• 【發(fā)布單位】80802
• 【發(fā)布文號】黑政辦發(fā)[1994]48號
• 【發(fā)布日期】1994-12-13
• 【生效日期】1994-12-13
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

黑龍江省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省土地局、 體改委關于深化土地使用制度改革 工作實施意見的報告的通知

黑龍江省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省土地局、
 體改委關于深化土地使用制度改革
 工作實施意見的報告的通知
 
（黑政辦發(fā)［1994］48號）
各行政公署，各市、縣人民政府，省政府各直屬單位：

 經(jīng)省政府領導同意，現(xiàn)將省土地局、體改委《關于深化土地使用制度改革工作實施意見的報告》轉(zhuǎn)發(fā)給你們，望遵照執(zhí)行。



 1994年12月13日



 關于深化土地使用制度改革工作實施意見的報告



省人民政府：

 為了貫徹全國土地使用制度改革工作會議和省委七屆三次全體（擴大）會議精神，按照第十一次省長辦公會議關于“認真研究我省土地有償使用問題，提出具體的、切實可行的實施意見”的要求，根據(jù)田鳳山代省長對全省土地使用制度改革工作的指示精神，現(xiàn)將我省深化土地使用制度改革工作的實施意見報告如下：



 一、深化土地使用制度改革，為加快全省經(jīng)濟發(fā)展，確保如期實現(xiàn)翻兩番奔小康戰(zhàn)略目標做出積極貢獻。

 我省自1991年開始出讓部分國有土地使用權以來，在各級政府和土地管理、體改等部門的積極努力下，通過土地使用權的有償出讓、有償劃撥、收取土地使用費等多種方式，將土地使用制度改革的實踐推向全省各個市縣，為地方經(jīng)濟的發(fā)展，特別是為城市建設開辟了重要的財源。最近，省委七屆三次全體（擴大）會議提出了加快經(jīng)濟發(fā)展、在2000年實現(xiàn)翻兩番奔小康的奮斗目標。在新形勢下，充分發(fā)揮新興的土地產(chǎn)業(yè)的巨大作用，既可以為全省經(jīng)濟建設積累財源，又可以實現(xiàn)土地這一最重要的生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。為此，各級政府應當把這項工作緊緊抓在手上，使之為全省經(jīng)濟的快速發(fā)展發(fā)揮重要的促進作用。



 二、明確政策，強化措施，加大土地有償使用和培育發(fā)展土地市場的工作力度，從土地資產(chǎn)中積極培訓新的經(jīng)濟生長點。

 1、采取強有力的調(diào)控措施，進一步擴大土地有償使用的范圍，提高土地供應的市場調(diào)節(jié)比例。目前，我省土地有償使用的范圍還不夠大，大部分劃撥土地仍在延續(xù)無償和無限期使用的舊體制，每年新增加的建設用地實行有償有限期出讓的比例按宗地計算僅占14％，因而目前全省每年直接來自土地資產(chǎn)的財政收入僅8億多元。同時，由于土地黑市交易活躍、隨意壓低地價等原因，全省土地資產(chǎn)流失總量每年達2億元以上。針對這種情況，建議從明年起，要按照國家的要求，在全省范圍內(nèi)進一步加強政府對土地供應的宏觀調(diào)控和出讓市場的壟斷。除國家機關、軍事、城市基礎設施、公益事業(yè)用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目及法律規(guī)定可以批準劃撥使用的土地之外，要將其它新增建設用地盡可能多地納入有償出讓的軌道，并切實規(guī)范土地出讓方式，對商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，盡可能采取拍賣、招標方式；采用協(xié)議方式的，出讓金不能低于該宗地的基準地價。與此同時，要采取有效措施，逐步將原劃撥土地中的生產(chǎn)、經(jīng)營性建設用地納入有償使用軌道，按規(guī)定收足土地使用稅，暫未收稅的要比照同類用地稅額收取土地使用費。使土地有償使用面積力爭明年達到70％的比例，以后逐年增加10％，直至全部實行有償使用。對原劃撥土地使用權發(fā)生權屬轉(zhuǎn)移、用途改變的，除用于國家機關、軍事、城市基礎設施、公益事業(yè)用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等用地之外，一律要向市縣政府補辦出讓手續(xù)、補交出讓金。對不經(jīng)批準將原劃撥土地使用權擅自轉(zhuǎn)移權屬和改變用途的，各級政府應嚴肅依法查處，避免國有土地資產(chǎn)的流失。

 2、認真貫徹土地統(tǒng)一管理的法律規(guī)定，大力推進中直企業(yè)土地使用制度改革，把應該屬于地方的土地資產(chǎn)收歸政府。由于歷史的原因，我省各類大型、超大型企業(yè)比重較大。據(jù)粗略統(tǒng)計，僅森工、油田、煤礦、鐵路等幾大系統(tǒng)使用的國有土地面積就有15．31萬平方公里之多，占全省土地總面積的33．7％，如果再加上其他企業(yè)和國營農(nóng)墾系統(tǒng)就更多了。這些土地的開發(fā)利用，為國家創(chuàng)造了大量財富，同時也因其長期開發(fā)利用致使土地本身的狀況日趨惡化甚至衰竭廢棄，造成了資源的破壞。但由于種種原因，這些企業(yè)中有些按照法規(guī)、政策應收的土地使用稅、費卻難于收足；有些可以通過有償出讓的用地仍在實行行政劃撥；有些企業(yè)擅自轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權獲取大量收益，卻不按有關規(guī)定向地方政府補交地價款。這些問題，必須按照土地使用制度改革的要求，盡快加以解決，使所有企業(yè)在同等政策環(huán)境下，公平競爭和發(fā)展。首先，對各類企業(yè)今后申請的新增建設用地，要嚴格按照國家的要求，除城市基礎設施、公益事業(yè)用地和法律規(guī)定可以批準劃撥的土地外，其余一切新增加的建設用地都要納入有償出讓的軌道，實行有償、有限期供應，其出讓金標準不能低于該宗地或同類地的基準地價。其次，對所有企業(yè)原劃撥使用的土地，要在逐地塊清查的基礎上，按國家規(guī)定收足土地使用稅，暫未征收土地使用稅的，要比照土地使用稅標準收取土地使用費；對原劃撥土地發(fā)生轉(zhuǎn)讓或改變原批準用途和占地面積的，要納入市場的調(diào)節(jié)范圍，按有關規(guī)定向當?shù)厥锌h政府補辦出讓手續(xù)、補交出讓金。再次，對企業(yè)占用耕地及其它土地造成土地資源破壞的，要嚴格按照國務院和省政府的規(guī)定，實行誰破壞、誰復墾，如數(shù)向當?shù)厥锌h政府繳納土地復墾費用，或按規(guī)定標準自行復墾，不得以任何借口加以拒絕和推托，以確保全省土地資源狀況不致于進一步惡化。

 3、認真貫徹國家《
城市房地產(chǎn)管理法》，全面加強對各類房地產(chǎn)開發(fā)公司用地的管理，充分利用土地級差效益改造舊城區(qū)。舊城改革和房地產(chǎn)開發(fā)要體現(xiàn)城區(qū)土地的使用效益。對其中的原劃撥土地使用權，要明確界定權屬界線，由市縣政府收回，統(tǒng)一評估土地使用權價格后，通過有償出讓方式提供給開發(fā)者；對開發(fā)者承擔拆遷、微利房和基礎設施建設的，可從土地出讓金中扣除開發(fā)者承擔相應義務的成本費用。從而明確政府與開發(fā)者之間的經(jīng)濟關系，充分利用級差地租效益促進舊城改造，避免國家應得的土地資產(chǎn)收益以各種形式流失到企業(yè)手中。

 4、鼓勵盤活土地資產(chǎn)，為推進現(xiàn)代企業(yè)制度創(chuàng)造條件。對企業(yè)改造或產(chǎn)權變動涉及的劃撥土地使用權，經(jīng)過依法界定和地價評估，并經(jīng)土地管理部門確認后，可按照“轉(zhuǎn)權讓利、確權登記、掛帳保值、維護權益”的原則，采取靈活辦法，明晰土地產(chǎn)權。對依法繳納土地使用權出讓金的，其土地使用權可以作為企業(yè)法人財產(chǎn)；不能繳納土地使用權出讓金的，可以承租方式獲得土地使用權，每年向國家繳納土地租金；對改組或設立股份制企業(yè)的，國家可以將土地使用權作價入股，土地資產(chǎn)折為國家股；國有企業(yè)破產(chǎn)涉及的劃撥土地使用權，由政府收回拍賣，或以其它方式再行出讓，所得收入優(yōu)先用于安置分流職工和職工再就業(yè)的培訓。

 要鼓勵土地使用權的依法合理流動。在城市市區(qū)內(nèi)，主動退出原使用土地的企業(yè)，市縣政府可以將處置該土地收益的50％－70％返還給原土地使用者；主動申請從商業(yè)中心區(qū)遷出的，市縣政府應優(yōu)先提供用地，并可將處置騰出土地收益的60％－80％返還給原土地使用者。

 要認真抓好企業(yè)清產(chǎn)核資中國有土地資產(chǎn)的顯化和保值工作，防止流失。

 5、進一步擴大土地市場外延，搞好“五荒”土地使用權的拍賣和開發(fā)利用。各級土地、體改、農(nóng)業(yè)、水利、林業(yè)、畜牧和水產(chǎn)等部門要密切配合，共同努力，在現(xiàn)在工作基礎上，進一步按照省委、省政府的決策，力爭在本世紀末，將適宜開發(fā)利用的“五荒”土地資源拍賣85％以上，使用這些土地得到充分的開發(fā)和利用。這樣，既可以創(chuàng)造出可觀的社會財富，又可以促使我省的生產(chǎn)要素市場結構發(fā)生有益的變化。

 要采取積極穩(wěn)妥的措施，加強對集體土地流轉(zhuǎn)的依法管理，保護農(nóng)民的根本利益。

 6、充分發(fā)揮我省土地資源豐富的優(yōu)勢，采取一系列優(yōu)惠政策措施，以優(yōu)質(zhì)的服務，優(yōu)惠的地價，廣泛吸引省外、境外和國外企業(yè)來占地投資開發(fā)，興辦各類企業(yè)，促進全省經(jīng)濟加快發(fā)展。

 7、切實加強對土地使用權流轉(zhuǎn)的管理，建立完善的市場規(guī)范。一是加強土地使用權出讓合同的管理。凡以出讓方式獲得的土地使用權，必須簽訂規(guī)范的國有土地使用權出讓合同，并嚴格按合同約定的用途和條件開發(fā)、使用土地；改變用途或用地條件的，必須報土地管理部門批準，在城市規(guī)定調(diào)整地價。未達到法律規(guī)定和合同約定的轉(zhuǎn)讓條件的，土地使用權不得轉(zhuǎn)讓。二是健全土地登記制度。土地登記是確認土地權屬的前提和基礎。土地使用權轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的當事人必須依法辦理土地登記，如實申報轉(zhuǎn)讓價、租金或抵押金額。未經(jīng)土地登記的，其土地權屬不受法律保護。三是建立基準地價和標定地價定期公布制度。各市、縣人民政府要盡快組織完成當?shù)爻擎?zhèn)基準地價和標定地價的評估。城鎮(zhèn)的基準地價和標定地價評估結果，經(jīng)當?shù)厝嗣裾畬徍送夂螅瑘笊弦患壢嗣裾鷾?。?jīng)批準的基準地價和標定地價，由市、縣人民政府公布。各地要在基準地價和標定地價基礎上，采取切實的措施，有效控制低價出讓土地和土地交易中的隱瞞價格行為。四是加強土地市場中介服務組織建設的管理。土地估價機構，必須有足夠的取得國家土地估價師證書的專業(yè)人員，才能承擔土地估價業(yè)務。土地估價結果，要按照規(guī)定報送土地管理部門認證并備案。土地估價、咨詢、經(jīng)紀、代理等中介服務組織，要依據(jù)市場規(guī)則，建立自律機制，同時接受政府主管部門的管理和監(jiān)督。



 三、加強領導，統(tǒng)一政令，確保土地使用制度改革工作順利進行。

 1、各級政府要把從土地資產(chǎn)中培育新的經(jīng)濟生長點作為當前的重要工作任務認真落實。各級政府應從經(jīng)濟工作的大局出發(fā)，自覺地把保護耕地和土地使用制度改革納入宏觀決策之中，擺到重要地位，精心指導，周密組織。把土地管理特別是挖掘土地資產(chǎn)效益的主要經(jīng)濟指標納入各級政府的任期目標責任制，并作為考核政績的重要內(nèi)容。總之，要通過各級政府的努力，力爭到1997年全省年度地產(chǎn)收入達到15億元，累計收入超過50億元；到本世紀末年度地產(chǎn)收入達到20億元，累計超過100億元。

 2、切實加強執(zhí)法監(jiān)督，堅持依法、統(tǒng)一、全面、科學地管理土地資源和土地資產(chǎn)。在市場經(jīng)濟條件下，要加強政府對土地的管理，實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理的新體制；要認真糾正一些地方在用地問題上部門制約政府、企業(yè)抗衡政府的錯誤傾向；各級政府應支持土地管理部門從嚴執(zhí)法，不越權批地，不以言代法；要關心、支持并切實加強土地管理機構和隊伍建設，使之能夠與日益繁重的工作任務相適應。同時，體改、計劃、規(guī)劃、建設、財稅、物價、工商、司法等部門要協(xié)同動作，積極配合土地管理部門做好土地管理和土地使用制度改革工作，做到協(xié)調(diào)配合，減少梗阻和制約，以形成合力，確保全省土地使用制度改革目標的順利實現(xiàn)。

 3、各級土地管理部門要認真負起執(zhí)法監(jiān)督和經(jīng)濟管理的雙重職責。不僅要做好土地資源的保護和管理工作，更要在市場經(jīng)濟條件下搞好土地資產(chǎn)的管理與活化，使之成為促進地方經(jīng)濟發(fā)展的一個新的經(jīng)濟生長點。為此，各級土地管理部門要按照全國土地使用制度改革工作會議的要求，認真履行法律法規(guī)賦予的職責，積極完成政府交給的任務，全面加強業(yè)務建設，提高工作效率和執(zhí)法權威，充分運用土地管理的法律、行政、經(jīng)濟的綜合功能，在培育新的經(jīng)濟生長點的實踐中承擔重任，發(fā)揮生力軍的作用。

 以上報告如無不當，請批轉(zhuǎn)各地實施。



 黑龍江省土地管理局

 黑龍江省經(jīng)濟體制改革委員會

 1994年11月28日