• 【發(fā)布單位】無錫市
• 【發(fā)布文號】錫政發(fā)〔2009〕75號
• 【發(fā)布日期】2009-03-20
• 【生效日期】2009-03-20
• 【失效日期】--
• 【文件來源】無錫市
• 【所屬類別】政策參考

無錫市政府關(guān)于修訂印發(fā)無錫市城市房屋拆遷估價管理規(guī)定的通知

無錫市政府關(guān)于修訂印發(fā)無錫市城市房屋拆遷估價管理規(guī)定的通知

(錫政發(fā)〔2009〕75號)





 各市（縣）和各區(qū)人民政府，市各委、辦、局，市各直屬單位：



 為進一步完善我市城市房屋拆遷政策，根據(jù)建設(shè)部《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》等法律、法規(guī)規(guī)定，市政府決定，對現(xiàn)行的《無錫市城市房屋拆遷估價管理規(guī)定》（錫政發(fā)〔2004〕306號）部分條款予以修訂，現(xiàn)將修訂后的《無錫市城市房屋拆遷估價管理規(guī)定》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。



 二○○九年三月二十日



 無錫市城市房屋拆遷估價管理規(guī)定




第一條 為規(guī)范本市房屋拆遷估價行為，維護房屋拆遷當事人的合法權(quán)益，保障城市建設(shè)的順利進行，根據(jù)國家及省、市房地產(chǎn)估價和房屋拆遷管理的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本規(guī)定。




第二條 在本市城市規(guī)劃區(qū)國有土地上進行房屋拆遷涉及的房地產(chǎn)估價活動，適用本規(guī)定。




第三條 本市設(shè)立房地產(chǎn)價格評估專家委員會（以下簡稱估價專家委員會），負責對拆遷估價進行技術(shù)指導和估價技術(shù)鑒定。



 估價專家委員會應(yīng)當建立擁有一定數(shù)量資深注冊房地產(chǎn)估價師及房地產(chǎn)管理、城市規(guī)劃、司法等方面專家在內(nèi)的房地產(chǎn)評估專家?guī)?，并定期公布和更新專家?guī)烀洝?



第四條 房屋拆遷估價應(yīng)當遵循獨立、客觀、公正、合法的原則。任何組織或者個人不得非法干預(yù)拆遷估價活動和估價結(jié)果。




第五條 房屋拆遷估價必須由取得省級以上建設(shè)行政主管部門核準的三級以上（含三級）資質(zhì)的專業(yè)房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)（以下簡稱估價機構(gòu)）承擔。未取得房地產(chǎn)估價三級以上（含三級）資質(zhì)的估價機構(gòu)，或信用檔案管理中發(fā)現(xiàn)重大問題的，不得承擔房屋拆遷估價業(yè)務(wù)。



 符合條件的房屋拆遷估價機構(gòu)，由市房產(chǎn)管理局會同市建設(shè)局每年向社會公告一次，供拆遷當事人選擇。




第六條 房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)被拆遷房屋，原則上只能委托一家估價機構(gòu)進行評估，拆遷總戶數(shù)達到500戶以上的，可以由兩家估價機構(gòu)共同評估，估價機構(gòu)之間應(yīng)當就拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等統(tǒng)一執(zhí)行標準后，方可進行估價活動。



 拆遷估價機構(gòu)的選定過程應(yīng)當公開、透明，采取拆遷當事人共同選擇的方式。一般先由拆遷人在報名參與且符合條件的估價機構(gòu)中選擇一家估價機構(gòu)，然后在拆遷地點公告征詢被拆遷人意見。如果3日內(nèi)同一項目半數(shù)以上被拆遷人對估價機構(gòu)不持有異議，則可確定該估價機構(gòu)承擔拆遷項目估價工作；如果半數(shù)以上被拆遷人對此提出異議，則由房屋拆遷管理部門在報名參與拆遷估價并符合條件的其他估價機構(gòu)中抽簽確定。房屋拆遷管理部門應(yīng)當在組織抽簽前3日內(nèi)，在拆遷地點公告抽簽的時間和地點。




第七條 拆遷估價機構(gòu)選定后，拆遷人應(yīng)當與拆遷估價機構(gòu)訂立書面拆遷估價委托合同。




第八條 從事拆遷估價的人員必須為房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員。房地產(chǎn)估價師是指經(jīng)全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格統(tǒng)一考試合格，并經(jīng)注冊登記取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員；房地產(chǎn)估價員是指通過省建設(shè)行政主管部門組織的考試，取得《房地產(chǎn)估價員崗位合格證》的人員。



 拆遷估價人員進行估價活動，應(yīng)在拆遷現(xiàn)場向被拆遷人、房屋承租人出示《房地產(chǎn)估價師注冊證》或《房地產(chǎn)估價員崗位合格證》，做好評估咨詢、解釋工作；未出示有效證件的，被拆遷人或者房屋承租人有權(quán)拒絕配合評估。




第九條 受托估價機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務(wù)。



 估價機構(gòu)和估價人員與拆遷當事人有利害關(guān)系或者是拆遷當事人的，應(yīng)當回避。




第十條 估價機構(gòu)接受拆遷估價委托后，應(yīng)當指定專門估價人員，依據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291―1999）、《無錫市城市房屋拆遷估價技術(shù)規(guī)范》及拆遷法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定，按照委托合同約定的時間和要求，進行房屋拆遷估價并提交規(guī)范性的估價報告。



 《無錫市城市房屋拆遷估價技術(shù)規(guī)范》由市房產(chǎn)管理局會同市建設(shè)、國土、物價、財政部門另行制定。




第十一條 對成片簡、舊房屋及非成套獨用居住房屋和成套居住房屋，拆遷人應(yīng)當委托估價機構(gòu)做抽樣估價報告。抽樣估價的樣本房屋應(yīng)當是在拆遷范圍內(nèi)與多數(shù)被拆遷房屋相類似的房屋，抽樣估價結(jié)果作為該項目被拆遷房屋評估的基準價格。




第十二條 拆遷當事人應(yīng)當如實向估價機構(gòu)提供拆遷估價所需的資料，并協(xié)助估價機構(gòu)開展現(xiàn)場查勘等工作；因拆遷當事人未如實提供有關(guān)資料，造成評估失實或其他后果的，由拆遷當事人承擔相應(yīng)責任。




第十三條 拆遷估價機構(gòu)和估價人員需要查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案資料的，可憑有效的房屋拆遷估價委托合同，向房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門辦理檔案資料查閱手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門應(yīng)當積極配合。




第十四條 拆遷估價人員應(yīng)當事前通知被拆遷房屋當事人并對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實地查勘記錄由查勘估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。



 因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當由除拆遷人和拆遷估價機構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在分戶估價報告中作出相應(yīng)說明后，估價機構(gòu)可以依據(jù)被拆遷房屋的相關(guān)權(quán)屬資料，參照同類房屋進行評估。




第十五條 拆遷估價前，應(yīng)當依法明確被拆遷房屋的性質(zhì)（含結(jié)構(gòu)、用途等）和面積。



 被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準；一棟房屋有兩種以上（含兩種）結(jié)構(gòu)或用途、房屋所有權(quán)證與土地使用權(quán)證記載的用途不一致以及權(quán)屬檔案無記載或與權(quán)屬證書及檔案資料記載不一致時，以城市規(guī)劃部門核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時確定的性質(zhì)為準；被拆遷人或房屋承租人具有工商營業(yè)執(zhí)照并已持續(xù)經(jīng)營一年以上的房屋（需提供拆遷前一年的持續(xù)營業(yè)稅單），考慮非住宅房屋經(jīng)營實際情況，可在被拆房屋按原產(chǎn)權(quán)性質(zhì)拆遷評估價格的基礎(chǔ)上增加一定的拆遷補貼。



 經(jīng)營面積按土地變更后相對應(yīng)的房屋建筑面積或房屋租賃備案的面積認定；被拆遷房屋的面積在權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案中無記載或與權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案中記載不一致以及部分房屋拆遷時，由拆遷人委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算并經(jīng)房屋權(quán)屬登記機構(gòu)審核確認后作為估價依據(jù)。



 被拆遷人改變被拆遷房屋用途性質(zhì)的，應(yīng)當依法辦理相應(yīng)的規(guī)劃、土地、房屋用途變更手續(xù)。未依法辦理變更手續(xù)的，拆遷時仍按原房屋產(chǎn)權(quán)證上載明的用途進行評估。




第十六條 市房產(chǎn)管理局委托房屋產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)根據(jù)權(quán)屬登記資料和房地產(chǎn)市場實際成交情況，定期公布不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場價格和二手房成交案例。



 拆遷估價機構(gòu)應(yīng)當參照房屋產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)定期公布的房地產(chǎn)市場價格，選取類似房地產(chǎn)成交案例，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進行評估。




第十七條 估價機構(gòu)應(yīng)當將初步估價結(jié)果告知拆遷當事人（其中分戶估價結(jié)果告知被拆遷人），拆遷人應(yīng)當在5日內(nèi)公示初步估價結(jié)果，估價機構(gòu)進行現(xiàn)場說明，7日內(nèi)拆遷當事人可以反饋有關(guān)意見。



 公示期滿后，估價機構(gòu)應(yīng)當結(jié)合拆遷當事人反饋的意見盡快結(jié)束評估工作，并向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委托人應(yīng)當向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價報告。




第十八條 拆遷人或被拆遷人對估價報告有疑問的，可以向估價機構(gòu)咨詢。估價機構(gòu)應(yīng)當向其解釋拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價結(jié)果產(chǎn)生的過程。




第十九條 拆遷當事人對估價結(jié)果有異議的，自收到估價報告之日起5日內(nèi)，可以選擇以下一種方式處理：



 （一）申請原估價機構(gòu)復(fù)估。原估價機構(gòu)應(yīng)當在收到復(fù)估申請起5日內(nèi)向申請人出具復(fù)估結(jié)論。原估價機構(gòu)調(diào)整評估結(jié)果的，應(yīng)重新出具估價報告并注明調(diào)整原因。



 （二）另行委托符合條件的估價機構(gòu)重新評估。受托估價機構(gòu)應(yīng)當在10日內(nèi)出具估價報告。




第二十條 拆遷當事人對原估價機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異，且協(xié)商達不成一致意見的，自收到復(fù)估報告或另行委托的估價報告、分戶估價報告之日起5日內(nèi)，可以向市房地產(chǎn)估價專家委員會申請評估鑒定。



 原出具估價報告機構(gòu)應(yīng)當向估價專家委員會提供評估報告、評估技術(shù)報告和其他有關(guān)資料，配合估價專家委員會做好鑒定工作。




第二十一條 受理拆遷估價技術(shù)鑒定申請后，估價專家委員會應(yīng)當在10日內(nèi)指派3人以上（含3人）單數(shù)成員組成鑒定組，對申請鑒定的估價報告的估價依據(jù)、估價技術(shù)路線、估價方法選用、參數(shù)選取、估價結(jié)果確定方式等估價技術(shù)問題出具書面鑒定意見。



 經(jīng)鑒定估價報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)維持估價報告；估價報告存在技術(shù)問題的，估價機構(gòu)應(yīng)當重新出具估價報告。



 鑒定組成員與原估價機構(gòu)、拆遷當事人有利害關(guān)系或者是拆遷當事人的，應(yīng)當回避。




第二十二條 估價專家委員會成員、估價機構(gòu)、估價人員應(yīng)當回避而未回避的，其鑒定意見或者估價結(jié)果無效。




第二十三條 房屋拆遷評估費由委托評估的拆遷當事人承擔。評估報告被鑒定為存在技術(shù)問題的，估價機構(gòu)應(yīng)當將所收評估費用退還委托人。



 拆遷當事人另行委托其他估價機構(gòu)重新估價的，評估費由委托人預(yù)交，評估費由被鑒定存在技術(shù)問題的估價機構(gòu)承擔，否則由委托人承擔。



 房屋拆遷評估鑒定費用由申請人預(yù)交。經(jīng)鑒定機構(gòu)鑒定，評估報告被鑒定為存在技術(shù)問題的，鑒定費用由出具估價報告的估價機構(gòu)承擔，否則由申請人承擔。



 房屋拆遷評估費由物價部門制定公布。鑒定費的收費標準可參照房屋拆遷評估費標準執(zhí)行。




第二十四條 對有下列行為之一的估價機構(gòu)和估價人員，由市房產(chǎn)管理局依據(jù)《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》等規(guī)定進行處罰，并記入其信用檔案：



 （一）違反《無錫市城市房屋拆遷估價技術(shù)規(guī)范》，出具有虛假記載、誤導性陳述或重大遺漏的估價報告的；



 （二）與拆遷當事人一方串通，損害另一方合法權(quán)益的；



 （三）以商業(yè)賄賂等不正當競爭手段獲取拆遷估價業(yè)務(wù)的；



 （四）允許他人借用自己名義從事拆遷估價活動或者轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的拆遷估價業(yè)務(wù)的；



 （五）不履行評估技術(shù)咨詢或復(fù)估解釋義務(wù)以及不配合估價鑒定工作的；



 （六）經(jīng)估價鑒定專家組認定，估價報告存在技術(shù)問題或未被采用的分戶報告超過全年分戶評估報告總量10%（含）的；



 （七）違反有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他情形。




第二十五條 以產(chǎn)權(quán)調(diào)換作為房屋拆遷補償、安置方式，對所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場價格進行評估的，參照本規(guī)定執(zhí)行。




第二十六條 本規(guī)定中有關(guān)工作時限的規(guī)定，是指工作日，不包含節(jié)假日。




第二十七條 江陰、宜興市可以結(jié)合本地實際，參照本規(guī)定制定實施細則。




第二十八條 本規(guī)定自發(fā)文之日起施行。