• 【發(fā)布單位】82005
• 【發(fā)布文號】第18號
• 【發(fā)布日期】1997-10-04
• 【生效日期】1997-10-04
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

南寧市人民政府令

南寧市人民政府令
 
（第18號）
 《南寧市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》已經市人民政府辦公會議通過，現(xiàn)予發(fā)布施行。



 1997年10月4日

 南寧市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法




 第一章 總則





 第一條 為加強城市住宅區(qū)的管理，維護住宅區(qū)的公共秩序，創(chuàng)造整潔、文明、安全、方便的居住環(huán)境，根據(jù)國家有關規(guī)定，結合本市實際情況，制定本辦法。



 第二條 本辦法適用于本市規(guī)劃區(qū)內住宅區(qū)的物業(yè)管理。



 第三條 本辦法所稱住宅區(qū)，是指以住宅房屋為主，并有相應配套的公共設施及非住宅房屋的居住區(qū)。

 本辦法所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)內的各類房屋和相配套的公用設施、設備及公共場地。

 本辦法所稱住戶，是指住宅區(qū)內的房屋的產權人或使用人。



 第四條 南寧市房產管理局是南寧市物業(yè)管理的行政主管部門，負責全市的物業(yè)管理工作。

 規(guī)劃、建設、公安、環(huán)境衛(wèi)生、園林、市政、供水、供電等各有關部門應在各自職責范圍內，負責對住宅區(qū)物業(yè)管理工作的指導、監(jiān)督檢查。



 第五條 本市城市住宅區(qū)管理實行社會化、專業(yè)化及服務經營型的物業(yè)管理模式和主管部門行業(yè)管理、住戶自主管理與物業(yè)企業(yè)專業(yè)服務相結合的管理體制。




 第二章 住宅區(qū)物業(yè)管理機構





 第六條 住宅區(qū)交付使用且入住率達到50％以上時，開發(fā)建設單位應在物業(yè)管理主管部門指導下，及時組建住宅區(qū)物業(yè)管理委員會（以下簡稱管委會）。

 管委會由住宅區(qū)首次住戶大會或住戶代表大會選舉或協(xié)商推舉產生。

 管委會應當自成立之日起15日內向物業(yè)管理行政主管部門辦理登記。



 第七條 管委會代表住戶的利益，維護住戶的合法權益。管委會在物業(yè)管理主管部門的指導下，負責制定管委會章程，選聘物業(yè)管理企業(yè)，對物業(yè)管理企業(yè)進行檢查和監(jiān)督，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理工作。



 第八條 物業(yè)管理企業(yè)實行等級管理。物業(yè)管理企業(yè)經物業(yè)管理主管部門資質審查合格，并到工商行政管理部門辦理注冊登記后，方可接受管委會的委托，承擔住宅區(qū)的物業(yè)管理。



 第九條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)與管委會簽訂的委托管理合同，對住宅區(qū)的物業(yè)實施統(tǒng)一管理。

 委托管理合同應當明確委托管理的事項、管理標準、管理權限、管理期限、管理費用、違約責任和爭議解決的方式。

 委托管理合同簽訂后，物業(yè)管理企業(yè)應在30日內將委托管理合同報物業(yè)管理主管部門和工商行政管理部門備案。



 第十條 物業(yè)管理企業(yè)的權利：

 （一）根據(jù)委托管理合同和國家及自治區(qū)有關規(guī)定對住宅區(qū)實施物業(yè)管理；

 （二）根據(jù)委托管理合同和自治區(qū)有關規(guī)定收取物業(yè)管理費用；

 （三）勸阻、制止損害他人物業(yè)或妨礙物業(yè)管理的行為，并對造成的損害要求賠償；

 （四）要求管委會協(xié)助管理；

 （五）選聘專營公司或聘用專人承擔清潔、保安和綠化等專項業(yè)務；

 （六）開展多種經營和有償服務。



 第十一條 物業(yè)管理企業(yè)的義務：

 （一）履行委托管理合同，對受委托管理的房屋、設施及其公共部分進行維修管理，承擔住宅區(qū)內的保安、防火、綠化、維護、清潔及住戶日常必需的便民服務工作；

 （二）接受管委會和住戶的監(jiān)督，重大的管理措施提交管委會審議決定；

 （三）接受物業(yè)管理主管部門、其他有關主管部門及所在街道辦事處的指導和監(jiān)督；

 （四）協(xié)助住宅區(qū)所在地居委會做好社區(qū)管理、社區(qū)服務和社區(qū)精神文明建設的有關工作；

 （五）發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，及時向有關主管部門報告。



 第十二條 住宅區(qū)物業(yè)管理從業(yè)人員實行崗位培訓持證上崗制度。



 第十三條 物業(yè)管理企業(yè)應當在委托管理合同終止或解除后的10日內，向管委會辦理下列事項，并報物業(yè)管理主管部門備案：

 （一）對預收的物業(yè)管理服務費用實行結算，多收的部分予以返還；

 （二）移交全部房屋和住戶檔案資料及有關財務帳冊；

 （三）移交住戶共有的房屋、場地和其他財物。




 第三章 住宅區(qū)物業(yè)的使用與維護





 第十四條 住宅區(qū)經綜合驗收合格后，開發(fā)建設單位應當向管委會辦理移交手續(xù)，并向管委會移交下列工程建設資料：

 （一）住宅區(qū)的規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

 （二）單體的建筑、結構和設備竣工圖；

 （三）地下管網竣工圖；

 （四）其他必要的資料。



 第十五條 住戶使用房屋應當遵守下列規(guī)定：

 （一）未經有關部門批準，不得改變房屋的結構、外貌和用途；

 （二）不得隨意鑿、拆房屋的內外承重墻、梁、柱、板、陽臺、屋面或隨意占用房屋的公用通道；

 （三）不得堆放易燃、易爆、劇毒和放射性物品等；

 （四）不得利用房屋從事危害公共利益的行為；

 （五）不得侵害他人的正當權益。



 第十六條 住戶裝修住宅，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將裝修住宅的禁止行為和注意事項告知住戶，并對裝修住宅活動進行指導和監(jiān)督。



 第十七條 住戶不得擅自改變房屋使用性質。因特殊需要改變房屋使用性質的，應當符合城市規(guī)劃要求，其產權人應當征得相鄰住戶和管委會的書面同意，并報有關部門審批。

 住宅區(qū)內按照規(guī)劃建設的公共建筑和公共設施，不得改變使用性質。



 第十八條 任何單位和個人不得占用住宅區(qū)內的道路、停車場等公共場地從事經營活動。因房屋維修或公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當與管委會簽訂協(xié)議，并在約定期限內恢復原狀。



 第十九條 住戶轉讓或出租房屋時，應當將轉讓或出租情況及時告知管委會和物業(yè)管理企業(yè)。



 第二十條 房屋的維修責任，按下列規(guī)定劃分：

 （一）室內部分，由房屋產權人負責維修，產權人與使用人另有協(xié)議的按其協(xié)議執(zhí)行；

 （二）房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備和消防設施等房屋共用部位和設施，由物業(yè)管理企業(yè)負責定期養(yǎng)護和維修，其費用在房屋產權人繳納的房屋共用部位和設施維修費中支出。



 第二十一條 住宅區(qū)的通道、溝渠、池、井、綠地、公共活動場所、停車場、連廊、自行車房（棚）、公用天線、公廁以及垃圾處理等住宅區(qū)公用設施，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理維修養(yǎng)護，其費用從管理服務費和住宅區(qū)公共設施維護費中支出。

 造成公用設施損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。



 第二十二條 住宅區(qū)內的干道、路燈和給排水、供電、供熱、供氣、通訊等管線，按規(guī)定應當由有關主管部門負責維修養(yǎng)護的，其費用由有關主管部門支付。

 前款所列維修養(yǎng)護事項，有關主管部門可委托物業(yè)管理企業(yè)實施，并按規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)支付委托費用。



 第二十三條 凡房屋及附屬設施影響市容或可能危害毗連房屋安全及公共安全，按規(guī)定應由住戶修繕的，住戶應當及時進行修繕。拒不進行修繕的，由管委會委托物業(yè)管理企業(yè)進行修繕，其費用由住戶承擔。



 第二十四條 住宅區(qū)內禁止下列行為：

 （一）踐踏、占用綠地，攀折花木；

 （二）占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設施而影響其正常使用功能；

 （三）亂堆垃圾、雜物；

 （四）亂搭、亂貼和亂掛等；

 （五）損毀、涂劃園林藝術雕塑；

 （六）聚眾喧鬧影響他人休息；

 （七）隨意停放車輛和鳴高音喇叭；

 （八）排放有毒和有害物質；

 （九）飼養(yǎng)禽畜；

 （十）未采取防止墜落傷人的保護措施而在陽臺擺放物品；

 （十一）從事法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的經營活動。




 第四章 住宅區(qū)物業(yè)管理經費和管理用房





 第二十五條 住宅區(qū)物業(yè)管理費用構成：

 （一）開發(fā)建設單位繳納的住宅區(qū)公共設施維護費；

 （二）房屋產權人繳納的房屋共用部位和設施維修費；

 （三）住戶繳納的管理服務費。



 第二十六條 住宅區(qū)公共設施維護費由開發(fā)建設單位在住宅區(qū)竣工驗收時，按住宅區(qū)建設總投資的一定比例，一次性向物業(yè)管理行政主管部門繳交。

 住宅區(qū)公共設施維護費用于住宅區(qū)公共設施的維修養(yǎng)護，不得挪作他用。

 住宅區(qū)公共設施維護費由物業(yè)管理主管部門設立專帳管理，由住宅區(qū)管委會向物業(yè)管理主管部門申請使用。



 第二十七條 房屋共用部位和設施維修費由物業(yè)管理企業(yè)按房屋建筑面積定額向產權人收取，統(tǒng)一繳入住宅區(qū)管委會的“房屋維修”專戶，由住宅區(qū)管委會審批后定向使用。

 住宅區(qū)公共設施維護費、房屋共用部位和設施維修費的提取和管理辦法由物業(yè)管理行政主管部門商市財政、物價部門另行制定。



 第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)應按物價部門核準的收費項目和標準收取住宅區(qū)物業(yè)管理服務收費。已按規(guī)定向住戶收取物業(yè)管理服務費用的，其他任何單位和個人不得重復收取性質相同的費用。未受管委會或住戶委托，物業(yè)管理企業(yè)自行提供額外服務并收費的，住戶可以不支付。



 第二十九條 開發(fā)建設單位在移交住宅區(qū)時，應當按不少于住宅區(qū)總建筑面積1‰的比例無償向管委會提供住宅區(qū)物業(yè)管理專用房屋，產權屬住宅區(qū)全體產權人共有，限于管委會或委托管理的物業(yè)管理企業(yè)使用，不得轉讓或改變用途。



 第三十條 開發(fā)建設單位在移交住宅區(qū)時，應當以成本價向管委會提供一定面積的商業(yè)經營用房，購置費用可從住宅區(qū)公共設施維護費中墊支，并從該商業(yè)經營用房的經營收入中分期回收。產權屬住宅區(qū)全體產權人共有。

 前款規(guī)定的商業(yè)經營用房和住宅區(qū)內其他有經濟收入的公共設施、設備及場地等，均由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理委托合同經營，其收入用于補充住宅區(qū)管理經費的不足。




 第五章 住宅區(qū)前期物業(yè)管理





 第三十一條 新建住宅區(qū)自開發(fā)建設起至管委會成立前為止的物業(yè)管理（以下簡稱前期物業(yè)管理），應由開發(fā)建設單位負責，或由開發(fā)建設單位聘請物業(yè)管理企業(yè)負責。



 第三十二條 開發(fā)建設單位與房屋買受人簽訂商品房購銷合同時，應同時簽訂前期物業(yè)管理委托合同，并報物業(yè)管理主管部門備案。

 前期物業(yè)管理委托合同至管委會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理委托合同生效時終止。



 第三十三條 新建住宅區(qū)房屋交付使用之日以前發(fā)生的前期物業(yè)管理服務收費，應由開發(fā)建設單位承擔；自房屋交付使用之日起至前期物業(yè)管理委托合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務費用，可由開發(fā)建設單位和買受人按照前期物業(yè)管理委托合同的約定承擔。



 第三十四條 開發(fā)建設單位及其聘請的物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理期間，不得使用住宅區(qū)公共設施維護費。



 第三十五條 開發(fā)建設單位不得單獨轉讓房屋共用部位、共用設備或公共設施的所有權、使用權。



 第三十六條 開發(fā)建設單位應當按照規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔保修責任；開發(fā)建設單位也可委托物業(yè)管理企業(yè)代為承擔保修責任，并向物業(yè)管理企業(yè)支付有關的費用。



 第三十七條 管委會選聘物業(yè)管理企業(yè)時，在同等條件下，負責前期物業(yè)管理服務的物業(yè)管理企業(yè)有優(yōu)先受聘的權利。




 第六章 罰則





 第三十八條 違反本辦法第八條、第九條第三款、第三十二條第一款規(guī)定，未經物業(yè)管理行政主管部門資質審查而擅自承擔住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務或不及時辦理物業(yè)管理委托合同備案手續(xù)的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期補辦有關手續(xù)；逾期仍不辦理的，責令其停止對住宅區(qū)物業(yè)的管理，并處以二千元以上一萬元以下的罰款。



 第三十九條 住宅區(qū)住戶違反本辦法第十五條、第二十四條規(guī)定的，物業(yè)管理公司有權制止或責令恢復原狀；造成損失的，應當賠償損失。



 第四十條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，管委會有權予以制止并要求其限期改正；造成損失的，應當賠償損失；情節(jié)嚴重的，管委會有權解除物業(yè)管理合同，物業(yè)管理行政主管部門可對其作出降低資質等級的處理；工商行政管理部門依法注銷其物業(yè)管理的經營項目；有第（三）項行為的，由物價部門根據(jù)國家有關規(guī)定予以處罰：

 （一）對房屋及其共用部位、設施、設備修繕不及時的；

 （二）管理制度不健全、管理混亂的；

 （三）擅自擴大收費范圍，提高收費標準的；

 （四）亂搭亂建，改變房地產和公共設施用途的；

 （五）不履行物業(yè)管理合同及住宅區(qū)管理細則規(guī)定義務的。



 第四十一條 開發(fā)建設單位違反本辦法第二十六條第一款、第二十九條、第三十條第一款規(guī)定的，由物業(yè)管理行政主管部門責令其限期履行。在規(guī)定時間內仍不履行的，物業(yè)管理行政主管部門可申請人民法院強制執(zhí)行，并有權要求違反第二十六條第一款的開發(fā)建設單位按每日3‰交納滯納金。



 第四十二條 物業(yè)管理行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。



 第四十三條 當事人對行政處罰決定不服的，可依法提起訴訟或申請復議。當事人逾期不申請復議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的行政機關申請人民法院強制執(zhí)行。




 第七章 附則



 第四十四條 本辦法頒布實施前已交付使用的住宅區(qū)，應創(chuàng)造條件，逐步實行物業(yè)管理。

 辦公樓、高層樓宇、綜合樓宇、別墅以及其他房產的物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí)行。



 第四十五條 本辦法具體運用問題由市房產管理局負責解釋。



 第四十六條 本辦法自公布之日起施行。市轄縣可參照執(zhí)行。