• 【發(fā)布單位】81508
• 【發(fā)布文號(hào)】青島市人民政府令第18號(hào)
• 【發(fā)布日期】1994-03-21
• 【生效日期】1994-03-21
• 【失效日期】--
• 【文件來(lái)源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

青島市人民政府令

青島市人民政府令
 
（第18號(hào)）
 《青島市住宅小區(qū)物業(yè)管理試行辦法》業(yè)經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，現(xiàn)予發(fā)布施行。

 市長(zhǎng)：俞正聲

 一九九四年三月二十一日

 青島市住宅小區(qū)物業(yè)管理試行辦法





 第一條 為加強(qiáng)城市居民住宅小區(qū)的管理，提高城市整體管理水平，給居民提供舒適方便、安定整潔、優(yōu)美文明的生活環(huán)境，根據(jù)國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。



 第二條 本辦法所稱住宅小區(qū)，是指經(jīng)過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)而形成的建筑面積在五萬(wàn)平方米以上的城市居民住宅小區(qū)（以下簡(jiǎn)稱住宅小區(qū)）。



 第三條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理。

 已入住居民、暫不具備條件的住宅小區(qū)，應(yīng)搞好規(guī)劃，創(chuàng)造條件，并在市政府規(guī)定的期限內(nèi)逐步實(shí)行物業(yè)管理。



 第四條 成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱管委會(huì)），為社團(tuán)法人組織。管委會(huì)由房屋所有人、承租人代表和街道辦事處等有關(guān)管理部門的代表組成，房屋所有人、承租人代表應(yīng)不低于管委會(huì)組成人員的70％。管委會(huì)主任由區(qū)（市）人民政府指定的街道辦事處主任或副主任兼任。

 管委會(huì)設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)處理日常工作；涉及本住宅小區(qū)物業(yè)管理重大事項(xiàng)的，由管委會(huì)組成人員實(shí)行投票表決制度。



 第五條 管委會(huì)的職責(zé)：

 （一）貫徹國(guó)家、省和市有關(guān)規(guī)定和本辦法；

 （二）負(fù)責(zé)接收按規(guī)定交付使用的住宅小區(qū)；

 （三）通過(guò)招標(biāo)、招聘等形式確定住宅小區(qū)物業(yè)管理單位并與其簽定《住宅小區(qū)管理承包合同》；

 （四）對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理單位的管理服務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督檢查并接受居民對(duì)物業(yè)管理單位的投訴；

 （五）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)小區(qū)物業(yè)管理單位與各有關(guān)管理部門的工作關(guān)系；

 （六）確定住宅小區(qū)內(nèi)管理服務(wù)內(nèi)容。



 第六條 住宅小區(qū)的物業(yè)管理由物業(yè)管理單位實(shí)行專業(yè)化統(tǒng)一管理和綜合性服務(wù)。

 物業(yè)管理單位須按規(guī)定經(jīng)資質(zhì)審查和經(jīng)工商行政管理部門審查并領(lǐng)取《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》后，方可從事住宅小區(qū)物業(yè)管理。

 物業(yè)管理單位是具備相應(yīng)條件的企業(yè)法人。



 第七條 有關(guān)管理部門、單位應(yīng)將住宅小區(qū)內(nèi)的下列事項(xiàng)委托物業(yè)管理單位納入管理范圍：

 （一）公有房產(chǎn)、公有房產(chǎn)與私有房產(chǎn)毗連部分的維修管理；

 （二）道路及其他公共場(chǎng)所的清掃保潔；

 （三）綠地和綠地上的花草樹木及綠化設(shè)施的養(yǎng)護(hù)管理；

 （四）集貿(mào)市場(chǎng)和其他商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)管理；

 （五）部分供水、供熱、供（燃）氣、供電、照明、排水等市政公用設(shè)施的養(yǎng)護(hù)和維修；

 （六）其他。



 第八條 有關(guān)管理部門、單位將前條所列有關(guān)事項(xiàng)委托物業(yè)管理單位管理的，應(yīng)與物業(yè)管理單位簽訂托管合同，明確雙方的管理權(quán)限和責(zé)任，托管合同期限應(yīng)與《住宅小區(qū)管理承包合同》期限一致。對(duì)托管的事項(xiàng)，有關(guān)管理部門、單位不再直接進(jìn)行管理，但有權(quán)進(jìn)行監(jiān)督檢查。

 物業(yè)管理單位需改變其接受托管的設(shè)施的現(xiàn)狀或使用性質(zhì)，應(yīng)按規(guī)定經(jīng)有關(guān)管理部門和單位批準(zhǔn)。



 第九條 物業(yè)管理單位對(duì)下列事項(xiàng)實(shí)行有償服務(wù)：

 （一）為單位、居民代收垃圾，清掃樓道及道路，代收水、電、燃?xì)?、供熱、有線電視、通訊等費(fèi)用，治安保衛(wèi)等公共服務(wù)；

 （二）為單位、居民看管車輛、粉刷樓宇、維修樓內(nèi)公共照明設(shè)施和水電設(shè)施等專項(xiàng)服務(wù)；

 （三）為單位、居民代管房屋、車輛及維修室內(nèi)水電設(shè)備、家用電器和提供其他日常生活服務(wù)等特約服務(wù)；

 （四）單位和居民委托的其他服務(wù)項(xiàng)目。



 第十條 經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格的住宅小區(qū)，建設(shè)單位應(yīng)在交付使用時(shí)，向負(fù)責(zé)接收的管委會(huì)提供以下檔案資料：

 （一）小區(qū)規(guī)劃圖；

 （二）竣工總平面圖；

 （三）單體建筑及結(jié)構(gòu)設(shè)備竣工圖；

 （四）地下管網(wǎng)竣工圖；

 （五）房屋分配方案；

 （六）其他。



 第十一條 住宅小區(qū)自移交之日起一年內(nèi)，由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修；開發(fā)建設(shè)單位也可支付一定比例的保修金，由物業(yè)管理單位養(yǎng)護(hù)修繕。



 第十二條 住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按住宅小區(qū)建設(shè)投資成本的一定比例，向城市建設(shè)主管部門繳納住宅小區(qū)管理基金，用于住宅小區(qū)的公共設(shè)施更新、大型設(shè)施（項(xiàng)目）的增改以及為其他已建住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理提供補(bǔ)助資金。其中管理基金的30％，委托金融機(jī)構(gòu)一次性貼息貸款給物業(yè)管理單位作為流動(dòng)資金合理使用。



 第十三條 小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)劃建設(shè)的專業(yè)管理用房和住宅總建筑面積0．5％的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房，屬國(guó)有直管房產(chǎn)，應(yīng)按民用住宅房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，由管委會(huì)提供給物業(yè)管理單位使用和經(jīng)營(yíng)。任何單位、個(gè)人不得擅自改變其用途。



 第十四條 有關(guān)管理部門或單位將本辦法第七條所列事項(xiàng)委托物業(yè)管理單位進(jìn)行管理的，應(yīng)支付委托管理費(fèi)用；具體數(shù)額，由雙方商定。

 對(duì)物業(yè)管理單位托管的房產(chǎn)，屬國(guó)有直管房產(chǎn)的，由房產(chǎn)管理部門定期向物業(yè)管理單位劃撥房租中的修繕費(fèi)、管理費(fèi)；屬單位自管房產(chǎn)的，由房租匯繳中心每月將房租中的修繕費(fèi)、管理費(fèi)劃撥小區(qū)物業(yè)管理單位；屬私有房屋的，由小區(qū)物業(yè)管理單位按規(guī)定收取公有部位的修繕管理費(fèi)。



 第十五條 物業(yè)管理單位按規(guī)定向小區(qū)內(nèi)的單位和居民收取綜合服務(wù)費(fèi)，用于小區(qū)內(nèi)的公共服務(wù)項(xiàng)目支出。綜合服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，由管委會(huì)報(bào)物價(jià)部門審查批準(zhǔn)。

 物業(yè)管理單位為住宅小區(qū)內(nèi)的單位和居民提供專項(xiàng)和特約等服務(wù)項(xiàng)目，收取相應(yīng)的費(fèi)用。



 第十六條 住宅小區(qū)管理服務(wù)經(jīng)費(fèi)的收支情況，應(yīng)接受物價(jià)部門和管委會(huì)的監(jiān)督檢查。



 第十七條 單位和居民入住小區(qū)前，須與物業(yè)管理單位簽訂小區(qū)入住合約；已入住小區(qū)未簽訂小區(qū)入住合約的，應(yīng)與物業(yè)管理單位補(bǔ)簽小區(qū)入住合約。



 第十八條 入住小區(qū)的單位和居民須遵守以下規(guī)定：

 （一）不得擅自改變房屋的使用性質(zhì)、結(jié)構(gòu)、外形及色調(diào)；不得擅自改裝、拆除公有房屋原附屬設(shè)施；裝修房屋應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定。

 （二）保持房屋及其他建筑物的完好、整潔和安全；禁止在公用院落、走廊、屋頂、樓梯內(nèi)堆放雜物、砌煤池、建違法建筑；禁止在陽(yáng)臺(tái)上砌墻和存放超重的物品。

 （三）禁止隨意接引、拆除和損壞市政公用設(shè)施；不得擅自在住宅小區(qū)內(nèi)占用和挖掘道路；禁止向下水管道中亂扔雜物。

 （四）愛護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)的綠地和花草樹木及綠化設(shè)施；嚴(yán)禁損壞、占用綠地。

 （五）按規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)存放垃圾；禁止亂倒垃圾、亂潑污水、亂扔瓜果皮核、紙屑；禁止在建筑物和構(gòu)筑物上涂寫、刻劃、張貼；禁止飼養(yǎng)家禽、家畜；二樓以上陽(yáng)臺(tái)圍欄上擺設(shè)花盆，必須采取固定保護(hù)措施，防止墜落傷人。

 （六）嚴(yán)禁打架斗毆、酗酒滋事、賭博、傳播淫穢物品；禁止使用高音喇叭，使用組合音響不得影響相鄰關(guān)系；禁止存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品。

 （七）不得在小區(qū)內(nèi)隨意停放自行車和機(jī)動(dòng)車輛；非經(jīng)批準(zhǔn)，禁止載重車進(jìn)入住宅小區(qū)（通過(guò)住宅小區(qū)內(nèi)的城市道路除外）。

 （八）居民應(yīng)按規(guī)定辦理戶口登記、變更、遷移手續(xù)；暫住人員，應(yīng)按規(guī)定及時(shí)辦理暫住戶口登記手續(xù)。

 （九）不得開辦污染小區(qū)環(huán)境的生產(chǎn)、加工型企業(yè)。

 （十）居民利用家庭住所從事經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)和單位、個(gè)人在住宅小區(qū)內(nèi)的公共場(chǎng)地設(shè)點(diǎn)從事經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)的，須征得物業(yè)管理單位的同意，并到有關(guān)管理部門辦理審批手續(xù)。禁止任何單位、個(gè)人在住宅小區(qū)內(nèi)的公共場(chǎng)所和道路兩側(cè)亂設(shè)攤點(diǎn)。

 （十一）其他有關(guān)事項(xiàng)。



 第十九條 物業(yè)管理單位應(yīng)根據(jù)小區(qū)管理服務(wù)的實(shí)際內(nèi)容，建立健全小區(qū)管理的規(guī)章制度，制定住宅小區(qū)住戶手冊(cè)、住宅小區(qū)管理服務(wù)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)等，方便居民，提高管理服務(wù)水平。



 第二十條 管委會(huì)和物業(yè)管理單位任何一方違反《住宅小區(qū)管理承包合同》規(guī)定的，對(duì)方均有權(quán)依據(jù)合同規(guī)定，追究對(duì)方違約責(zé)任直至解除合同；造成損失的，責(zé)任方應(yīng)依法予以賠償。



 第二十一條 物業(yè)管理單位有違反行政管理法律、法規(guī)、規(guī)章行為，依法應(yīng)予以處罰的，由有關(guān)行政管理部門予以處罰。



 第二十二條 物業(yè)管理單位違反合約規(guī)定，未給住宅小區(qū)單位或居民提供相應(yīng)服務(wù)或造成損失的，管委會(huì)有權(quán)責(zé)令其改正、履行合同、予以補(bǔ)償或賠償。

 小區(qū)內(nèi)的單位和居民違反合約規(guī)定或有其他違法行為，除由物業(yè)管理單位按合約的規(guī)定追究違約責(zé)任外，還可提請(qǐng)相應(yīng)的行政管理部門依法予以處理。



 第二十三條 當(dāng)事人對(duì)行政處理決定不服的，可以依照《
行政復(fù)議條例》和《
中華人民共和國(guó)行政訴訟法》規(guī)定，申請(qǐng)復(fù)議和提起行政訴訟。



 第二十四條 住宅小區(qū)管理的達(dá)標(biāo)考評(píng)按照《全國(guó)文明住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》、《全國(guó)文明住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)考評(píng)辦法》執(zhí)行。



 第二十五條 青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理單位進(jìn)行資質(zhì)審查。本辦法具體執(zhí)行中的問(wèn)題，由青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋。



 第二十六條 本辦法自發(fā)布之日起施行。本市以前規(guī)定與本辦法規(guī)定不一致的，以本辦法規(guī)定為準(zhǔn)。