預(yù)售商品房，在按規(guī)定付足25％購(gòu)房款并辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)后，可以再轉(zhuǎn)讓。各地要根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)制定具體的轉(zhuǎn)讓辦法。在堅(jiān)持一戶購(gòu)買一套公有住房的前提下，放寬公有住房出售后進(jìn)入市場(chǎng)的限制條件。需轉(zhuǎn)讓自購(gòu)房改房，再購(gòu)買自用商品住宅的，在稅費(fèi)、收益分配政策上給予支持。



 六、鼓勵(lì)房改房進(jìn)入市場(chǎng)，健全市場(chǎng)交易管理制度。以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公有住房，在補(bǔ)交成本價(jià)與標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的差價(jià)后，可轉(zhuǎn)化為成本價(jià)房改房。對(duì)轉(zhuǎn)讓成本價(jià)房改房后首次購(gòu)買商品住宅的，其價(jià)值與成本價(jià)房改房等值部分視作換房，超過(guò)成本價(jià)房改房?jī)r(jià)值部分按商品房計(jì)費(fèi)。按成本價(jià)購(gòu)買房改房后，允許置換商品住宅，置換方式按有關(guān)規(guī)定辦理，并享受本通知有關(guān)優(yōu)惠政策。各地要加快建立房屋置換中心，房地產(chǎn)和房改主管部門要認(rèn)真搞好調(diào)換方案審查、價(jià)格確定、資金結(jié)算和產(chǎn)權(quán)變更等工作。



 七、實(shí)行租售并舉，擴(kuò)大租賃市場(chǎng)。各地房地產(chǎn)主管部門要從直管公有住房出售款中拿出一定比例的資金，用于收購(gòu)部分空置住房，然后以成本租金向中低收入家庭出租。政府可適當(dāng)放寬政策，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)和其它社會(huì)力量購(gòu)買存量商品住宅，以商品租金向社會(huì)出租商品住房。對(duì)出租應(yīng)交納的有關(guān)費(fèi)用，各地可根據(jù)實(shí)際在一定時(shí)期內(nèi)適當(dāng)減免。對(duì)別墅等高級(jí)住宅，有條件的可與發(fā)展旅游業(yè)結(jié)合，轉(zhuǎn)化為旅游度假區(qū)。



 八、適度控制房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模。計(jì)劃和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門要根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋毓?yīng)計(jì)劃、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等，確定開發(fā)總量和類型，確保市場(chǎng)供求平衡。對(duì)商品房存量較大的開發(fā)企業(yè)，不批新的開發(fā)項(xiàng)目。對(duì)違背法律、法規(guī)規(guī)定的開發(fā)項(xiàng)目，依法處罰直至收回項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)；對(duì)不符合市場(chǎng)需求和產(chǎn)業(yè)政策的項(xiàng)目，予以停、緩建或經(jīng)原項(xiàng)目審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)改變項(xiàng)目用途；對(duì)尚未開工建設(shè)的項(xiàng)目，除含有安置回遷的項(xiàng)目外，經(jīng)項(xiàng)目原審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可興建農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、停車場(chǎng)、臨時(shí)商務(wù)、娛樂場(chǎng)所等予以過(guò)渡。國(guó)發(fā)〔1995〕13號(hào)文件規(guī)定的高檔房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，兩年內(nèi)一律不再立項(xiàng)和開工。

 要規(guī)范集資建房和合作建房行為，并加以適度控制。對(duì)安居工程項(xiàng)目，要嚴(yán)格審批程序。要從嚴(yán)查處以安居工程、集資建房和合作建房為名進(jìn)行牟利經(jīng)營(yíng)的行為。安居工程開發(fā)量要按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行適度控制，一般掌握在年住宅開發(fā)總量的10―15％。

 進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)條件，對(duì)未經(jīng)審批、無(wú)證無(wú)照開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的，要認(rèn)真清理，堅(jiān)決取締。



 九、切實(shí)提高住宅工程質(zhì)量，完善配套設(shè)施，積極穩(wěn)妥地推行小區(qū)物業(yè)管理。各地應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)對(duì)住宅質(zhì)量的監(jiān)督管理，采取有力措施，杜絕住宅質(zhì)量通病。建立質(zhì)量承諾保修制度，設(shè)立質(zhì)量舉報(bào)電話，對(duì)造成嚴(yán)重質(zhì)量事故的要嚴(yán)肅查處，公開曝光。各級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門要對(duì)現(xiàn)有住宅小區(qū)進(jìn)行清理整治，對(duì)公用建筑和基礎(chǔ)設(shè)施不配套、小區(qū)環(huán)境差、建設(shè)工程質(zhì)量低劣、建筑物破損嚴(yán)重的要逐步完善。要逐步擴(kuò)大住宅小區(qū)物業(yè)管理的覆蓋面，完善管理和服務(wù)，解除消費(fèi)者的后顧之憂，打開銷售局面。

 各級(jí)政府要充分認(rèn)識(shí)促進(jìn)住房消費(fèi)對(duì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要意義，責(zé)成有關(guān)部門切實(shí)摸清本地住房建設(shè)和整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的底子，按照本通知要求，采取得力措施，克服各種困難，把這項(xiàng)事關(guān)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的大事抓緊抓好。