• 【發(fā)布單位】82502
• 【發(fā)布文號(hào)】陜政辦發(fā)[1995]41號(hào)
• 【發(fā)布日期】1995-03-24
• 【生效日期】1995-03-24
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

陜西省人民政府辦公廳 轉(zhuǎn)發(fā)省土地局《關(guān)于清理劃撥土地 使用權(quán)自發(fā)交易市場若干問題的處理意見》的通知

陜西省人民政府辦公廳
 轉(zhuǎn)發(fā)省土地局《關(guān)于清理劃撥土地
 使用權(quán)自發(fā)交易市場若干問題的處理意見》的通知
 
（陜政辦發(fā)［1995］41號(hào)
 一九九五年三月二十四日）
 省土地局《關(guān)于清理劃撥土地使用權(quán)自發(fā)交易市場若干問題的處理意見》，已經(jīng)省人民政府同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。



 關(guān)于清理劃撥土地使用權(quán)自發(fā)交易

 市場若干問題的處理意見



省人民政府：

 我省從1992年開始，在寶雞市進(jìn)行劃撥土地使用權(quán)自發(fā)交易清理整頓試點(diǎn)，取得了階段性成果。1993年，《陜西省人民政府批轉(zhuǎn)省土地局關(guān)于加快我省國有土地使用制度改革意見的報(bào)告的通知》（陜政發(fā)［1993］51號(hào)）下發(fā)后，清理工作在全省全面鋪開。清理的初步結(jié)果表明，國有土地收益流失嚴(yán)重。近10億元應(yīng)由政府回收的劃撥土地收益資金流失到單位或個(gè)人手中。流失渠道，一是賣房帶地，非法獲利；二是租房帶地，截取地租；三是單純出賣劃撥土地使用權(quán)；四是單純出租劃撥土地使用權(quán)；五是以劃撥的土地使用權(quán)抵押債務(wù)；六是以聯(lián)營聯(lián)建等形式以地易房、以地易物；七是以無償劃撥取得的土地使用權(quán)入股。由于土地使用自發(fā)交易的情況復(fù)雜，時(shí)間跨度大，形式多樣，交易面寬量大，因此各地在處理此類案件中，遇到不少問題和困難，加之一些問題的處理政策不夠明確，影響了處理工作的進(jìn)度。為了進(jìn)一步搞好清理整頓工作，使存在問題得到妥善處理，盡快將土地使用權(quán)自發(fā)交易行為納入依法運(yùn)行的軌道，現(xiàn)提出如下意見：



 一、處理原則

 以國家和我省關(guān)于土地管理的法律、法規(guī)和土地使用制度改革政策為依據(jù)，從當(dāng)?shù)貙?shí)際情況出發(fā)，兼顧國家和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押者的利益，積極穩(wěn)妥地處理非法交易行為，促進(jìn)土地使用權(quán)依法合理流動(dòng)。理順國有土地的權(quán)屬關(guān)系、經(jīng)濟(jì)關(guān)系和管理關(guān)系，把國有土地使用權(quán)自發(fā)交易引上依法運(yùn)行的軌道，為建立規(guī)范化土地市場奠定基礎(chǔ)，推動(dòng)我省經(jīng)濟(jì)建設(shè)和改革開放的發(fā)展。



 二、時(shí)間界限和處理辦法

 凡1987年1月1日《
土地管理法》實(shí)施以來發(fā)生的擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的案件，都應(yīng)按照法律、法規(guī)和有關(guān)政策規(guī)定，區(qū)別不同情況，認(rèn)真處理。

 （一）1987的1月1日《
土地管理法》至1990年5月19日《
城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）發(fā)布施行前，擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的，必須在市、縣人民政府規(guī)定的期限內(nèi)到土地管理部門申請(qǐng)補(bǔ)辦過戶登記手續(xù)。逾期不辦的，依照《
土地管理法》、《陜西省土地管理實(shí)施辦法》的有關(guān)規(guī)定處理，然后補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)。

 （二）1990年5月19日《條例》發(fā)布后，擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的，按照《條例》和國家土地管理局（1992）1號(hào)令發(fā)布的，《
劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》的規(guī)定，由劃撥土地原使用者與市、縣人民政府土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，并依照有關(guān)規(guī)定辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，換發(fā)國有土地使用證。不補(bǔ)辦出讓和登記手續(xù)，依照《條例》、《
土地管理法實(shí)施條例》和《陜西省土地管理實(shí)施辦法》的有關(guān)規(guī)定處理。

 （三）1994年6月27日《陜西省國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓辦法》（以下簡稱《辦法》）發(fā)布后，擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)依照《辦法》從嚴(yán)處理，并補(bǔ)辦出讓手續(xù)。主動(dòng)接受處理的，在《辦法》規(guī)定范圍內(nèi)從輕處罰；弄虛作假，干擾清查工作的，在《辦法》規(guī)定范圍內(nèi)從重處罰。



 三、補(bǔ)交出讓金的標(biāo)準(zhǔn)

 出讓金可根據(jù)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的不同方式、不同地類、用途，按標(biāo)定地價(jià)的一定比例收取，最低不得低于標(biāo)定地價(jià)的40％。標(biāo)定地價(jià)尚未確定的，可按同一區(qū)位內(nèi)近三年市場價(jià)格的平均值計(jì)算。

 出租劃撥土地使用權(quán)出租期限低于五年的，經(jīng)市、縣土地管理部門批準(zhǔn)后，發(fā)給出租許可證，并按月或年度以土地租金形式向市、縣土地管理部門交納出讓金；租期在五年以上的，補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金。

 抵押劃撥土地使用權(quán)的，抵押人應(yīng)首先同市、縣土地管理部門簽訂出讓合同，然后根據(jù)抵押貸款的不同用途先交納少量出讓金。抵押人用于擴(kuò)大再生產(chǎn)的抵押貸款，可先按抵押金額的1－5％抵交部分出讓金；企業(yè)用于周轉(zhuǎn)資金的抵押貸款可先按貸款金額的0．5－1％抵交部分出讓金；其余部分可以在因抵押人到期未能清償債務(wù)，處分抵押物時(shí)，從土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款中先行扣除。少數(shù)資不抵債，交納出讓金確有困難的企業(yè)，抵押貸款時(shí)可暫不交納出讓金。抵押到期不能清償債務(wù)，處理抵押物時(shí)，從土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入中先行扣除。抵押人按期清償了債務(wù)，未交納部分出讓金，不再補(bǔ)交。

 出讓金由縣（市）土地管理部門代征，統(tǒng)一交財(cái)政部門。



 四、關(guān)于土地違法交易非法所得的計(jì)算

 （一）非法轉(zhuǎn)讓土地的，以所獲得的全部價(jià)款計(jì)算非法所得；轉(zhuǎn)讓地面建筑物或其它附著物連同非法轉(zhuǎn)讓土地的，從總價(jià)款中扣除建筑物或其它附著物的價(jià)款，以所余價(jià)款計(jì)算非法所得。建筑物或其它附著物的價(jià)款，以具有土地價(jià)格評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)正式評(píng)估結(jié)果為依據(jù)。

 （二）擅自出租土地使用權(quán)的，以所獲得的全部租金計(jì)算非法所得；出租地面建筑物或其它附著物而連同非法出租土地的，從租金總額中扣除建筑物或其它附著物的租金和稅費(fèi)，以所余租金額計(jì)算非法所得。建筑物或其它附著物的租金以房產(chǎn)管理部門或物價(jià)部門認(rèn)定的價(jià)格為依據(jù)。

 （三）用抵押方式非法轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)的，以抵押債權(quán)總額計(jì)算非法所得；抵押地面建筑物或其它附著物連帶非法抵押土地的，從抵押債權(quán)總額中扣除地面建筑物或其它附著物抵押債權(quán)的金額，以所余金額計(jì)算非法所得。

 （四）以聯(lián)營方式非法轉(zhuǎn)讓土地的，以土地入股金額計(jì)算非法所得。

 （五）非法轉(zhuǎn)讓土地、未獲價(jià)款，而獲得其它不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)的，以法定機(jī)關(guān)評(píng)估的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)價(jià)格計(jì)算非法所得。

 （六）在適用《
土地管理法》四十七條規(guī)定時(shí)，“沒收非法所得”不包括土地使用權(quán)。



 五、關(guān)于軍隊(duì)轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)問題

 軍隊(duì)轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)，包括以土地使用權(quán)為條件與地方合建、換建房屋，興辦合資合作企業(yè)，出售、出租地上建筑物的，用地單位需持解放軍土地管理局制發(fā)的《軍用土地補(bǔ)辦出讓手續(xù)許可證》，按照國家有關(guān)規(guī)定到縣級(jí)以上土地管理部門補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，辦理土地變更登記。出讓金由總后勤部統(tǒng)一收取，地方補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)時(shí)不收出讓金。當(dāng)?shù)刎?cái)政部門可依照財(cái)政部［1992］財(cái)綜字第172號(hào)文件及總后勤部［1988］后營字第766號(hào)文件規(guī)定，收取土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)和登記費(fèi)。

 1993年7月7日前對(duì)軍隊(duì)轉(zhuǎn)讓、出租劃撥土地使用權(quán)問題已做過處理的，原則上不再處理。



 六、關(guān)于國有土地使用權(quán)入股

 改組或新設(shè)股份制企業(yè)時(shí)，使用的國有土地使用權(quán)必須作價(jià)入股。土地使用權(quán)的價(jià)格由縣以上人民政府土地管理部門組織評(píng)估，并報(bào)縣以上人民政府審核批準(zhǔn)后，作為核定的土地資產(chǎn)金額。使用劃撥土地的企業(yè)改組股份制企業(yè)時(shí)，可采用下列方式處置土地資產(chǎn)：一是由企業(yè)補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金。企業(yè)確有困難的，可分期或延期交納。交納出讓金后，在一定年限內(nèi)，土地資產(chǎn)作為法人財(cái)產(chǎn)。二是國家以土地作價(jià)入股，由國家授權(quán)的部門或機(jī)構(gòu)持有。三是國家以租賃方式，按年收取地租。



 七、其它問題

 1、劃撥土地使用權(quán)出讓年限，由市、縣土地管理部門與土地使用者協(xié)商確定，但不得超過《條例》規(guī)定的最高年限。

 2、使用已轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的劃撥土地，凡改變用途的，在補(bǔ)簽土地使用權(quán)合同時(shí)，須征得市、縣規(guī)劃行政主管部門同意。

 3、國有企業(yè)更名、分設(shè)、合并時(shí)引起土地使用權(quán)變更的，可不補(bǔ)辦出讓手續(xù)，但必須依法辦理權(quán)屬變更登記，換發(fā)國有土地使用證。

 4、在貫徹省政府1989年120號(hào)文件，清查非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地中，已依法處理過的轉(zhuǎn)讓、出租國有土地案件，只要沒有重大出入，一般不再處理。

 5、單位按房改政策出售給職工住房的用地，只辦理登記手續(xù)，不補(bǔ)辦出讓手續(xù)。

 以上報(bào)告如無不妥，請(qǐng)批轉(zhuǎn)各地執(zhí)行。



 陜西省土地管理局

 一九九五年一月