• 【發(fā)布單位】81302
• 【發(fā)布文號(hào)】閩建房[87]006號(hào)
• 【發(fā)布日期】1987-04-29
• 【生效日期】1987-07-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】地方法規(guī)

福建省商品房價(jià)格管理暫行規(guī)定

福建省商品房價(jià)格管理暫行規(guī)定
 
（1987年4月29日閩建房＜87＞006號(hào)）

第一條 為加強(qiáng)商品房的市場管理和商品房價(jià)格管理，加速住宅商品化進(jìn)程，推動(dòng)城市住房制度的改革，特制定本規(guī)定。



第二條 凡經(jīng)營商品房的企業(yè)，都必須執(zhí)行本規(guī)定。



第三條 制定商品房價(jià)格必須遵循下列原則：

 1．按照價(jià)值規(guī)律，促使商品房經(jīng)營企業(yè)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)效益核算，改善經(jīng)營管理，降低成本，提高社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。

 2．“按質(zhì)論價(jià)，分等定價(jià)”。除工程成本等固有的價(jià)格因素外，要考慮房屋的質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、自然環(huán)境、所處地段、交通條件等調(diào)節(jié)因素，正確制定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、按質(zhì)分等核定商品房價(jià)格。

 3．要同當(dāng)前住房制度改革的總要求相適應(yīng)，按照目前房租實(shí)際水平和人民群眾的支付能力，以“保本微利”的要求核定商品住宅的價(jià)格水平。

 4．要建立競爭型價(jià)格模式。經(jīng)營商品住宅，要以當(dāng)?shù)卣贫ǖ膬r(jià)格為最高限價(jià)，允許向下浮動(dòng)；非住宅用房，允許上下浮動(dòng)。



第四條 商品房價(jià)格因素：

 1．房屋本身的建筑造價(jià)，包括土建造價(jià)、室內(nèi)水電等設(shè)備安裝費(fèi)和建筑材料差價(jià)。

 2．征地拆遷費(fèi)用包括征用土地補(bǔ)償費(fèi)，耕地占用稅、拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)。

 3．三通一平費(fèi)包括通水、通電、通路和場地平整費(fèi)用。

 4．室外配套費(fèi)包括小區(qū)內(nèi)道路、路燈、通訊、給排水、污水處理、煤氣管道、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、公共綠地、綠化和建筑小品等建設(shè)費(fèi)用。

 5．利息一般以一年利率為限，計(jì)算基數(shù)由各城市根據(jù)當(dāng)?shù)刭Y金占用情況確定。

 6．經(jīng)營管理費(fèi)包括工資、勞保福利、旅差費(fèi)、辦公費(fèi)、廣告費(fèi)、上繳各級(jí)行業(yè)歸口管理部門的管理費(fèi)等。

 7．其他用費(fèi)包括小區(qū)規(guī)劃及系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘探費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程試驗(yàn)費(fèi)等。

 8．利潤。



第五條 商品房附加價(jià)格因素（即商品房銷售代征費(fèi)） ：

 1．公共設(shè)施費(fèi)包括小區(qū)幼托、中小學(xué)、文化站和行政管理（如居委會(huì)、房管站、派出所）用房的建設(shè)費(fèi)。公共設(shè)施費(fèi)原則上由地方財(cái)政投資，如地方財(cái)政無力承擔(dān)，經(jīng)市人民政府或地區(qū)行署批準(zhǔn)，可例入售價(jià)外的代征費(fèi)。

 2．城建大配套征地附加費(fèi)（系指閩政（1986）綜413號(hào)文規(guī)定的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)），作為代征費(fèi)。

 3．建筑稅。



第六條 直接向個(gè)人出售的商品房住宅的價(jià)格可按下列因素計(jì)算：

 1．房屋本身的工程造價(jià)；

 2．征地拆遷費(fèi)；

 3．三通一平費(fèi)；

 4．室外配套費(fèi)；

 5．利息（個(gè)人購房已預(yù)付購房款或訂金的，應(yīng)相應(yīng)不計(jì)利息或少計(jì)利息）；

 6．經(jīng)營管理費(fèi)。

 舊住宅出售給個(gè)人，可比照此規(guī)定計(jì)算，然后按成新程度折價(jià)出售。



第七條 營業(yè)性用房（如寫字樓、旅館、店鋪等）的價(jià)格因素，可在第四條規(guī)定的基礎(chǔ)上，再增加地段差價(jià)（即級(jí)差地租、下同）因素。商品住宅地段差價(jià)，由各市、縣根據(jù)購買力及市場供求情況合理確定。



第八條 成片開發(fā)的商品房價(jià)格，原則上以居住小區(qū)（新村）為單位進(jìn)行核定。房屋本身造價(jià)、利息、管理費(fèi)和利潤直接計(jì)入以幢為單位的房屋價(jià)格。如果房屋基礎(chǔ)部分造價(jià)懸殊太大的應(yīng)在小區(qū)范圍內(nèi)拉平。征地拆遷費(fèi)、三通一平費(fèi)、室外配套費(fèi)和其他費(fèi)用按小區(qū)（新村）房屋建筑總面積分?jǐn)偂?


第九條 房屋本身工程造價(jià)、三通一平費(fèi)、室外配套費(fèi)均按工程成本費(fèi)計(jì)入價(jià)格，經(jīng)營管理費(fèi)按工程成本和征地拆遷費(fèi)的3％計(jì)?。ㄆ渲?．5％上繳各級(jí)行業(yè)歸口管理部門）；利息利率按銀行規(guī)定；征地費(fèi)和其他費(fèi)用按當(dāng)?shù)仄骄~或?qū)嶋H發(fā)生的費(fèi)用計(jì)取；利潤按工程成本、管理費(fèi)、其他費(fèi)用三項(xiàng)之和為基數(shù)并以開發(fā)公司相應(yīng)的等級(jí)，分別按3％－5％計(jì)取。



第十條 商品房價(jià)格計(jì)算公式：

 △工程成本＝房屋本身工程造價(jià)＋三通一平費(fèi)＋室外配套費(fèi)；

 △售價(jià)＝（工程成本＋管理費(fèi)＋其他費(fèi)用）×（1＋利潤率）＋征地拆遷費(fèi)＋利息；

 △綜合售價(jià)＝售價(jià)±（朝向、層次、地段差價(jià)等調(diào)節(jié)因素）。



第十一條 商品房地段差價(jià)，大中城市按最繁華區(qū)、繁華區(qū)、一般市區(qū)、邊緣發(fā)展區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)五個(gè)等級(jí)，小城市按四個(gè)等級(jí)，縣鎮(zhèn)按三個(gè)等級(jí)劃分，具體地段劃分界線，由各市、縣政府根據(jù)具體情況及供求關(guān)系確定。

 商品房經(jīng)營單位地段差價(jià)的收入，應(yīng)上交當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)歸口管理機(jī)關(guān)調(diào)節(jié)使用，主要用于遠(yuǎn)郊區(qū)地段差價(jià)補(bǔ)貼、地形復(fù)雜地段開發(fā)補(bǔ)貼，也可安排部份公房建設(shè)解決無力建購房的居民住房問題。

 地段差價(jià)收取標(biāo)準(zhǔn)，以房屋售價(jià)為基數(shù)，城市最繁華區(qū)增加25％；繁華區(qū)增加15％；一般市區(qū)增加5％；邊緣發(fā)展區(qū)不增不減；遠(yuǎn)郊區(qū)減少10％。



第十二條 住宅樓不同層次差價(jià)只允許控制在±10％的幅度內(nèi)調(diào)整，各層樓房增減百分比之代數(shù)和應(yīng)為零。



第十三條 各市、縣的房管（建委）部門、物價(jià)部門、建設(shè)銀行，可按照本規(guī)定的原則，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，制定本市、縣商品房價(jià)格管理實(shí)施細(xì)則，組織編制本市、縣的“商品住宅最高價(jià)格限額表”（分結(jié)構(gòu)、分地段、分層次、分標(biāo)準(zhǔn)），報(bào)當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)執(zhí)行，并報(bào)省物價(jià)委員會(huì)、省建設(shè)委員會(huì)和省建行備案。



第十四條 各商品房開發(fā)經(jīng)營單位編制的工程概預(yù)算，須經(jīng)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行審核后，方可作為成本依據(jù)，并與其他可計(jì)入價(jià)格的成本項(xiàng)目的資料一并報(bào)當(dāng)?shù)胤抗埽ńㄎ┎块T和物價(jià)部門審批。



第十五條 省物價(jià)委員會(huì)、省建設(shè)委員會(huì)和省建設(shè)銀行負(fù)責(zé)指導(dǎo)督促各地認(rèn)真執(zhí)行本規(guī)定，對違反本規(guī)定計(jì)價(jià)原則、計(jì)價(jià)范圍、更改計(jì)價(jià)辦法的問題，有權(quán)糾正。



第十六條 經(jīng)營單位必須嚴(yán)格執(zhí)行本規(guī)定。各級(jí)物價(jià)檢查機(jī)關(guān)對不按規(guī)定自行訂價(jià)、擅自提價(jià)的，可按《對違反物價(jià)紀(jì)律實(shí)行經(jīng)濟(jì)制裁的暫行規(guī)定》查處。



第十七條 經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)或用外匯、僑匯購房的，可根據(jù)不同情況、不同銷售對象，采取優(yōu)惠、協(xié)商價(jià)格。



第十八條 本規(guī)定自一九八七年七月一日起執(zhí)行。



第十九條 本規(guī)定解釋權(quán)屬福建省建設(shè)委員會(huì)。