• 【發(fā)布單位】82602
• 【發(fā)布文號】甘政發(fā)[1995]25號
• 【發(fā)布日期】1995-03-21
• 【生效日期】1995-03-21
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

甘肅省人民政府關于印發(fā)甘肅省深化 城鎮(zhèn)住房制度改革實施方案的通知

甘肅省人民政府關于印發(fā)甘肅省深化
 城鎮(zhèn)住房制度改革實施方案的通知
 
（甘政發(fā)［1995］25號一九九五年三月二十一日）
 《甘肅省深化城鎮(zhèn)住房制度改革實施方案》經(jīng)1995年2月28日省政府第四次常務會討論通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請結合實際，認真貫徹執(zhí)行。



 甘肅省深化城鎮(zhèn)住房制度改革實施方案



 根據(jù)《
國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)［1994］43號），結合甘肅實際，特制定本實施方案。



 一、城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內容和近期任務

 （一）全省城鎮(zhèn)住房制度改革的最終目的是：建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的新的城鎮(zhèn)住房制度，實現(xiàn)住房商品化、社會化；加快住房建設，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求。

 （二）全省城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內容是：把住房建設投資由國家、單位統(tǒng)包的體制改變?yōu)閲?、單位、個人三者合理負擔的體制；把各單位建設、分配、維修、管理住房的體制改變?yōu)樯鐣?、專業(yè)化運行的體制；把住房實物福利分配的方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式；建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質的經(jīng)濟適用住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系；建立住房公積金制度；發(fā)展住房金融和住房保險，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系；建立規(guī)范化的房地產交易市場和發(fā)展社會化的房屋維修、管理市場，逐步實現(xiàn)住房資金投入產出的良性循環(huán)，促進房地產業(yè)和相關產業(yè)的發(fā)展。

 （三）全省城鎮(zhèn)住房制度改革的近期任務是：全面推行住房公積金制度，適時調整繳交率；積極推進租金改革，到本世紀末租金水平分步達到占雙職工家庭平均工資的15％左右；做好與原有政策的銜接工作，穩(wěn)步出售公有住房；發(fā)展房地產交易市場和社會化的房屋維修、管理市場；加快經(jīng)濟適用住房建設，到本世紀末初步建立起新的城鎮(zhèn)住房制度，使城鎮(zhèn)居民人均居住面積達到8平方米以上。



 二、積極全面推進住房公積金制度

 （四）住房公積金是一種長期性住房儲金。實行住房公積金制度，有利于形成穩(wěn)定的住房資金來源，有利于轉換住房分配體制，有利于住房資金的積累、周轉和政策性抵押貸款制度的建立，有利于提高職工購、建住房能力，促進住房建設。所有行政和企事業(yè)單位及其固定職工、勞動合同制職工均應按照“個人存儲、單位資助、統(tǒng)一管理、專項使用”的原則建立住房公積金制度。離退休職工、臨時工、外商投資企業(yè)中的外方職工不實行住房公積金制度。

 （五）住房公積金由在職職工個人及其所在單位，各按職工個人工資和職工工資總額的一定比例逐月交納。繳交基數(shù)，按職工本人上年度月平均工資計算，工資額按國家統(tǒng)計局的規(guī)定計算。職工個人交納的住房公積金由所在單位發(fā)工資時代扣，

連同單位為職工交納的部分，在每月發(fā)工資后5日內向住房資金管理中心交納，存入住房資金管理中心在受委托銀行開設的“住房公積金專戶”。住房公積金歸職工個人所有，離退休時，本息余額一次結清，退還本人。從1995年1月起，單位和職工個人的住房公積金繳交率均按5％執(zhí)行。外商投資企業(yè)及其中方職工的住房公積金繳交率也按5％執(zhí)行。今后隨著經(jīng)濟發(fā)展和職工工資收入的提高，住房公積金繳交率相應調整。

 （六）執(zhí)行統(tǒng)一住房公積金繳交率確有困難的單位，經(jīng)職工代表大會討論通過，并報上級房改部門批準后，可在一定時期內暫緩實行或降低繳交率。

 （七）企業(yè)為職工交納的住房公積金，從企業(yè)提取的住房折舊和其他劃轉資金中解決，不足部分經(jīng)同級財政部門核定，在成本、費用中列支（中央在甘企業(yè)由財政部派駐本省的財政監(jiān)察專員辦事處審核）。行政事業(yè)單位，首先立足于原有住房資金的劃轉，不足部分，全額預算的行政事業(yè)單位由財政預算和單位自有資金中解決；自收自支事業(yè)單位比照企業(yè)開支渠道列支。職工的住房公積金本息免征個人所得稅。

 （八）住房公積金主要用于職工購、建自住住房抵押貸款和自住住房大修貸款，城市經(jīng)濟適用住房建設貸款，單位購、建住房抵押貸款。在滿足支付需要和安排以上貸款后，其余額可用于購買國債。

 （九）按照責權利一致的原則，各市（縣）人民政府負責制定住房公積金及其他政策性住房資金的歸集、使用、管理等有關具體規(guī)定，審批使用計劃和財務收支預決算。住房資金管理中心，在當?shù)胤扛念I導小組的領導下，負責住房公積金及其他政策性住房資金的歸集、支付、核算和編制使用計劃等管理工作。住房資金管理中心，要印制《住房公積金手冊》，發(fā)到個人。受委托銀行要建立個人帳戶，每年7月向單位和職工公布一次住房公積金交納及本息結余情況，由所在單位審核，并負責填入職工《住房公積金手冊》，增加管理的透明度。職工也可隨時持本單位證明，直接去受委托銀行查詢。

 （十）住房公積金和其他政策性住房資金的存貸款金融業(yè)務，由當?shù)厝嗣裾兄付ǖ你y行辦理。住房資金管理中心要與受委托銀行簽訂委托協(xié)議。對各項住房基金實行專戶儲存，開設存款、委托貸款基金、結算帳戶。受委托銀行要按規(guī)定向住房資金管理中心報送報表和交割憑證，并接受住房資金管理中心的監(jiān)督。受委托銀行要以服務為宗旨，不以盈利為目的。要根據(jù)當?shù)厝嗣裾鷾实淖》抗e金使用計劃，審定、發(fā)放和回收貸款，利益留地方。住房公積金要?？顚Ｓ?，嚴禁挪用。財政、審計、監(jiān)察部門要加強監(jiān)督管理。



 三、分階段逐步加大租金改革力度

 （十一）租金改革是住房制度改革的重要內容，要在職工家庭合理住房支出范圍內逐步加大改革力度。1995年，達到占雙職工家庭平均工資的5％；“九五”期間，原則上每年提高兩個百分點；本世紀末，達到15％左右。有條件的地方和單位，可提前達到。各市（縣）應按照上述進度要求，在現(xiàn)行租金的基礎上，確定當?shù)孛磕旮黝愖》康奶嶙鈽藴?，并由產權單位根據(jù)地段、結構、層次、朝向、設施和裝修標準等因素，量化到戶。

 （十二）承租新建住房和騰空的舊住房時，按照甘房改辦字［1993］13號文件規(guī)定，交清住房租賃保證金后，才能取得住房使用權。新建住房和騰空舊住房的租金標準要高于同期同類現(xiàn)住房。

 （十三）對超過控制標準多占住房的，要按照各地已經(jīng)出臺的房改政策，加收租金。

 （十四）租金調整后，政府民政部門確定的社會救濟對象和非在職優(yōu)撫對象，仍按原標準交納租金。退休、低收入職工，住房在規(guī)定標準之內，用規(guī)定的個人合理負擔部分加上全部住房補貼，仍不足支付房租的，其差額由單位適當給予補助。補助資金的來源，企業(yè)和自收自支事業(yè)單位在單位住房基金中列支；其他行政事業(yè)單位應先在單位住房基金中列支，不足部分經(jīng)同級財政部門核定，在城市住房基金中列支；未建立城市住房基金的，在同級財政預算中列支。離休干部房租的減、免政策按甘政發(fā)［1992］189號文件規(guī)定執(zhí)行。

 （十五）租金收入歸產權單位所有，納入單位住房基金，專戶儲存，專項用于住房建設、維修、管理和住房制度改革，不得挪作他用。



 四、按統(tǒng)一政策穩(wěn)步出售公有住房

 （十六）凡城鎮(zhèn)房地產管理部門直接管理和行政、企事業(yè)單位自行管理的公有住房，除當?shù)厥校h）以上人民政府認為不宜出售的外，經(jīng)產權單位同意均可向城鎮(zhèn)職工、居民出售。

 （十七）凡在本城鎮(zhèn)有常住戶口的職工、居民，每個家庭可自愿向出售公有住房的單位或現(xiàn)住房的產權單位申請購買住房。新建公有住房和騰空的舊住房實行先售后租，并優(yōu)先出售給本單位的無房戶和住房困難戶。

 （十八）各市（縣）房改部門應會同物價、國有資產和房地產管理等有關部門，每年定期核定一次當?shù)馗黝惞凶》康氖袌鰞r、成本價、標準價及年工齡折扣額、現(xiàn)住房折扣率、舊住房折舊率、一次付款折扣率，經(jīng)所在市（縣）人民政府審查后于次年1月31日前報省人民政府批準后執(zhí)行。每年3月1日為新舊售房價格起止時間。

 （十九）產權單位應持產權證書、建立住房公積金制度及其他房改政策執(zhí)行情況和本單位售房方案，報市（縣）房改部門批準后方可售房；省屬、中央在蘭單位報省房改辦審批；單獨進行房改的系統(tǒng)和單位，經(jīng)省房改領導小組審查同意后，報上級主管部門審批。

 （二十）出售公有住房均按建筑面積計算。價格分為市場價、成本價。市場價由成本、利潤、稅金、地段差價構成，并按市場供求因素確定。成本價包括住房的征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費（不含小區(qū)級非營業(yè)性配套公建費）、管理費、貸款利息和稅金等7項因素。舊房的成本價按買房當年新房的成本價成新折扣（折舊年限一般為50年）計算，使用年限超過30年的以30年計算，經(jīng)過大修或設備更新的舊房，按有關規(guī)定評估確定。

 產權單位向高收入職工家庭出售公有住房實行市場價，向中低收入職工家庭出售實行成本價。公有住房的實際售價，還應根據(jù)地段、結構、層次、朝向、設施和裝修標準等因素區(qū)別計價。

 （二十一）以成本價售房確有困難的市（縣），可以實行標準價作為過渡。標準價由職工個人負擔的部分（簡稱負擔價）和職工用房改中增發(fā)的住房補貼及住房公積金支付的部分（簡稱抵交價）構成。1994年職工購買一套建筑面積為56平方米的新房負擔價，為所在市（縣）雙職工上年平均工資收入（以統(tǒng)計部門公布的統(tǒng)計數(shù)為準）的3倍。抵交價按雙職工65年（男職工35年、女職工30年）內積累的由單位資助的住房公積金貼現(xiàn)值的80％計算（20％用于住房的維修等支出）。新房負擔價與雙職工家庭年平均工資的倍數(shù)，要逐步提高，2000年前達到3．5倍。

 舊房的負擔價按出售當年新房的負擔價成新折扣計算。舊房的抵交價可根據(jù)使用年限適當降低，但最多不能低于新房抵交價的80％。

 （二十二）職工按成本價或標準價購買公有住房，每個家庭只享受一次。在住房面積控制標準之內的按成本價或標準價計價，超過部分一律按市場價計價。

 （二十三）職工購買公有住房，實行3項折扣政策：一是現(xiàn)住房折扣。1994年折扣率為負擔價的5％，以后逐年減少，2000年前全部取消。二是工齡折扣。抵交價除以65年（男職工35年，女職工30年），為每年的工齡折扣額。購房職工夫妻雙方建立住房公積金制度前的合并工齡，乘以年工齡折扣額和所購住房建筑面積為該戶職工的工齡折扣總額。購房職工計算工齡折扣的時間，一律按國家規(guī)定的不同人員離退休年齡界限計算。三是一次付款折扣。購房職工一次付清房款的，給予一次付款折扣，折扣率參考當?shù)刭彿空咝再J款利率與銀行儲蓄存款利率的差額，以及分期付款的控制年限確定。

 一次付清購房款有困難的，可分期付款，但首次付款不得低于總房價款的30％，以后每月付款不得少于家庭月收入的10％。分期交付的部分要計收利息，單位不得貼息。付款期限一般不超過10年。分期付款可申請政策性抵押貸款。

 （二十四）購房者在未付清房價款期間調離本地、出國定居或去世，由法定繼承人或代理人繼續(xù)付款；如購房者不需要該房，原出售單位可收回，并按重置價扣除折舊費后，將售房款退還本人。

 （二十五）按市場價購買的公有住房，購房者擁有全部產權，即占有權、使用權、收益權和處分權，可以依法進入市場，按規(guī)定交納有關稅費后，收入歸個人所有。

 按成本價購買的公有住房，購房者也擁有全部產權，一般住用5年后，可以依法進入市場，在補交土地使用權出讓金和按規(guī)定交納有關稅費后，收入歸個人所得。

 按標準價購買的公有住房，購房者擁有部分產權，即占有權、使用權和有限的收益權、處分權，可以繼承。產權比例按當年購房標準價占成本價的比重確定，一般住用5年后可依法進入市場，在同等條件下原售房單位有優(yōu)先購買、租用權，原售房單位已撤銷的，當?shù)厝嗣裾慨a管理部門有優(yōu)先購買、租用權，出售或出租的收入，在補交土地使用權出讓金和按規(guī)定交納有關稅費后，根據(jù)單位和個人的產權比例進行分配。

 （二十六）產權單位出售公有住房后，經(jīng)審批機關檢查驗收，界定產權比例，方可辦理產權證件。

 （二十七）國有住房出售收入，按住房產權關系和一定比例上交同級財政和留歸單位，分別全額納入城市住房基金和單位住房基金，專戶存入受委托銀行，專項用于住房建設和住房制度改革，嚴禁挪作他用。對職工平均住房面積低于全市（縣）平均水平的企業(yè)，其國有住房出售收入，經(jīng)申請同級財政部門審核同意后，可降低上交財政的比例或免交財政。其他公有住房出售收入歸單位所有，納入單位住房基金。

 （二十八）在職職工購買公有住房后，繼續(xù)交納住房公積金。

 （二十九）公有住房出售后，應積極發(fā)展多種所有制形式的物業(yè)管理企業(yè)和社會化的維修、管理服務市場，按照“方便群眾、平等競爭、服務周到、收費合理”的原則經(jīng)營；建立維修基金，用于維修住房的共用部位和共用設施。室內維修開支由購房者個人負擔。

 （三十）建立健全規(guī)范化的房地產交易程序和交易市場，加強鑒證、認證、發(fā)證工作。凡涉及產權及使用權變更，必須持規(guī)定文件、證明到當?shù)胤康禺a管理部門依法辦理手續(xù)。



 五、加快經(jīng)濟適用住房建設步伐

 （三十一）經(jīng)濟適用住房是指政府為加快解決中低收入家庭的住房問題，采取行政劃撥土地、減免有關稅費、降低造價等措施，建設的具有社會保障性質的住房。它對于加快解危解困，調控房地產市場，保持社會穩(wěn)定，具有重要意義。各地人民政府要十分重視并組織好經(jīng)濟適用住房的開發(fā)建設。

 （三十二）經(jīng)濟適用住房建設用地計劃，由市（縣）人民政府根據(jù)國家下達的宏觀控制指標制定，實行行政劃撥。土地規(guī)劃部門應根據(jù)城市總體規(guī)劃，本著靠近城區(qū)、交通方便、能利用現(xiàn)有市政設施、分區(qū)就近安置居民、便于形成社會化管理的原則，以小區(qū)開發(fā)為主，一次劃定，分次撥出。

 （三十三）開發(fā)建設經(jīng)濟適用住房，按零稅率計征固定資產投資方向調節(jié)稅；經(jīng)營經(jīng)濟適用住房的收入免交營業(yè)稅、所得稅；個人購買經(jīng)濟適用住房免交房產稅和一次性契稅。建設經(jīng)濟適用住房所需的市政配套費，由當?shù)卣谑姓ㄔO計劃中安排。住宅小區(qū)內的配套，屬經(jīng)營性的其費用由經(jīng)營者負擔，非經(jīng)營性的允許將25％左右的經(jīng)濟適用住房按市場價銷售，在其利潤中解決，不足部分由當?shù)卣才?。集資、合作建造的住房，是經(jīng)濟適用住房建設的組成部分，可享受上述稅費減免政策。

 （三十四）經(jīng)濟適用住房建設資金，通過以下幾個方面籌集：一是地方政府用于住宅建設的資金；二是政策性貸款；三是其它資金。經(jīng)濟適用住房價格由經(jīng)濟適用住房建設的主管部門會同同級物價管理部門按建設成本確定，報當?shù)卣鷾屎髨?zhí)行。

 （三十五）各房地產開發(fā)公司每年的建房總量中，經(jīng)濟適用住房要占20％以上。否則，土地規(guī)劃部門不予提供建設用地，建設部門不予辦理施工手續(xù)，銀行不予貸款。開發(fā)公司提供的經(jīng)濟適用住房，由房改部門作為解危解困住房，有償統(tǒng)一分配。在建房、售房等方面，對離退休職工、教師和住房困難戶應予以優(yōu)先安排。

 （三十六）經(jīng)濟適用住房建設是一項開創(chuàng)性的系統(tǒng)工程，難度很大。各級建設行政主管部門要組織好經(jīng)濟適用住房建設的實施工作，房改、建設、計劃、稅務、土地、規(guī)劃、財政、金融等有關部門，要緊密配合，通力協(xié)作，切實提高辦事效率，保證經(jīng)濟適用住房建設的順利進行。具體建設管理辦法按建設部、國務院住房制度改革領導小組、財政部（建房［1994］761號）文件精神執(zhí)行。



 六、按本方案規(guī)定統(tǒng)一全省房改政策

 （三十七）1994年1月1日以后，出售的公有住房一律按本實施方案的售房政策執(zhí)行；1994年1月1日以前，出售的公有住房均要按照售房當年的售價占成本價的比重，確定個人擁有的產權比例，經(jīng)購房人同意，也可按成本價補足房價款及利息后，全部產權歸個人所有。

 （三十八）原規(guī)定公有新住房、舊住房的最低售價停止執(zhí)行。

 （三十九）各級財政部門和行政、企事業(yè)單位要緊密配合住房資金管理中心，切實做好原住房資金轉入各級住房基金的核定、劃轉工作。并要按照國家有關規(guī)定，將劃轉的資金和原有的住房補貼逐步納入職工工資或住房公積金。



 七、深化城鎮(zhèn)住房制度改革的措施

 （四十）深化城鎮(zhèn)住房制度改革，建立新的住房制度和加快住房建設，不斷改善居住條件，是人民政府的重要職責。各級政府都要加強領導，統(tǒng)籌安排，全面規(guī)劃，積極推進。要建立健全由政府主管領導主持，有關部門參加的城鎮(zhèn)住房制度改革領導小組，下設辦公室和住房資金管理中心，負責日常工作和住房資金的歸集與管理。并要穩(wěn)定隊伍，配備得力干部，為房改提供有力的組織保證。

 （四十一）各市（縣）人民政府，要根據(jù)本方案規(guī)定的統(tǒng)一政策，結合本地社會經(jīng)濟發(fā)展水平，因地制宜，制定和不斷完善城鎮(zhèn)住房制度改革實施細則。地級市和地區(qū)、州所在市（縣）的實施細則報省人民政府審批。其他市（縣）報行署和市、州人民政府批準后執(zhí)行。所有單位，不論隸屬關系，都應執(zhí)行所在市（縣）人民政府對房改工作的統(tǒng)一部署和規(guī)定。

 （四十二）各級人民政府要把企業(yè)房改作為城鎮(zhèn)住房制度改革的重點，創(chuàng)造條件，認真抓好。企業(yè)要結合經(jīng)營機制的轉換、勞動工資制度改革和建立現(xiàn)代企業(yè)制度，積極探索把住房建設、分配、管理和維修服務等社會職能逐步從企業(yè)中分離出來的路子，加快實現(xiàn)住房商品化、社會化。

 （四十三）省房改領導小組要分類指導，在全面推進全省城鎮(zhèn)住房制度改革的同時，要著重抓好13個城市及省委、省政府兩個機關和一批大中型企業(yè)的住房制度改革。房改部門要會同建設、土地、計劃、經(jīng)貿、財政、稅務、金融、國有資產、工商行政、統(tǒng)計、勞動、人事等部門，不斷完善政策規(guī)定和配套措施，協(xié)調解決深化改革中的矛盾和問題。有關房改工作的配套文件，應充分協(xié)商后會簽下發(fā)。省政府各有關部門要各司其職，各盡其責，緊密配合，保證城鎮(zhèn)住房制度改革的順利推進。

 （四十四）要認真做好深化城鎮(zhèn)住房制度改革的宣傳工作。各級宣傳部門和新聞單位，應采取多種形式，大力宣傳房改的重要性、必要性和目的、意義、政策、步驟，加強輿論引導，提高廣大城鎮(zhèn)居民和職工的認識水平和參與意識，使其了解房改，關心房改，支持房改。

 （四十五）要嚴肅房改紀律。房改部門要與各級監(jiān)察部門密切配合，加強對房改政策執(zhí)行過程中的監(jiān)督、檢查，對違反國家和省上統(tǒng)一政策，擅自增加優(yōu)惠、低價售房、以權謀私等違法行為要嚴肅查處，堅決糾正，確保全省城鎮(zhèn)住房制度改革的正常進行。

 （四十六）本實施方案自發(fā)布之日起實行。原有政策和規(guī)定，凡不一致的，一律以本實施方案為準。

 （四十七）本實施方案由省房改領導小組負責解釋。