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浙江省涉外房地產開發(fā)經營管理暫行辦法

（1992年3月12日浙江省人民政府第20號令發(fā)布）

第一章總則

第一條為加強涉外房地產開發(fā)經營管理，促進對外開放和外向型經濟的發(fā)展，根據國家有關法律、法規(guī)，結合本省實際情況，制定本辦法。

第二條本辦法所稱涉外房地產開發(fā)經營，是指經批準在本省開發(fā)經營房地產的外商投資企業(yè)，以及有權開發(fā)經營涉外房地產的省內房地產開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱涉外房地產企業(yè)），按規(guī)定取得國有土地使用權后，依照規(guī)劃開發(fā)土地、建設公用基礎設施或房屋，并從事房地產轉讓、出租、抵押等經營活動。

第三條本辦法適用于本省沿海開放城市、沿海經濟開放區(qū)各市、縣以及經省政府批準的其他區(qū)域內的涉外房地產企業(yè)。
涉外房地產開發(fā)營，應符合國家吸收外資產業(yè)政策的要求。開發(fā)建設有利于引進外商投資舉辦先進技術企業(yè)、產品出口企業(yè)的工業(yè)廠房以及配套的生活服務設施等綜合性項目；開發(fā)建設有利于加強城市基礎設施建設、加快舊城改造的房地產開發(fā)項目；以及改善投資環(huán)境、加快外商投資區(qū)建設、進行成片土地開發(fā)的房地產項目。

第五條除成片土地開發(fā)外，外商投資開發(fā)經營涉外房地產應主要采取中外合資經營、合作經營形式。
省內房地產開發(fā)企業(yè)可以已擁有的國有土地使用權、建筑物和工業(yè)產權作為條件，與外商合資、合作開發(fā)經營涉外房地產。

第六條涉外房地產企業(yè)的開發(fā)經營活動，必須遵守國家的有關法律、法規(guī)。
涉外房地產企業(yè)在經批準的協議、合同、章程規(guī)定范圍內，有權自主進行房地產開發(fā)經營，其合法權益受法律保護。

第七條省城鄉(xiāng)建設廳是涉外房地產開發(fā)經營的行政主管部門。

第二章企業(yè)設立

第八條省內房地產開發(fā)企業(yè)按規(guī)定報經批準后，可開發(fā)經營涉外房地產。
外國公司、企業(yè)和其他經濟組織或個人，可按規(guī)定進行投資，設立涉外房地產企業(yè)。

第九條設立涉外房地產企業(yè)，必須具備下列條件：
（一）開發(fā)經營的項目必須符合本辦法第四條的規(guī)定；
（二）企業(yè)技術資質必須達到國家建設部部頒三級及三級以上等級標準；
（三）企業(yè)的注冊資本與投資總額的比例符合國家有關規(guī)定，并按合同、章程規(guī)定的期限繳清出資?？梢砸淮涡岳U清出資，也可以分期繳付出資。
中外合資經營涉外房地產企業(yè)的注冊資本中，外商出資比例不得低于百分之二十五，不高于百分之七十五。
中外合資經營的涉外房地產企業(yè)應有一定規(guī)模，外商出資金額，一般在二百萬美元以上或等值的其他可兌換貨幣。

第十條設立開發(fā)經營房地產的外商投資企業(yè)，須按外商投資企業(yè)辦審批手續(xù)。其項目建議書和可行性研究報告，應報省計劃經濟委員會審批；合營或合作各方簽訂的合同、章程，報省對外經濟貿易委員會審查批準，核發(fā)批準證書；合營企業(yè)或合作企業(yè)經批準后，向工商行政管理部門申請登記，領取營業(yè)執(zhí)照。
設立開發(fā)經營房地產的外商投資企業(yè)，應持批準的項目建議書、合營或合作各方簽訂的合同、章程和企業(yè)技術資質證明，報省城鄉(xiāng)建設廳審定企業(yè)技術資質等級。

第三章開發(fā)建設

第十一條涉外房地產企業(yè)在本省開發(fā)房地產，其土地使用權的取得，須按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《浙江省城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法》等有關規(guī)定辦理。

第十二條涉外房地產企業(yè)的開發(fā)建設項目，由省計劃經濟委員會會同省城鄉(xiāng)建設廳實行專項計劃管理，并由統(tǒng)計部門會同建設行政主管部門實行專項統(tǒng)計。

第十三條涉外房地產企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內開發(fā)建設的項目，須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理；在城市規(guī)劃區(qū)外的成片房地產開發(fā)，應編制總體規(guī)劃，經批準后按規(guī)劃進行開發(fā)建設。
開發(fā)建設項目的規(guī)劃審批，按有關規(guī)定辦理。

第十四條涉外房地產開發(fā)建設項目的設計，一般應中華人民共和國境內具備相應資質的設計單位承擔。需要委托中華人民共和國境外設計單位設計的，該設計單位的資格須報省城鄉(xiāng)建設廳審查。省城鄉(xiāng)建設廳應在十五天內給予答復。
出售、出租給中華人民共和國境外人員的住宅，其建筑設計標準應適應境外人員的居住需要。別墅式住宅占商品住宅的比例應適當控制。出售、出租給中華人民共和國境內個人的住宅，須執(zhí)行國家有關建筑設計標準。

第十五條涉外房地產開發(fā)建設項目的建筑施工，須納入建筑市場統(tǒng)一管理，實行公開招標，并按統(tǒng)一規(guī)定的辦法進行評標和決標。工程質量應由工程質量監(jiān)督部門依照規(guī)定實行監(jiān)督。

第十六條涉外房地產企業(yè)建成的房屋，應組織竣工驗收合格后，方可按規(guī)定出售、出租。

第四章經營與管理

第十七條涉外房地產企業(yè)通過出讓方式取得國有土地使用權后開發(fā)建設的房屋，可以按出讓合同規(guī)定出售、出租或抵押；以行政劃撥方式取得國有土地使用權后開發(fā)建設的房屋，須按規(guī)定辦理國有土地使用權出讓手續(xù)，補交土地使用權出讓金后，方可出售、出租或抵押。

第十八條涉外房地產企業(yè)開發(fā)建設的商品房屋應以向境外銷售為主，其比例不得低于可供銷售總量的百分之七十，并收取外匯。
向中華人民共和國境外銷售的商品房屋，購買者的身份應符合國家公安管理的有關規(guī)定。向境內銷售的商品房屋，購買、租賃對象應主要為外資企業(yè)、中外合資經營企業(yè)、中外合作經營企業(yè)；境內居民個人，可以以人民幣或境外匯入的外匯購買或租賃住宅；境內的國家機關、團體、事業(yè)單位和國營集體企業(yè)，不得購買、租賃上述商品房屋，作住宅、辦公用房。

第十九條房屋出售可在中華人民共和國境內進行，也可在中華人民共和國境外進行。但沒有與中華人民共和國建立外交關系或沒有在中華人民共和國設立商務代表處的國家或地區(qū)除外。

第二十條房屋出售價格由買賣雙方協商確定。如出售價格低于房屋所在地商品房成本價的，當地市、縣房地產管理部門有優(yōu)先購買權。出售人應將出售價格報當地建設行政主管部門和物價部門備案。

第二十一條房屋買賣雙方應簽訂買賣合同。房屋買賣合同應具備房屋的使用性質、結構、裝飾標準、價格、付款方式、交付使用時間、相應的土地使用權比例或范圍、售后保修服務的違約責任等主要內容。

第二十二條買方在房屋買賣合同簽訂之日起三十日內，應按規(guī)定辦理房屋所有權、土地使用權過戶登記，領取房屋所有權證和土地使用證。

第二十三條涉外房地產企業(yè)預售房屋須具備下列條件，報市、縣建設行政主管部門審查批準。
（一）有審核批準的工程設計圖紙；
（二）已取得建設工程規(guī)劃許可證和土地使用證；
（三）除土地使用權出讓金外，實際投資已達該建設項目總投資的百分之二十以上；
（四）工程施工進度和竣工交付日期已確定；
（五）預售計劃和對象符合規(guī)定；
（六）已落實預售款收取和使用的監(jiān)督方案；

第二十四條預售房屋時，買賣雙方應簽訂《房屋預售合同》。涉外房地產企業(yè)收取的預售款應存入指定的銀行。房屋竣工后，預售款必須首先用于支付及清償該預售房屋的全部費用后，方可另作他用。

第二十五條預售房屋交付時，買方憑《房屋租賃合同》與賣方簽訂《房屋買賣合同》，并按本辦法第二十二條的規(guī)定辦理登記。

第二十六條房屋出租，租賃雙方應簽訂《房屋租賃合同》，并在三十天內按規(guī)定辦理租賃登記。

第二十七條出售已出租的房屋，除承租人同意終止原租賃合同外，在原租賃合同約定的租賃期內，承租人的租賃權利不受影響。購房人和原承租人應當依照原租賃合同，重新簽訂續(xù)租合同。
出售已出租的房屋，除原租賃合同另有約定外，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權。

第二十八條房屋所有權可以抵押。房屋所有權抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。

第二十九條房屋所有權和土地使用權抵押時，抵押人與抵押權人應簽訂抵押合同，并在三十天內按規(guī)定辦理抵押登記。

第三十條已出租的房屋抵押時，應書面通知承租人。除承租人同意終止原租賃合同外，原租賃合同繼續(xù)有效。

第三十一條因處分抵押物而取得房屋所有權和土地使用權的，抵押人和抵押權人應按規(guī)定辦理權屬變更登記

第三十二條由房屋出售、出租、抵押而使土地使用權隨之轉讓、出租、抵押的，按《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《浙江省城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法》的有關規(guī)定辦理。

第三十三條高層樓宇和成組的居住新村別墅區(qū)，須設立物業(yè)或屋宇管理機構，負責維護管理屋宇和公共設施。

第五章法律責任

第三十四條違反本辦法規(guī)定的，各管理部門依照有關規(guī)定給予處罰。

第三十五條當事人對行政處罰決定不服的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，可在接到處罰決定通知書之日起十五日內向作出處罰決定機關的上一級行政機關申請復議。對復議決定不服的，要以在接到復議決定書之日起十五日內向人民法院起訴。當事人也可以依法直接向人民法院起訴。當事人逾期不申請復議，也不向人民法院起訴，又拒不執(zhí)行處罰決定的，由作出處罰決定的機關依法強制執(zhí)行或者申請人民法院強制執(zhí)行。

第三十六條中外合資經營、合作經營的涉及房地產企業(yè)在履行合同、章程時發(fā)生糾紛，董事會不能協商解決時，可根據書面協議提請中華人民共和國仲裁機構或其他的仲裁機構仲裁。

第三十七條涉外房地產企業(yè)在開發(fā)經營活動中涉外房屋所有權和使用權的糾紛，可向房地產仲裁委員會申請調解、仲裁，也可依法向房屋所在地人民法院起訴。

第六章附則

第三十八條涉外房地產企業(yè)開發(fā)經營中有關外匯事宜，依照國家外匯管理規(guī)定辦理。

第三十九條涉外房地產企業(yè)開發(fā)經營中的各項保險，應向中華人民共和國境內的保險公司投保。

第四十條涉外房地產企業(yè)以及其他納稅義務人應按國家和本省的有關規(guī)定繳納稅費。

第四十一條涉外房地產企業(yè)的房屋出售、預售、出租抵押等情況，應按年報送市、到建設行政主管部門備案。

第四十二條香港、澳門、臺灣地區(qū)的公司、企業(yè)和其它經濟組織或個人、投資設立涉外房地產企業(yè)，參照本辦法辦理。

第四十三條本辦法執(zhí)行中的有關具體問題由省城鄉(xiāng)建設廳負責解釋。

第四十四條本辦法自公布之日起施行。