• 【發(fā)布單位】哈爾濱市
• 【發(fā)布文號】--
• 【發(fā)布日期】2008-02-20
• 【生效日期】2008-02-20
• 【失效日期】--
• 【文件來源】哈爾濱市
• 【所屬類別】政策參考

哈爾濱市棚戶區(qū)改造實施方案

哈爾濱市棚戶區(qū)改造實施方案 







 根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的精神和要求，為加快我市棚戶區(qū)改造步伐，改善人民群眾居住條件，提高城市環(huán)境質(zhì)量，結(jié)合我市實際，特制定本方案。



 一、指導思想



 堅持以“三個代表”重要思想和科學發(fā)展觀為指導，全面貫徹落實“十七大”關(guān)于著力改善民生、實現(xiàn)住有所居的要求和《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》以及全國和全省住房工作會議精神，按照市委建設(shè)“三個適宜”現(xiàn)代文明城市的總體要求，以完善住房保障體系為主攻方向，堅持“大改造”與“大開發(fā)”協(xié)同推進的原則，實施“好民居”計劃，大力解決城市低收入家庭住房困難，舉各方之力，打一場棚戶區(qū)改造的攻堅戰(zhàn)和殲滅戰(zhàn)，努力實現(xiàn)棚戶區(qū)改造在質(zhì)量和數(shù)量上的跨越，促進全市經(jīng)濟社會和諧發(fā)展。



 二、工作目標



 從2008年起至2010年，利用3年時間集中改造85片棚戶區(qū)，改造拆遷房屋建筑面積530萬平方米，涉及居民8萬余戶，涉及主要公企單位89家。2008年改造230萬平方米，涉及居民2.4萬余戶；2009年改造200萬平方米，涉及居民4萬余戶；2010年改造100萬平方米，涉及居民1.6萬余戶。



 在改造過程中，要實現(xiàn)八個促進。一是促進住房保障體系的建立。通過棚戶區(qū)改造配建保障住房，對棚戶區(qū)內(nèi)符合經(jīng)濟適用住房和廉租住房政策條件的被拆遷居民就地落實政策，一次性解決住房困難。二是促進城市重點工程的推進。通過棚戶區(qū)改造為重點工程推進創(chuàng)造條件。三是促進城中村改造。把城中村改造與棚戶區(qū)改造政策相銜接，在棚戶區(qū)改造的整體規(guī)劃中予以考慮。四是促進歷史文化街區(qū)建筑的保護和舊住宅區(qū)的綜合整治。對棚戶區(qū)改造中涉及到的歷史文化街區(qū)及其建筑要統(tǒng)一規(guī)劃，科學修葺，合理保護；對不需大拆大建的舊住宅區(qū)，積極進行房屋維修養(yǎng)護、配套設(shè)施完善、環(huán)境整治和建筑節(jié)能改造。五是促進單位自有生活區(qū)棚戶區(qū)的改造。統(tǒng)籌納入全市棚戶區(qū)改造計劃之中實施。六是促進國有企業(yè)改制。靈活運用國企改制政策，通過土地收購儲備進行變現(xiàn)等方式，統(tǒng)一改造改制企業(yè)周邊棚戶區(qū)，加快國企改制進程。七是促進大冬會和申辦冬奧會場館建設(shè)及環(huán)境綜合整治。對場館及其附近區(qū)域以及交通要道沿線的棚戶區(qū)集中進行改造，實現(xiàn)良好的景觀效果。八是促進環(huán)境效益和居住功能的提升。提高棚戶區(qū)改造建設(shè)的質(zhì)量和標準，保證棚戶區(qū)改造工程對提升城市承載力、環(huán)境效益和住房居住功能起到積極促進作用。



 三、運作方式與措施



 （一）界定棚戶區(qū)的標準與范圍。現(xiàn)有房屋以棚戶房為主，結(jié)構(gòu)簡易，年久失修，人均居住水平低，基礎(chǔ)設(shè)施條件差，道路狹窄，消防隱患大，除松北區(qū)外，原則限定在主建城區(qū)范圍內(nèi)。



 （二）棚戶區(qū)改造的基本模式。按照政府主導、政策扶持，統(tǒng)籌規(guī)劃、綜合協(xié)調(diào)，市區(qū)結(jié)合、以區(qū)為主，市場運作、保障優(yōu)先的原則，由區(qū)政府對本轄區(qū)內(nèi)的棚戶區(qū)自行摸底認定、自定計劃目標，組織拆遷安置、招商引資，區(qū)內(nèi)資金、自求平衡，市政府給與拆遷啟動資金支持和政策扶持。



 （三）保障住房建設(shè)的基本模式。以棚戶區(qū)改造項目為載體，集中建設(shè)經(jīng)濟適用住房和廉租住房。通過實施棚戶區(qū)拆遷，由區(qū)政府按照規(guī)定的條件和標準，對符合廉租住房政策條件和經(jīng)濟適用住房政策條件的被拆遷家庭進行調(diào)查摸底和資格審核，按照被拆遷居民需求，確定棚戶區(qū)改造具體項目中需要面向被拆遷居民銷售的經(jīng)濟適用住房、配租的廉租住房建設(shè)面積（建設(shè)規(guī)模不低于項目住宅建設(shè)規(guī)模的20%），在項目中予以配建，并在棚戶區(qū)改造項目控詳規(guī)劃指標中明確。保障住房建設(shè)利潤控制在3%以內(nèi)，通過公開招標，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和良好社會責任的開發(fā)建設(shè)單位實施建設(shè)，招標范圍以國有骨干開發(fā)建設(shè)單位為主。也可以由市政府確定的保障住房建設(shè)實施機構(gòu)直接組織建設(shè)。由政府出資組建哈爾濱市“好民居”建設(shè)投資發(fā)展總公司，作為我市保障住房建設(shè)的專門實施機構(gòu)。



 （四）棚戶區(qū)改造的運作方式



 1、計劃編制



 區(qū)棚改辦對行政區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有成片棚戶區(qū)進行總體規(guī)劃設(shè)計、調(diào)查摸底、經(jīng)濟測算，確定總體改造規(guī)模、編制三年實施計劃、年度拆遷計劃、保障住房建設(shè)計劃、拆遷資金使用計劃。改造計劃要按照“以大代散、以優(yōu)代劣、肥瘦搭配”原則，對一些多年來遺存下來的零星片區(qū)、只拆不建片區(qū)、虧損片區(qū)等按照資金平衡、市場化運作的原則與效益地段適當實行捆綁式開發(fā)。



 根據(jù)區(qū)棚改辦申報的改造計劃，市棚改辦組織相關(guān)部門和融資單位對各區(qū)申報項目進行評審，統(tǒng)籌考慮，綜合平衡，編制全市改造計劃以及年度棚戶區(qū)拆遷計劃、保障住房建設(shè)計劃和拆遷資金使用計劃，報請市政府批準后，向各區(qū)下達計劃任務(wù)，市、區(qū)政府簽訂目標責任狀。



 2、資金籌措



 按照資金使用成本最低、足額及時到位、使用方便的要求，堅持市場融資和政府扶持相結(jié)合，籌措棚改資金。



 爭取國家、省的政策和資金支持。由發(fā)改委、財政局牽頭組織，依據(jù)國務(wù)院24號文件、建設(shè)部178號等文件精神，借鑒吉林、遼寧等省的做法，以舉辦大冬會、申辦冬奧會為契機，動員各方力量，跑省進京，積極爭取國家、省的政策和資金支持。



 籌措30億元拆遷啟動資金。按照政府主導、市場化運作，項目可行、資金可融、風險可控、效益可期的思路，以市政府確定的哈爾濱投資集團哈投民生有限公司為投融資主體，并委托華勤投資有限公司作為投融資的專項財務(wù)顧問，通過多種金融手段籌措拆遷啟動資金。30億元啟動資金由哈投民生公司統(tǒng)一籌措，集中管理，封閉運行。資本金部分由市財政、哈投集團和相關(guān)政策區(qū)分別出資投入。啟動資金的具體管理范圍、資金支付程序、參與管理的部門等事項，由市財政局、市政府信用貸款領(lǐng)導小組辦公室、市棚改辦、哈投集團共同研究，另行制定管理辦法，報市棚改領(lǐng)導小組審定后實施。



 3、拆遷安置



 棚戶區(qū)改造項目拆遷主體為市土地儲備中心，由其委托區(qū)政府負責實施具體拆遷工作，對被拆遷人進行安置補償。市規(guī)劃、國土、發(fā)改等部門根據(jù)市政府批準的棚改項目計劃辦理僅供拆遷使用的建設(shè)用地規(guī)劃許可證、用地批準文件和前期工作手續(xù)。



 區(qū)棚改辦負責改造項目的摸底測算、提報拆遷測算成本及拆遷啟動資金使用計劃。市棚改辦會同市拆遷辦對區(qū)里提報的拆遷測算成本進行嚴格復(fù)查。根據(jù)各區(qū)棚戶區(qū)項目拆遷工作進展情況，實行按項目成熟度和進度撥付資金的激勵機制。區(qū)棚改辦組織拆遷凈地后，由市棚改辦會同市紀檢監(jiān)察、審計、拆遷管理部門對各區(qū)發(fā)生的拆遷費用進行審核，對審核中發(fā)現(xiàn)的違規(guī)問題實行責任追究制度。



 區(qū)政府負責拆遷安置房屋建設(shè)。安置房建設(shè)實行代建制，利潤控制在3%以內(nèi)，通過公開招標掛牌確定代建單位。房屋建成后，由區(qū)政府組織被拆遷人按期選號進戶。



 4、開發(fā)建設(shè)



 棚戶區(qū)改造項目由市規(guī)劃部門統(tǒng)一規(guī)劃，通過設(shè)計競賽、設(shè)計招標等方式確定棚戶區(qū)改造修建性詳細規(guī)劃方案，規(guī)劃方案中要明確配建廉租住房、經(jīng)濟適用住房、拆遷安置用房及商品房的規(guī)劃用地和建設(shè)指標。廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)原則在項目中予以配建，確有特殊情況的，可在同一行政區(qū)域、同一批啟動項目中進行適當調(diào)劑，要結(jié)合土地商業(yè)價值，做到合理布局。



 項目拆遷完畢后，對可招標掛牌用地，按照市規(guī)劃部門確定的詳細規(guī)劃方案，由區(qū)政府提出招標掛牌實施意見，報市棚改辦組織市國土資源、規(guī)劃、建設(shè)、物價、財政等相關(guān)部門審核后，由市國土部門形成招標掛牌出讓方案報市政府批準，實施凈地招標掛牌。市、區(qū)棚改辦切實加大招商引資力度，吸引有資金實力、信譽好的開發(fā)企業(yè)參加棚戶區(qū)改造。獲得土地使用權(quán)的建設(shè)單位持成交確認書、用地批準書、規(guī)劃用地許可證、交款票據(jù)等文件到市棚改辦辦理棚戶區(qū)改造項目任務(wù)書。



 棚戶區(qū)改造項目須按國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范和標準，優(yōu)選規(guī)劃設(shè)計方案，高水平設(shè)計、高質(zhì)量建設(shè)，區(qū)域建設(shè)要做到規(guī)劃布局合理，配套設(shè)施齊全，功能完備，整體協(xié)調(diào)。保障住房及拆遷安置住房的規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)要做到套型設(shè)計科學合理，在較小的套型內(nèi)實現(xiàn)基本使用功能。經(jīng)濟適用住房套型建筑面積控制在60平方米左右，廉租住房套型建筑面積控制在50平方米以下。



 棚戶區(qū)改造項目全面實行項目法人責任制，市、區(qū)政府相關(guān)部門要按照項目招標掛牌文件中確定的具體建設(shè)標準，負責全程跟蹤監(jiān)督落實。同時，實行大宗建筑材料全市統(tǒng)一團購政策，確保低成本、高質(zhì)量完成棚改項目工程建設(shè)。



 四、改造優(yōu)惠政策



 （一）土地及費用減免政策



 市政府將棚戶區(qū)改造項目優(yōu)先列入土地供應(yīng)計劃和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)計劃。棚戶區(qū)改造項目中的廉租住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地采取行政劃撥方式供應(yīng)，在申報年度用地指標時單獨列出。通過公開招標掛牌成交的棚戶區(qū)改造項目，成交價款實行收支兩條線，繳納的成交價款通過一口收費統(tǒng)一上繳市財政，由市財政部門計提農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、補助被征地農(nóng)民社會保障資金、棚改專項償貸風險準備金、土地出讓業(yè)務(wù)費及市棚改辦工作經(jīng)費后，將余額全部專項用于棚戶區(qū)改造建設(shè)。項目中的廉租住房、經(jīng)濟適用住房和拆遷安置房建設(shè)免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府基金。項目中其它商品房建設(shè)，按規(guī)定收取專項基礎(chǔ)設(shè)施配套費，由各專業(yè)部門用于專項基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)，免收其它城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府基金。提高土地集約使用效率，以規(guī)劃、國土部門為責任主體，在規(guī)劃指標、土地利用率方面向棚戶區(qū)改造項目傾斜，確保棚改項目資金平衡。

對涉及集體土地的改造項目，在辦理土地報批手續(xù)時優(yōu)先安排，在時間上打出一定的提前量，爭取國家和省的支持。



 （二）拆遷優(yōu)惠政策



 本著“以人為本，民生優(yōu)先”的原則，以棚戶區(qū)廣大群眾的利益為重，充分考慮并妥善解決棚戶區(qū)低收入住房困難被拆遷家庭的住房問題，在拆遷政策上給予傾斜和合理照顧。嚴格落實房屋拆遷最低保障政策和建設(shè)部建住房[2005]178號文件精神，實行“拆一還一”、40平方米最低保障戶型等政策。對住房面積未達標職工，其所在單位已啟動實施住房分配貨幣化的，優(yōu)先給予住房分配貨幣化補貼。對被拆遷困難家庭搬家、臨遷租房、孩子轉(zhuǎn)學等問題提供有組織的幫助，實施“溫暖拆遷”。棚戶區(qū)居民拆遷補償安置優(yōu)惠政策另行制定。對區(qū)棚改辦負責的棚戶區(qū)拆遷項目，辦理拆遷許可證時，拆遷補償資金存儲額度，根據(jù)項目所需貨幣補償資金量，由市棚改辦審核后確定。



 （三）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)政策



 對棚戶區(qū)改造涉及的道路、給水、排水、供電、供氣等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，由建設(shè)行政主管等相關(guān)部門負責，列入當年建設(shè)計劃，優(yōu)先組織實施。



 （四）審批提速政策



 對棚戶區(qū)改造項目，建立綠色審批通道，實施聯(lián)合辦公、現(xiàn)場辦公等“一站式”、“一條龍”形式的集約化審批服務(wù)，實行“綠色通行證”制度，簡化辦事程序，縮短審批時限，加快棚戶區(qū)改造項目土地招標掛牌、開發(fā)建設(shè)等各項審批手續(xù)辦理。



 （五）配建物業(yè)管理公共經(jīng)營性用房政策



 針對棚戶區(qū)改造項目回遷居民內(nèi)低收入家庭物業(yè)管理支付能力較低的困難和實際，為切實做好改造后住宅區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)工作，在棚戶區(qū)改造新建住宅小區(qū)中，可以適當配建物業(yè)管理公共經(jīng)營性用房，以其經(jīng)營收入專項補貼本小區(qū)物業(yè)管理費用及住房專項維修費用支出。



 對過去已經(jīng)市政府批準執(zhí)行《哈爾濱市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)哈爾濱市危房棚戶區(qū)改造實施方案的通知》（哈政辦綜[2003]71號）規(guī)定的各項政策的項目繼續(xù)執(zhí)行原政策。以后按新政策批準的項目執(zhí)行新政策。呼蘭區(qū)、阿城區(qū)棚戶區(qū)改造政策可參照本方案，結(jié)合實際制定。



 五、組織領(lǐng)導



 加強棚戶區(qū)改造的組織領(lǐng)導，成立市棚戶區(qū)改造工作領(lǐng)導小組，組長由市政府主要領(lǐng)導擔任，副組長由市委、市政府相關(guān)領(lǐng)導擔任，成員由市委組織、宣傳、紀檢、政法、市政府辦公廳、法制、維穩(wěn)、信訪、發(fā)改、建設(shè)、房產(chǎn)、國土、規(guī)劃、財政、國資、城投、物價、監(jiān)察、審計、行政服務(wù)中心、公安、法院、民政、教育、人事、環(huán)保、城管行政執(zhí)法、人防、地稅、國稅、住房公積金管理中心、供排水集團、物業(yè)供熱集團、建工集團、燃氣公司、電業(yè)等部門負責同志和各區(qū)政府區(qū)長擔任，主要負責研究制定棚戶區(qū)改造政策，審定棚戶區(qū)改造重大事項。



 在領(lǐng)導小組下設(shè)市棚戶區(qū)改造工作指揮協(xié)調(diào)組和領(lǐng)導小組辦公室。指揮協(xié)調(diào)組組長由市政府主管副市長擔任，成員由領(lǐng)導小組成員單位主管領(lǐng)導擔任，主要負責棚戶區(qū)改造跨部門的綜合協(xié)調(diào)、指揮調(diào)度工作。領(lǐng)導小組辦公室（簡稱市棚改辦），主任由市政府主管副市長擔任，常務(wù)副主任由市房產(chǎn)住宅部門負責同志擔任，其他副主任由市房產(chǎn)、建設(shè)、規(guī)劃、國土等部門的主管領(lǐng)導擔任，主要負責棚戶區(qū)改造政策的貫徹落實，統(tǒng)籌組織實施全市棚戶區(qū)改造工作。成立市棚改辦臨時黨委，加強黨對棚戶區(qū)改造工作的領(lǐng)導。市棚改辦采取專人、脫產(chǎn)的工作機制，從各組成部門抽調(diào)精兵強將，專職推進棚戶區(qū)改造工作。對市棚改辦抽調(diào)干部制定專門的組織人事管理政策，干部提拔指數(shù)定向劃撥，就地考核，并實行重獎機制。



 各區(qū)政府設(shè)立區(qū)棚戶區(qū)改造工作領(lǐng)導小組，下設(shè)辦公室（簡稱區(qū)棚改辦），抽調(diào)專人，專職、專責，并參照市棚改辦模式，組建相應(yīng)機構(gòu)，具體組織實施轄區(qū)內(nèi)棚戶區(qū)改造項目的調(diào)查摸底、計劃編制、拆遷凈地、項目運作、保障住房供應(yīng)對象資格審核等工作。



 哈爾濱市棚戶區(qū)改造辦公室



 二00八年二月二十日