• 【發(fā)布單位】80705
• 【發(fā)布文號】長春市人民政府令第7號
• 【發(fā)布日期】1993-07-29
• 【生效日期】1993-07-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

長春市住房制度改革方案

 長春市住房制度改革方案
 
（1993年7月29日長春市人民政府令第7號）
 為全面推進(jìn)住房制度改革，加速住房建設(shè)，盡快改善人民群眾居住條件，實現(xiàn)黨和國家提出在本世紀(jì)末“居住條件明顯改善”的戰(zhàn)略目標(biāo)，促進(jìn)我市經(jīng)濟和社會發(fā)展，依據(jù)國家和省有關(guān)住房制度改革的規(guī)定，結(jié)合我市實際情況，制定本方案。



 一、房改的指導(dǎo)思想及目標(biāo)

 （一）指導(dǎo)思想

 住房制度改革的根本目的，是不斷改善居住條件，滿足人們?nèi)找嬖鲩L的住房需求，從根本上解決社會的住房問題。

 住房制度改革方向，是推進(jìn)住房商品化，逐步把住房的生產(chǎn)、交換、消費納入社會主義市場經(jīng)濟軌道，實現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，進(jìn)而帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

 住房制度改革的基本原則是堅持國家、集體、個人三者共同負(fù)擔(dān)的原則；堅持租、售、建并舉的原則；堅持機制轉(zhuǎn)換的原則。

 （二）目標(biāo)

 近期目標(biāo)－－在“八五”期間，要以改變低租金、無償分配住房為基本點。公房租金計租標(biāo)準(zhǔn)要實現(xiàn)相當(dāng)于維修費、管理費、折舊費三項因素計租的水平，逐步增加家庭消費支出中住房消費支出的比重；住房建設(shè)緊緊圍繞“解困”進(jìn)行，每年要解決1000戶住房困難戶的住房問題，使我市人均居住面積達(dá)到7平方米，住房成套率達(dá)到50％以上，從而使全市住房緊張狀況有明顯改善。

 中期目標(biāo)－－到2000年，公房租金計租標(biāo)準(zhǔn)要努力達(dá)到維修費、管理費、折舊費、投資利息和房產(chǎn)稅五項因素計租水平；全市人均居住面積達(dá)到8平方米，住房成套率達(dá)到80％，戶均有一處（套）適用的住房，使居民消費結(jié)構(gòu)中住房消費支出基本趨于合理；發(fā)展房地產(chǎn)市場，建立住房資金的融資體系，加速住房機制的轉(zhuǎn)換，初步實現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)。

 長期目標(biāo)－－利用較長的時間，使公房租金計租標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到在前五項因素基礎(chǔ)上再增加土地使用費、保險費和利潤八項因素計租水平；住房成套率大大提高，每戶有一套舒適的住房；健全房地產(chǎn)市場，完善住房融資體系，完成住房商品機制的轉(zhuǎn)換，實現(xiàn)住房的商品化、社會化，從根本上解決社會住房問題。



 二、房改的基本內(nèi)容

 我市住房制度改革的基本內(nèi)容是：提租補貼、住房買券、優(yōu)惠售房、合作建房、建立基金。

 （一）分步提租適當(dāng)補貼

 改革現(xiàn)行低租金制度，實行分步提租，適當(dāng)補貼，逐步實現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)。

 1．提租的范圍和標(biāo)準(zhǔn)

 我市直管和自管公房租金，自本方案實施之日起，一律按使用面積及其使用功能實行分等計租：一等為成套住房（有獨用廚房、廁所、上下水），月房租每平方米使用面積提高到0．40元；二等為一般非成套住房（比照成規(guī)套住房缺其中一項或多項的住房），月房租每平方米使用面積提高到0．35元；三等為簡易住房（結(jié)構(gòu)簡易、土坯、土墻、磚土等材料建造的住房），月房租每平方米使用面積提高到0．30元。

 在些基礎(chǔ)上，根據(jù)其樓層、居室朝向、地段環(huán)境、室內(nèi)設(shè)備四項因素按基本租金加減法計租。

 2．住房補貼對象和標(biāo)準(zhǔn)

 各機關(guān)、團體、企事業(yè)單位的職工，以及離退休職工，由所在單位按住房補貼計算基數(shù)2．5％的比例一次核定，按月補貼。

 發(fā)放補貼后，職工原來享受的各種住房減租待遇和住房補貼等一律取消。

 3．住房補貼資金的來源

 住房補貼資金，企業(yè)在住房折舊費和管理費中列支；全額預(yù)算行政、事業(yè)單位從原有住房資金中解決，不足部分經(jīng)財政部門核定列入預(yù)算；差額預(yù)算事業(yè)單位，按差額比例分別比照全額預(yù)算單位和企業(yè)開支渠道列支；自收自支事業(yè)單位，比照企業(yè)開支渠道列支。

 4．住房租金的使用

 各產(chǎn)權(quán)單位回收的租金專項用于住房維修。新房較多的單位，用于房屋維修后仍有結(jié)余的，可用于住房建設(shè)。各單位的房租要單獨建帳，按月收繳，不得放棄管理和挪作他用。

 5．新增租金的免、補

 對建國前參加革命工作的離退休職工及其配偶、烈士的配偶及其父母、特、一等革命傷殘軍人和無子女、無生活來源、無依無靠生活困難戶，提租后繳納新增租金困難者，在一定時期內(nèi)要給予適當(dāng)免、補照顧。

 6．超標(biāo)準(zhǔn)加收房租

 住房面積超過控制標(biāo)準(zhǔn)的，超過控制標(biāo)準(zhǔn)部分加倍收取租金。

 7．有條件的單位，經(jīng)過市房改辦批準(zhǔn)，可以實行單位封閉式的大提大補，適當(dāng)加大房租改革的力度。

 （二）租住公有住房購買住房建設(shè)債券

 1．對象和范圍

 自本方案實施之日起，凡租住公有住房（包括新、舊直管和自管公房）的承租人，均按住房建筑面積購買長春市住房建設(shè)債券，并按規(guī)定繳納房租。

 個人以優(yōu)惠價格買房，參加合作建房和屬于生活特困戶的，經(jīng)市房改辦審批，可以免購住房建設(shè)債券。

 2．認(rèn)購住房建設(shè)債券的標(biāo)準(zhǔn)

 計購債券標(biāo)準(zhǔn)，由市房改辦每年公布一次。

 1993年新配新建住房，按住房建筑面積每平方米50元認(rèn)購；新配舊有住房，按住房建筑面積每平方米30元認(rèn)購；已租住的公有住房，按住房建筑面積每平方米5元認(rèn)購。

 3．住房建設(shè)債券的利息與償還

 住房建設(shè)債券從購買之日起，滿五年后兌付本息，年利率按3．6％計算。

 4．住房建設(shè)債券的發(fā)售管理

 住房建設(shè)債券由住房建設(shè)單位或承辦出租住房單位組織購買。新建住房購買債券需經(jīng)市房改辦審查、批準(zhǔn)認(rèn)購債券數(shù)額，并由市住房資金管理中心（以下簡稱“中心”）與住房建設(shè)單位簽定債券代售合同。否則，市有關(guān)建房審批部門不予辦理建房手續(xù)。

 已經(jīng)租用住房的承租人購買債券，由承辦出租住房單位或住房產(chǎn)權(quán)單位核定應(yīng)購債券總額，經(jīng)市房改辦批準(zhǔn)后，由單位組織統(tǒng)一購買。拒不認(rèn)購債券的，從職工所在單位開戶行存款帳戶中直接劃轉(zhuǎn)，再由單位從本人工資中扣繳。

 5．住房建設(shè)債券資金的使用

 住房建設(shè)債券資金作為住房建設(shè)周轉(zhuǎn)專項資金。購買債券的單位，可在其購買債券額度內(nèi)以低息貸款形式有償使用債券資金。職工購買現(xiàn)住房時，住房建設(shè)債券可抵付購房款。

 （三）優(yōu)惠出售公有住房

 自本方案實施之日起，各單位分配的新房和調(diào)串分配的舊房，要先售后租，對買房者給予優(yōu)惠。

 1．范圍和對象

 凡持有我市城市戶口的職工，每戶可購買一套不超過控制標(biāo)準(zhǔn)的公有住房。

 下列公有住房不得出售：鑒定為危房或列入近期城市改造規(guī)劃的；主要街路兩側(cè)宜改造為鋪面房的；房屋產(chǎn)權(quán)不清或產(chǎn)權(quán)有爭議的；有歷史、文化保護價值的；獨立庭院式的；以及市人民政府認(rèn)為不宜出售的住房。

 2．優(yōu)惠價房的售價

 優(yōu)惠價房的出售基價分為優(yōu)惠價格基價和綜合價格基價。新建房優(yōu)惠價格基價和綜合價格基價由市人民政府根據(jù)住房建筑成本造價和居民承受能力，本著鼓勵個人購房的原則確定，一年公布一次。1993年新建磚混結(jié)構(gòu)的單元式套房優(yōu)惠價格基價每平方米建筑面積300元，綜合價格基價每平方米建筑面積860元；舊房以成新折扣作基價；然后兩者都按地段環(huán)境、居室朝向、樓層、室內(nèi)設(shè)備四項因素，將基價增減后計價，但舊房最低價格不得低于每平方米120元。

 3．優(yōu)惠政策

 承租人購買現(xiàn)住公房，給予20％的優(yōu)惠。

 職工購買現(xiàn)住公房按工齡長短給予以下優(yōu)惠：工齡滿40年及其以上的給予10％優(yōu)惠；工齡滿30年不滿40年的給予8％優(yōu)惠；工齡滿20年不滿30年的給予6％優(yōu)惠；工齡滿10年不滿20年的給予4％優(yōu)惠；工齡不滿10年的給予2％優(yōu)惠。

 單位向職工個人出售新建的優(yōu)惠價房，享受合作建房減免有關(guān)稅費的優(yōu)惠。

 購房者免繳一次性契稅、土地使用稅和房產(chǎn)稅。

 4．付款辦法

 職工購房可以一次付清房款，也可分期付款。一次交清房款的，在售價的基礎(chǔ)上優(yōu)惠20％。分期付款的，首次交款不得少于30％，在此基礎(chǔ)上，每多交10％，可優(yōu)惠2％。分期付款，還應(yīng)當(dāng)付利息。分期付款期限不得超過10年。

 為方便職工購房，有關(guān)金融機構(gòu)要開辦住房儲蓄和購房貸款業(yè)務(wù)。貸款購房的職工，按存貸結(jié)合的辦法，先存足購房金額的30％，其余可向住房金融機構(gòu)申請抵押貸款。

 5．住房產(chǎn)權(quán)

 按綜合價格基價購買的住房，在付清房款后，個人擁有完全產(chǎn)權(quán)，即對其購買的住房擁有占有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)和收益權(quán)。

 按優(yōu)惠價格基價購買的住房，在付清房款后，個人擁有部分產(chǎn)權(quán)，即擁有占有權(quán)、使用權(quán)、有限處分權(quán)和部分收益權(quán)，可以繼承，不能贈與，允許出售或出租，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)和租用權(quán)。售房收入在扣除雙方原投資后的增值部分，按售房單位和購房人原投資所得的產(chǎn)權(quán)比例分配。

 6．售房資金的管理和使用

 優(yōu)惠售房資金必須存入市建設(shè)銀行房地產(chǎn)信貸部，除了用于歸還住房建設(shè)貸款，市政府提留一部分統(tǒng)籌金、售房單位提取房價10％用于住房共用部位和共用設(shè)備的維修費用外，只能用于新建、改建、擴建住房和發(fā)放住房補貼。

 售房資金進(jìn)入各單位住房基金帳戶，所有權(quán)不變。

 7．公房出售管理

 出售公房納入房地產(chǎn)市場統(tǒng)一管理，各種買賣交易均應(yīng)按規(guī)定辦理手續(xù)。

 優(yōu)惠價房的出售基價，每年第一季度，由市房改辦、市房地產(chǎn)管理局、市國有資產(chǎn)局、市物價局聯(lián)合公布。

 公房出售堅持先評估后出售的原則和報批制度，單位自管產(chǎn)和直管產(chǎn)的出售必須經(jīng)市房改辦審批，由市房地立管理部門具有評估資格的專業(yè)機構(gòu)進(jìn)行評估、測定，不得自行確定出售基價。

 公房售后管理原則上實行自有、自住、自管、自修，也可委托房產(chǎn)管理部門代管代征。

 住房的供水系統(tǒng)和住房暖氣費用，在政府沒有新的規(guī)定之前，仍由原渠道解決。

 8．鼓勵私營業(yè)主、個體工商戶和家庭收入較高及其他有承受能力的居民，按市場價格購買住房，其房屋產(chǎn)權(quán)為個人所有。

 （四）圍繞“解困”、“解危”，開展合作建房

 合作建房是系指單位、個人共同籌集資金，由政府扶持建設(shè)個人自住住房的一種建房形式。包括：住房合作社建房和集資建房。

 1．合作建房對象

 凡在我市有城市常住戶口的中低收入者、住房困難戶、危房改造戶，由本人提出申請，經(jīng)其所有單位同意，均可參加合作建房。

 2．合作建房的原則

 合作建房堅持“個人出資、單位補貼、政府扶持”的原則，個人原則上負(fù)擔(dān)新建住房本身建筑造價；住房綜合造價與住房本身建筑造價和政府減免有關(guān)稅費和差額，由職工所在單位負(fù)擔(dān)；政府對個人出資部分免收有關(guān)稅費。

 3．合作建房的優(yōu)惠政策

 合用建房按個人合資占住房本身建筑造價加征地、拆遷補償費的比例，實行同比例免交下列稅費：營業(yè)稅，耕地占用稅，國有土地有償使用費，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費，使用實心粘土磚附加費，人防工程費，商業(yè)網(wǎng)點費，教育附加費，水、電、排污增容費，解困房源費等；個人出資部分，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，適用“零”稅率。

 合作建房的，免交插建費和拆遷費。

 政府有關(guān)部門要對合作建房的計劃、用地、規(guī)劃、材料、資金、管理等方面提供方便條件，簡化各種審批手續(xù)，優(yōu)先予以安排。

 合作建房要和解決職工住房困難結(jié)合起來，嚴(yán)格執(zhí)行既定的“解困”政策，保證“解困”工作的順利進(jìn)行。

 4．合作建房的組織和管理

 市房地產(chǎn)管理局是我市合作建房的行政主管部門，負(fù)責(zé)我市住房合作社組建的資質(zhì)審批；負(fù)責(zé)全市合作建房規(guī)模、項目、資金的審查和合作建房的開展等工作。

 合作建房由職工所在單位負(fù)責(zé)組織。

 有條件的單位和市屬各行政區(qū)域內(nèi)的職工或居民可以組建住房合作社，合作社是公益性的社會服務(wù)機構(gòu)，具有法人資格。住房合作社負(fù)責(zé)合作建房的計劃申報、資金籌集、財務(wù)管理、住房建設(shè)、住房分配、維修管理等項工作。

 （五）建立穩(wěn)定的住房基金

 住房基金是指城市、單位、個人專項用于住房生產(chǎn)、建設(shè)、經(jīng)營和消費的資金，它的建立要立足原有資金轉(zhuǎn)化，在同級財政部門參與下分別核定、理順，納入城市、單位、個人三級基金。

 1．城市住房基金的來源

 財政原來用于住房建設(shè)、維修和住房補貼的資金；按規(guī)定征自住房的房產(chǎn)稅及預(yù)算調(diào)節(jié)基金和能源交通重點建設(shè)基金收入；出售直管公房回收的資金；發(fā)行住房建設(shè)債券籌集的資金；提租后由市統(tǒng)籌房租收入10％和自管公房出售收入5％的資金；房改資金在運營使用中增殖后分配形成的資金；其它收入資金。

 2．單位住房基金的來源

 單位原來用于住房建設(shè)、住房維修、房租補貼的資金；從自有資金中分離出來用于住房建設(shè)的資金；出售自管公房回收的資金；單位自管住房的房租收入；上級撥款資金；從預(yù)算外收入中按一定比例提取的資金；其它收入資金。

 3．推行公積金制度，建立起職工個人住房基金

 公積金是一種義務(wù)性的長期儲蓄，公積金制度是通過強制儲蓄方式建立的社會住房保障制度。通過長期儲蓄積累，提高職工家庭解決自住住房的能力，擴大住房建設(shè)資金的投資渠道。

 （1）凡在我市工作，具有我市常住戶口的黨政機關(guān)、群眾團體、企事業(yè)單位的在職固定職工、合同制職工，均實行公積金制度。離退休職工、臨時工和三資企業(yè)中的外籍職工，不實行住房公積金制度。

 （2）公積金由職工和職工所在單位共同存儲。職工按公積金交繳計算基數(shù)5％逐月存儲；單位也按公積金交繳計算基數(shù)5％逐月給職工存儲，兩者均為個人所有。今后隨著經(jīng)濟的發(fā)展，由市房改辦定期公布公積金交繳率。

 （3）公積金存儲由職工所在單位承辦，單位為職工設(shè)存儲戶頭，并按照活期存款利率計息。

 （4）公積金個人承擔(dān)部分，由個人支付；由企業(yè)承擔(dān)部分，從企業(yè)分離劃轉(zhuǎn)的單位住房資金中解決，不足部分經(jīng)同級財政部門核定，可在成本中列支；公積金由行政事業(yè)單位繳交的部分，原則上從自有資金和劃轉(zhuǎn)的住房資金中解決，不足部分經(jīng)同級財政部門核定，列入預(yù)算。

 （5）公積金定向用于職工家庭購買、建造、大修、翻建自住住房。職工可使用本戶成員及直系親屬積累的公積金。

 （6）職工離退休、調(diào)離我市或出國定居時，其結(jié)余的公積金本息全部由職工提取；職工在市內(nèi)調(diào)轉(zhuǎn)時，公積金隨工資關(guān)系劃轉(zhuǎn)；職工在職期間去世，公積金本息由其合法繼承人提取。

 （7）各單位住房建設(shè)原則上可有償使用本單位職工結(jié)余的公積金。

 4．住房資金的使用范圍

 住房資金必須專項用于住房制度改革的提租補貼和住房建設(shè)、維修與管理，?？顚Ｓ?，不得挪作他用。具體使用項目是：用于發(fā)放房租補貼；用于繳納或支付公積金本息；用于住房的維修和管理；解決住房困難戶、危舊房改造等其他住房問題；用于發(fā)放住房專項貸款；用于新建、改建和購買住房；用于住房建設(shè)債券本息歸還；用于房改的其他支出等。

 5．住房資金的管理

 “中心”對我市預(yù)改范圍內(nèi)的各類住房資金進(jìn)行管理、統(tǒng)一營運，保證政策性住房資金用于住房建設(shè)?！爸行摹币獣斦块T進(jìn)行住房資金的核定和劃轉(zhuǎn)，并對各單位的住房資金進(jìn)行監(jiān)督管理。

 城市住房基金和單位住房基金要同其他專項基金分離開來，專項用于新建、購買和維修住房。

 房改資金的金融結(jié)算業(yè)務(wù)，由市建設(shè)銀行和市工商銀行房地產(chǎn)信貸部辦理。



 三、房改的領(lǐng)導(dǎo)與組織

 住房制度改革意義重大，涉及面廣，政策性強，是一項長期的工作，各級領(lǐng)導(dǎo)要站在實現(xiàn)第二步戰(zhàn)略目標(biāo)的高度，統(tǒng)一思想，統(tǒng)一認(rèn)識，精心組織，切實抓好這項改革。

 市政府成立住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組，對全市房改實施領(lǐng)導(dǎo)。下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)全市房改方案的制定、協(xié)調(diào)和實施，研究提出住房制度改革的各項配套政策；參與協(xié)調(diào)有關(guān)住房建設(shè)的規(guī)劃、計劃、建設(shè)和住房管理工作；籌集、管理住房建設(shè)資金，審批資金的合理使用；制定住房分配管理辦法，并對分配進(jìn)行監(jiān)督等。全市房改工作，要在市房改領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，分級負(fù)責(zé)，單位包干，列入各級領(lǐng)導(dǎo)的重要議事日程，要選擇熟悉房管、勞動人事、財務(wù)業(yè)務(wù)的人員，組成精干班子負(fù)責(zé)本單位、本系統(tǒng)房改工作。

 在全民討論，使廣大市民進(jìn)一步認(rèn)清房改的目的、意義和有關(guān)政策的基礎(chǔ)上，市、區(qū)兩級政府的各個部門和各級工會組織要積極配合，保證房改順利實施。

 房改要堅持實行屬地管理的原則。全市房改堅持實行統(tǒng)一政策、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一部置、統(tǒng)一行動，對拒不執(zhí)行或違反房改政策的行為，各級紀(jì)檢、監(jiān)察、檢察部門要按規(guī)定嚴(yán)肅處理。



 四、附則

 本方案在我市城區(qū)施行，各縣（市）、效區(qū)可參照本方案制定本地區(qū)實施方案，經(jīng)市房改領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后施行。

 經(jīng)國務(wù)院和省房改領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)獨立進(jìn)行房改的部門和單位，按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，交叉部分執(zhí)行本方案。其它在長單位按本方案實施。

 本方案由市住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)解釋。

 本方案自一九九三年七月一日起施行。