• 【發(fā)布單位】81302
• 【發(fā)布文號(hào)】--
• 【發(fā)布日期】1994-02-01
• 【生效日期】1994-02-01
• 【失效日期】--
• 【文件來(lái)源】
• 【所屬類(lèi)別】地方法規(guī)

福建省人民政府關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀管理的通知

 福建省人民政府關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀管理的通知
 
（1994年2月1日）
各地區(qū)行政公署，各市、縣（區(qū)）人民政府，省直各單位：

 隨著土地使用制度和住房制度改革的推進(jìn)，我省房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步建立。特別是近二年，我省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資量、施工、竣工和銷(xiāo)售的商品房面積都有大幅度提高。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，對(duì)于改善投資環(huán)境，提高人民群眾的居住水平，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置，促進(jìn)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，推動(dòng)舊城改造等起到了積極的作用。

 房地產(chǎn)業(yè)在我省是新興產(chǎn)業(yè)，正處于改革和發(fā)展的起步階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立和培育也處于初級(jí)階段，在迅猛發(fā)展的過(guò)程中也出現(xiàn)了一些不容忽視的矛盾和問(wèn)題，諸如土地供應(yīng)量過(guò)大，一些地區(qū)越權(quán)審批成片開(kāi)發(fā)區(qū)，確定土地出讓價(jià)格隨意性大，房地產(chǎn)市場(chǎng)行為不規(guī)范，非法房地產(chǎn)交易現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)，造成國(guó)家土地收益流失，這些問(wèn)題干擾和影響著房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。因此，要針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)存在的突出問(wèn)題，抓住當(dāng)前的有利時(shí)機(jī)，進(jìn)一步深化改革，加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展。根據(jù)中共中央中發(fā)［1993］6號(hào)文件和國(guó)家“一部三局”建房［1993］598號(hào)文件精神，結(jié)合我省房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際，現(xiàn)就加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀管理有關(guān)問(wèn)題通知如下：



 一、加強(qiáng)對(duì)國(guó)有土地出讓的計(jì)劃管理，強(qiáng)化政府對(duì)土地出讓的壟斷。不管是劃撥的土地，還是出讓的土地，包括開(kāi)發(fā)區(qū)用地，都必須納入建設(shè)用地計(jì)劃。建設(shè)用地計(jì)劃由各地、市、縣計(jì)委、土地管理部門(mén)依據(jù)市場(chǎng)需要和國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策編制年度計(jì)劃，報(bào)省計(jì)委、土地局、建委平衡后，由省計(jì)委下達(dá)執(zhí)行。年度計(jì)劃應(yīng)規(guī)定行政劃撥用地、招標(biāo)、拍賣(mài)和協(xié)議出讓土地的數(shù)量，及其各自所占的比例。對(duì)商業(yè)性用地使用權(quán)的出讓要改變協(xié)議出讓方式，實(shí)行招標(biāo)、拍賣(mài)。出讓土地必須依據(jù)城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，必須與建設(shè)項(xiàng)目相結(jié)合，必須有明確的開(kāi)發(fā)期限和進(jìn)度要求，必須有基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)的條件，必須按權(quán)限審批。土地的受讓方必須有相應(yīng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)能力。

 要強(qiáng)化政府對(duì)土地出讓的壟斷，實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理”。凡是出讓國(guó)有土地使用權(quán)，必須按照國(guó)務(wù)院55號(hào)令和省政府9號(hào)令規(guī)定程序制定方案，按法定權(quán)限報(bào)政府審批后，由土地管理部門(mén)組織實(shí)施。任何部門(mén)和個(gè)人都不得行使土地出讓審批權(quán)。不得以領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、指揮部、房地產(chǎn)公司或其它經(jīng)濟(jì)實(shí)體作為土地出讓方直接組織出讓?zhuān)c開(kāi)發(fā)商簽訂土地出讓合同。

 要把劃撥土地使用權(quán)自發(fā)交易行為引導(dǎo)到合法、規(guī)范、有序的軌道上來(lái)。行政劃撥土地和集體所有制土地在未經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)交出讓金之前，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未按法律規(guī)定直接使用集體所有制土地和受讓行政劃撥土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，由當(dāng)?shù)卣疅o(wú)償收回土地（包括地上建筑物）。



 二、嚴(yán)格土地審批制度。

 各地、市、縣（區(qū)）要嚴(yán)格按《
中華人民共和國(guó)土地管理法》和《福建省土地管理實(shí)施辦法》的規(guī)定行使土地審批權(quán)。各級(jí)政府土地管理部門(mén)要改進(jìn)工作作風(fēng)，簡(jiǎn)化審批手續(xù)，提高辦事效率，不斷強(qiáng)化用地審批的服務(wù)和管理職能，為各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)用地積極創(chuàng)造便利條件。



 三、加快規(guī)劃步伐，強(qiáng)化規(guī)劃管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要本著先規(guī)劃后開(kāi)發(fā)的原則。各地市要抓緊調(diào)整完善成片開(kāi)發(fā)區(qū)布點(diǎn)規(guī)劃，經(jīng)立項(xiàng)的成片開(kāi)發(fā)區(qū)，必須編制開(kāi)發(fā)區(qū)詳細(xì)規(guī)劃，并按法定程序報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后，按規(guī)劃組織開(kāi)發(fā)和招商。

 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的新區(qū)建設(shè)和舊城改造都必須遵循統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)的原則。各地要加快編制城市分區(qū)規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃步伐，經(jīng)批準(zhǔn)的分區(qū)規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和土地批租的依據(jù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，必須嚴(yán)格按批準(zhǔn)的規(guī)劃組織開(kāi)發(fā)，不得擅自更改規(guī)劃。

 要嚴(yán)格規(guī)劃管理。不論成片土地開(kāi)發(fā)，還是房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)，都要嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃法所規(guī)定的“一書(shū)兩證”規(guī)劃管理制度，辦理規(guī)劃選址意見(jiàn)書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及建設(shè)工程規(guī)劃許可證。有關(guān)部門(mén)要根據(jù)“一書(shū)兩證”中確定的要求，對(duì)已開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行檢查，凡違反規(guī)劃進(jìn)行開(kāi)發(fā)的要及時(shí)予以處理。



 四、調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu)，確保重點(diǎn)。

 要在做好市場(chǎng)預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資方向的引導(dǎo)。內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)是城鎮(zhèn)職工住宅和為國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)配套的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。對(duì)土地利用率低的、占用耕地建設(shè)的以及花園別墅、度假村等項(xiàng)目要嚴(yán)格審批。計(jì)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)、規(guī)劃、土地、金融等部門(mén)要密切配合，各司其職。對(duì)已立項(xiàng)并取得土地使用權(quán)的項(xiàng)目，原土地出讓單位要對(duì)合同執(zhí)行情況進(jìn)行跟蹤管理。



 五、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理。

 要嚴(yán)格進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)審批，凡未按規(guī)定經(jīng)房地產(chǎn)行業(yè)主管部門(mén)資質(zhì)審查合格的公司，有關(guān)部門(mén)不得辦理其項(xiàng)目開(kāi)工和拆遷手續(xù)。要嚴(yán)格審查資金到位情況，注冊(cè)資本必須與投資總額相適應(yīng)，按規(guī)定比例確定注冊(cè)資本總額，并按規(guī)定時(shí)間到位?？h級(jí)以上工商管理部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本到位情況進(jìn)行檢查、監(jiān)督。嚴(yán)禁驗(yàn)資后抽走資金和假驗(yàn)資，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，由房地產(chǎn)主管部門(mén)和工商行政管理部門(mén)取消其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，并追查出具假驗(yàn)資證明部門(mén)和直接責(zé)任人的責(zé)任。對(duì)無(wú)照、無(wú)證從事或變相從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的單位和個(gè)人（包括村、鎮(zhèn)、街道以及各類(lèi)指揮部），要根據(jù)情況，補(bǔ)辦手續(xù)或予以取締，并按規(guī)定追補(bǔ)偷漏的稅費(fèi)。

 根據(jù)中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳中辦發(fā)［1993］17號(hào)《關(guān)于黨政機(jī)關(guān)與所辦經(jīng)濟(jì)實(shí)體脫鉤的規(guī)定》，縣及縣以上各級(jí)黨政機(jī)關(guān)、人大機(jī)關(guān)、審判機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)和政府機(jī)關(guān)中的公安、安全、監(jiān)察、司法、審計(jì)、稅務(wù)、工商行政管理、土地管理、海關(guān)、技術(shù)監(jiān)督、商檢等部門(mén)均不準(zhǔn)組建、投資、入股房地產(chǎn)公司或接受掛靠，現(xiàn)有房地產(chǎn)公司應(yīng)按規(guī)定限期在一九九四年六月底前做。其他國(guó)家機(jī)關(guān)為適應(yīng)機(jī)構(gòu)改革、轉(zhuǎn)變職能和分流人員的需要，經(jīng)批準(zhǔn)可以組建房地產(chǎn)公司；已經(jīng)開(kāi)辦的，必須在一九九四年三月底前將職能、財(cái)務(wù)、人員和名稱(chēng)四方面與機(jī)關(guān)徹底脫鉤。

 房地產(chǎn)行業(yè)主管部門(mén)應(yīng)協(xié)同計(jì)劃部門(mén)對(duì)已批項(xiàng)目的實(shí)施情況進(jìn)行跟蹤管理，要根據(jù)已批項(xiàng)目實(shí)施情況和開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)能力，安排某新的項(xiàng)目或續(xù)建項(xiàng)目，凡有二個(gè)已批項(xiàng)目未動(dòng)工的，不得再批新的項(xiàng)目。



 六、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)決制止非法房地產(chǎn)交易

 （一）加強(qiáng)地價(jià)管理，建立健全地價(jià)評(píng)估制度。土地使用權(quán)出讓的底價(jià)要經(jīng)地、市以上土地估價(jià)委員會(huì)評(píng)估確認(rèn)后，方可辦理出讓手續(xù)；對(duì)低于基準(zhǔn)地價(jià)轉(zhuǎn)讓的，政府有權(quán)優(yōu)先收購(gòu)。

 （二）加強(qiáng)土地使用權(quán)出讓合同管理，出讓合同必須明確規(guī)定土地使用權(quán)出讓年限，土地用途、土地開(kāi)發(fā)完成期限、開(kāi)發(fā)程序、轉(zhuǎn)讓限制、規(guī)劃條件、土地出讓金額和支付方式、期限、違約責(zé)任等。合同簽訂時(shí)受讓方必須交付出讓金總額10％至20％的定金，60天內(nèi)付清地價(jià)款。凡是未完成項(xiàng)目總投資（不包括出讓金）25％的土地，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)y行在此之前不得為其辦理抵押貸款。凡非出讓方責(zé)任的，從受讓后二年內(nèi)投入的開(kāi)發(fā)資金不足項(xiàng)目總投資（不包括出讓金）25％的，政府要收回土地。

 （三）建立商品房預(yù)售審批管理和預(yù)售許可證制度。未完成基礎(chǔ)工程的商品房不得預(yù)售，擅自預(yù)售的，房地產(chǎn)管理部門(mén)要責(zé)令其停止預(yù)售，限期改正。對(duì)逾期不改正的，取消其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格。

 （四）加強(qiáng)房地產(chǎn)交易管理，每一次房地產(chǎn)交易都必須按省政府閩政［1993］3號(hào)文件和國(guó)家“一部三局”建房［1993］598號(hào)文件規(guī)定到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)管理部門(mén)辦理交易手續(xù)，繳納有關(guān)稅費(fèi)。對(duì)非法哄抬房地產(chǎn)價(jià)格牟取暴利，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的行為要堅(jiān)決制止，嚴(yán)肅查處。



 七、合理調(diào)節(jié)收益分配，防止國(guó)家收益流失。

 要把該收的營(yíng)業(yè)稅、所得稅等收上來(lái)，保證應(yīng)收稅（費(fèi)）額及時(shí)收繳入庫(kù)。有關(guān)部門(mén)要協(xié)助稅務(wù)部門(mén)認(rèn)真做好這項(xiàng)工作。土地使用權(quán)出讓時(shí)，土地使用者應(yīng)按國(guó)務(wù)院55號(hào)令和省政府9號(hào)令規(guī)定及時(shí)繳交土地出讓金；土地轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓者應(yīng)按土地增值幅度交納不同比率的土地增值稅。



 八、推進(jìn)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)，加快解決困難戶(hù)住房的步伐。

 為實(shí)現(xiàn)本世紀(jì)末我省城鎮(zhèn)居民居住達(dá)到小康水平，要在加大城鎮(zhèn)居民住房制度改革力度的同時(shí)，按照房屋商品化的原則，多方籌集建設(shè)資金，嚴(yán)格管理住房基金，保證用于住房建設(shè)，同時(shí)要實(shí)行集資建房、合作建房等多種形式加快住宅建設(shè)，保持住宅建設(shè)穩(wěn)定增長(zhǎng)。按照中共中央［1993］6號(hào)文件要求，今后所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司都承擔(dān)相當(dāng)于所開(kāi)發(fā)的商品房面積20％的微利居民住宅建設(shè)任務(wù)，具體辦法另行制定。政府實(shí)行鼓勵(lì)建設(shè)普通居民住宅的政策，對(duì)微利房、解困戶(hù)（包括集資建房、合作建房）建設(shè)，政府將在地價(jià)、稅費(fèi)上予以?xún)?yōu)惠，在信貸政策上予以支持。房地產(chǎn)貸款專(zhuān)項(xiàng)指標(biāo)要?jiǎng)澇鲆欢ū壤糜谖⒗俊⒔饫Х拷ㄔO(shè)，加快“解困、解危”步伐。



 九、加強(qiáng)對(duì)外商投資房地產(chǎn)的管理。

 繼續(xù)做好引進(jìn)外資的同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)外商投資房地產(chǎn)的引導(dǎo)。外商開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)要結(jié)合建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行，以國(guó)家規(guī)定的鼓勵(lì)類(lèi)項(xiàng)目相配套的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以及規(guī)模大、檔次高的舊城改造項(xiàng)目和高層樓宇、工業(yè)廠房為主。對(duì)外商投資項(xiàng)目，應(yīng)根據(jù)規(guī)模核定其注冊(cè)資本、分期投入資金量及其時(shí)限，經(jīng)貿(mào)部門(mén)應(yīng)征求房地產(chǎn)行業(yè)主管部門(mén)意見(jiàn)后，在章程、合同批文中予以明確。首期到資不得少于注冊(cè)資本金的15％（不包括地價(jià)款），中資銀行不得為外商注冊(cè)資本提供貸款和境內(nèi)外擔(dān)保。



 十、舊城改造要量力而行，盡力而為。各地在舊城改造中要因地制宜，量力而行，盡力而為，不要互相攀比。對(duì)所改造地段要做好拆遷安置工作，堅(jiān)持規(guī)劃一片、改造一片、收益一片。對(duì)已拆除的部分要抓緊施工，按期竣工，取信于民，保證舊城改造達(dá)到完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，改變城市面貌，改善居民生活環(huán)境，群眾受益的目的。根據(jù)我省實(shí)際，舊城改造規(guī)模應(yīng)扣除拆遷安置房和市政基礎(chǔ)設(shè)施投資規(guī)模。