• 【發(fā)布單位】青海省西寧市
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】2005-05-28
• 【生效日期】2005-07-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】國務(wù)院法制辦公室
• 【所屬類別】地方法規(guī)

西寧市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例

西寧市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例
 
（2004年8月24日西寧市第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第十九次會議通過 2005年5月28日青海省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第十六次會議批準 自2005年7月1日起施行）






第一章 總則




第一條 為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，促進和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《
中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和國務(wù)院《
城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。




第二條 凡在本市行政區(qū)域內(nèi)城市規(guī)劃區(qū)國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和實施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理活動，適用本條例。



 本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市行政區(qū)域內(nèi)城市規(guī)劃區(qū)國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。




第三條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)，嚴格控制零星項目建設(shè)。




第四條 市人民政府房產(chǎn)行政主管部門負責全市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。



 縣人民政府房產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。



 市、縣（區(qū)）人民政府土地行政主管部門依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，負責與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。計劃、規(guī)劃、工商、物價等行政管理部門按照各自的職責，協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門做好房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的管理工作。




第二章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)




第五條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當符合有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件，并向市、縣人民政府工商行政管理部門申請登記。




第六條 新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持下列文件到登記機關(guān)所在地的市、縣房產(chǎn)行政主管部門備案：



 （一）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；



 （二）企業(yè)章程；



 （三）驗資證明；



 （四）企業(yè)法定代表人的身份證明；



 （五）專業(yè)技術(shù)人員資格證書和聘用合同。




第七條 縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當在收到備案申請之日起五日內(nèi)將有關(guān)備案資料報送市房產(chǎn)行政主管部門。市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當在收到備案申請和有關(guān)備案資料后三十日內(nèi)向符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》。




第八條 《暫定資質(zhì)證書》有效期為一年。房產(chǎn)行政主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長《暫定資質(zhì)證書》有效期，但延長期限不得超過二年。



 自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起一年內(nèi)無開發(fā)項目的，《暫定資質(zhì)證書》有效期不得延長。




第九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在《暫定資質(zhì)證書》有效期滿前三十日內(nèi)向市房產(chǎn)行政主管部門申請核定資質(zhì)等級。



 市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)初審資質(zhì)等級，并報上級房產(chǎn)行政主管部門審批。




第三章 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)




第十條 市、縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當會同有關(guān)部門，根據(jù)本地區(qū)經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃以及房地產(chǎn)市場供求情況等，編制本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃和年度計劃，報同級人民政府批準后，由房產(chǎn)行政主管部門組織實施。




第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當以出讓方式取得，但法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，市、縣人民政府城市規(guī)劃和房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：



 （一）房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；



 （二）城市規(guī)劃設(shè)計條件；



 （三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；



 （四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；



 （五）項目拆遷補償、安置要求。




第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)項目實行資本金制度。資本金占項目總投資的比例按國家規(guī)定執(zhí)行。




第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當持房產(chǎn)行政主管部門出具的項目資本金繳存通知，在銀行設(shè)立資本金專戶，并足額繳存資本金。



 房產(chǎn)行政主管部門、銀行及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三方共同簽訂資本金監(jiān)管協(xié)議。項目資本金實行?？顚Ｓ茫坏门沧魉没蛘哂糜谄渌椖拷ㄔO(shè)。




第十四條 項目資本金根據(jù)開發(fā)項目的形象進度分階段逐步返還：



 （一）基礎(chǔ)完工并驗收合格后返還百分之五十；



 （二）主體工程完工并驗收合格后返還百分之四十五，超過六層的建筑工程，百分之四十五的資本金可分為二至三次返還；



 （三）竣工驗收合格后返還百分之五。




第十五條 開發(fā)項目管理實行房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當將房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中的主要事項記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊中，并于每季度末送房產(chǎn)行政主管部門備案。




第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進行項目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿三個月未動工開發(fā)的，由房產(chǎn)行政主管部門責令限期開工；滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。但因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工遲延的除外。




第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)當符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定和建筑工程勘察、設(shè)計、施工的質(zhì)量、安全標準以及合同約定。



 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當對其開發(fā)建設(shè)的項目質(zhì)量承擔責任。



 勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔相應(yīng)的責任。




第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工并驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。



 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當組織竣工驗收，并報市或者縣建設(shè)行政主管部門備案。



 建設(shè)規(guī)模在二萬平方米以上的住宅小區(qū)，可以實行分期驗收和竣工綜合驗收制度。




第十九條 分期驗收的應(yīng)當符合下列條件：



 （一）驗收范圍內(nèi)的建設(shè)項目已辦理單體竣工驗收手續(xù)；



 （二）驗收范圍內(nèi)的建設(shè)項目已具備供水、供氣、供電、通訊條件，道路和排水管道暢通；



 （三）驗收范圍內(nèi)配套建設(shè)的各項公用和生活服務(wù)設(shè)施能交付正常使用；



 （四）驗收范圍內(nèi)已按物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定委托有資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)管理。




第二十條 竣工綜合驗收應(yīng)當符合下列條件：



 （一）建設(shè)項目按批準的規(guī)劃和有關(guān)專業(yè)管理及設(shè)計要求全部建成，并滿足使用要求；



 （二）住宅及公共配套設(shè)施、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施等單項工程全部驗收合格，驗收資料齊全；



 （三）各類建筑物的平面位置、立面造型、裝修色調(diào)等符合批準的規(guī)劃設(shè)計要求；



 （四）施工機具、暫設(shè)工程、建筑殘土、剩余構(gòu)件全部拆除清運完畢，達到場清地平；



 （五）被拆遷人已合理安置。




第四章 房地產(chǎn)經(jīng)營




第二十一條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件和遵守國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十一條的規(guī)定。



 尚未完成拆遷補償安置的房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓時，原拆遷補償合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)讓給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當書面通知被拆遷人，并在轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起十日內(nèi)到房屋拆遷管理部門備案。




第二十二條 商品房銷售包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。商品房預(yù)售實行預(yù)售許可制度，商品房現(xiàn)售實行備案登記。




第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當符合下列條件：



 （一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；



 （二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；



 （三）房地產(chǎn)開發(fā)項目形象進度符合：多層建筑已完成主體結(jié)構(gòu)的四分之一以上，高層建筑已完成主體結(jié)構(gòu)的三分之一以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；



 （四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。




第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當提交國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十四條規(guī)定的文件。



 市、縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當自收到申請之日起十日內(nèi)作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當核發(fā)商品房預(yù)售許可證；不同意預(yù)售的，應(yīng)當書面答復(fù)說明理由。




第二十五條 未取得商品房預(yù)售許可證，不得有預(yù)售行為。



 市、縣房產(chǎn)行政主管部門對已核發(fā)商品房預(yù)售許可證的項目進行跟蹤監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)有不符合預(yù)售許可的行為時，應(yīng)當責令預(yù)售人限期改正。




第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房，應(yīng)當在銷售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明報送房產(chǎn)行政主管部門備案。商品房現(xiàn)售，應(yīng)當符合以下條件：



 （一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；



 （二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；



 （三）已通過竣工驗收；



 （四）有資質(zhì)的房屋面積測繪機構(gòu)出具的商品房面積測繪成果報告書；



 （五）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期。




第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房屋中介服務(wù)機構(gòu)代理銷售商品房。委托房屋中介服務(wù)機構(gòu)代理銷售商品房的，應(yīng)當簽訂商品房銷售委托合同。




第二十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時，應(yīng)當向買受人出示商品房預(yù)售許可證或者現(xiàn)房銷售備案登記證明，委托銷售的還應(yīng)出示銷售委托合同。




第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及代理銷售機構(gòu)不得進行虛假廣告宣傳。商品房銷售廣告中對房產(chǎn)狀況的說明、示意應(yīng)真實準確，并載明商品房預(yù)售許可證或者現(xiàn)房銷售備案登記號。



 未取得商品房預(yù)售許可證或者現(xiàn)房銷售備案登記證明的，不得做任何形式的商品房銷售廣告宣傳。




第三十條 商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。



 計算商品房面積應(yīng)當執(zhí)行國家房產(chǎn)測量規(guī)范標準，商品房交付的面積應(yīng)以面積測繪成果報告書認定的面積為準。



 房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，從其約定；合同沒有約定或者約定不明確的，按照國家有關(guān)規(guī)定處理。




第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格由當事人協(xié)商議定。



 享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅，應(yīng)當按照政府規(guī)定的價格和對象進行銷售。具體辦法由西寧市人民政府制定。




第三十二條 商品房銷售應(yīng)當訂立書面合同，合同應(yīng)當載明商品房的套內(nèi)建筑面積和公攤面積、價格、交付日期、質(zhì)量要求、前期物業(yè)管理方式以及雙方違約責任等。



 商品房銷售推行商品房買賣合同示范文本。




第三十三條 不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費用。



 符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應(yīng)當?shù)肿鞣績r款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，所收費用應(yīng)當向買受人返還；當事人之間另有約定的，從其約定。




第三十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房買賣合同簽訂之日起三十日內(nèi)持商品房買賣合同到房屋所在地房產(chǎn)行政主管部門備案。



 已經(jīng)預(yù)售的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因特殊原因需要變更商品房銷售合同內(nèi)容的，應(yīng)當征得買受人的同意，并將預(yù)售合同變更協(xié)議報房產(chǎn)行政主管部門備案。




第三十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用時，向買受人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。



 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔商品房保修責任。保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，致使房屋原功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當依法承擔賠償責任。




第五章 法律責任




第三十六條 對違反本條例的行為，法律、法規(guī)對處罰機關(guān)、處罰種類、處罰幅度有規(guī)定的，從其規(guī)定。




第三十七條 負責工程質(zhì)量監(jiān)督或者參與竣工驗收的部門及其工作人員對不合格的房地產(chǎn)開發(fā)項目出具質(zhì)量合格文件或者按合格工程驗收的，由上級機關(guān)責令改正，對責任人員給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；造成損失的，由該部門依法承擔相應(yīng)的賠償責任。




第三十八條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。




第三十九條 有關(guān)行政主管部門及其工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理工作中，違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，根據(jù)情節(jié)輕重，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：



 （一）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定核發(fā)暫定資質(zhì)證書的；



 （二）向不具備商品房預(yù)售條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放商品房預(yù)售許可證明的；



 （三）沒有法律法規(guī)依據(jù)，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費的；



 （四）因未依法履行監(jiān)督職責造成嚴重后果的；



 （五）其他濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守的。




第六章 附則




第四十條 本條例應(yīng)用中的具體問題，由西寧市人民政府負責解釋。




第四十一條 本條例自2005年7月1日起施行。