• 【發(fā)布單位】建設(shè)部
• 【發(fā)布文號(hào)】建住房[1998]178號(hào)
• 【發(fā)布日期】1998-12-01
• 【生效日期】1998-12-01
• 【失效日期】--
• 【文件來源】
• 【所屬類別】國(guó)家法律法規(guī)

建設(shè)部關(guān)于貫徹《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的通知

 建設(shè)部關(guān)于貫徹《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的通知
 
（建住房［1998］178號(hào)一九九八年十二月一日）
各省、自治區(qū)、直轄市建委（建設(shè)廳），北京市市政管委、直轄市房地產(chǎn)管理局，計(jì)劃單列市建委、房地產(chǎn)管理局、深圳市規(guī)劃國(guó)土局：

 《
城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）于1998年7月20日以國(guó)務(wù)院令第248號(hào)發(fā)布?！稐l例》是《
中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的重要配套法規(guī)。它的頒布實(shí)施，為加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，提供了堅(jiān)實(shí)的法律保障。各級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門要認(rèn)真貫徹執(zhí)行?，F(xiàn)就學(xué)習(xí)、貫徹《條例》的有關(guān)事項(xiàng)通知如下：



 一、認(rèn)真組織學(xué)習(xí)、貫徹《條例》

 《條例》對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基本原則和制度作出了明確規(guī)定，并重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件、程序、資質(zhì)管理，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地的供應(yīng)方式，建設(shè)條件的確定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的驗(yàn)收程序，質(zhì)量和保修管理以及轉(zhuǎn)讓、預(yù)售、銷售的條件等作出了規(guī)定，是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理必須遵守的法規(guī)。各級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)要組織干部職工認(rèn)真學(xué)習(xí)，領(lǐng)會(huì)《條例》的基本精神。要通過組織培訓(xùn)、講座等形式，對(duì)有關(guān)行政工作人員、企業(yè)經(jīng)理和業(yè)務(wù)骨干進(jìn)行培訓(xùn)。我部編寫的《條例》條文釋義即將出版，并將在近期舉辦《條例》學(xué)習(xí)骨干培訓(xùn)班。請(qǐng)各地注意安排釋義等輔導(dǎo)材料的學(xué)習(xí)，并組織有關(guān)負(fù)責(zé)同志屆時(shí)參加培訓(xùn)學(xué)習(xí)。



 二、要認(rèn)真做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理工作

 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理是房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的重要工作。各級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門要按照《條例》的規(guī)定，認(rèn)真做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理。

 （一）做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地出讓或劃撥前建設(shè)條件的審核。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地，在土地使用權(quán)出讓或劃撥前，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門要主動(dòng)會(huì)同城市規(guī)劃行政主管部門以及相關(guān)部門，按照條例的規(guī)定，對(duì)項(xiàng)目性質(zhì)、規(guī)模、開發(fā)期限、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)要求、基礎(chǔ)設(shè)施建成后產(chǎn)權(quán)界定、拆遷補(bǔ)償安置要求等提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或劃撥的依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門要主動(dòng)與相關(guān)部門聯(lián)系，建立相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)審、批準(zhǔn)的工作流程。要對(duì)本地區(qū)擬開發(fā)的項(xiàng)目提前做好實(shí)施條件的調(diào)查和準(zhǔn)備，建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備資料庫(kù)。《條例》施行后新批準(zhǔn)的所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，必須具有建設(shè)條件的書面意見，保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施的可行性。

 （二）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作。要建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的程序和制度，對(duì)竣工的開發(fā)項(xiàng)目要及時(shí)組織相關(guān)的質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等部門進(jìn)行驗(yàn)收。對(duì)驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)其功能、質(zhì)量、環(huán)境等條件應(yīng)進(jìn)行綜合評(píng)定，建立等級(jí)評(píng)定制度，并向社會(huì)公布開發(fā)建設(shè)單位和項(xiàng)目驗(yàn)收評(píng)定結(jié)果。對(duì)未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的項(xiàng)目，不得交付使用。同時(shí)要提高驗(yàn)收效率，減少不必要的驗(yàn)收環(huán)節(jié)。

 （三）根據(jù)《條例》的要求，建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)的建立，增強(qiáng)了政府部門加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的手段和能力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將項(xiàng)目建設(shè)過程的主要事項(xiàng)，如項(xiàng)目名稱、規(guī)模、轉(zhuǎn)讓記錄、預(yù)售情況等記錄在手冊(cè)中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門要對(duì)項(xiàng)目手冊(cè)的備案情況進(jìn)行檢查，并將手冊(cè)記錄事項(xiàng)作為企業(yè)資質(zhì)評(píng)定、審查的依據(jù)。

 （四）進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房預(yù)售的備案管理。根據(jù)《條例》的要求，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房預(yù)售合同簽定后，應(yīng)到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和土地管理部門備案。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓備案和商品房預(yù)售備案，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重要內(nèi)容，對(duì)加強(qiáng)政府主管部門實(shí)施開發(fā)項(xiàng)目的監(jiān)督管理和保護(hù)購(gòu)房人的權(quán)益具有重要作用。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門要進(jìn)一步加強(qiáng)這兩項(xiàng)備案工作。備案情況要在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中記錄。對(duì)違反規(guī)定的，要根據(jù)《條例》規(guī)定進(jìn)行處罰。



 三、提高質(zhì)量意識(shí)，明確質(zhì)量責(zé)任，強(qiáng)化質(zhì)量管理

 質(zhì)量是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生命。隨著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大和個(gè)人消費(fèi)量的上升，房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量問題日益引起人們的關(guān)注。為了保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，提高房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量，《條例》對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量責(zé)任、保修要求、賠償都作出了明確規(guī)定。根據(jù)《條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量責(zé)任；在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)向購(gòu)買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書；對(duì)屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買人有權(quán)退房。各級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門要向消費(fèi)者宣傳《條例》保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的規(guī)定，增加開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要認(rèn)真學(xué)習(xí)《條例》的規(guī)定，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量管理，提高質(zhì)量水平。在房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)管理中，要實(shí)行質(zhì)量否決制，對(duì)開發(fā)建設(shè)質(zhì)量低劣、消費(fèi)者投訴多、不向購(gòu)房者提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要降低資質(zhì)等級(jí)直至取消房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。各地要根據(jù)《條例》的規(guī)定，制定保證住宅質(zhì)量的實(shí)施辦法。



 四、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理

 《條例》針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)資金、技術(shù)密集，經(jīng)營(yíng)管理要求較高的特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件、程序、資質(zhì)管理等作出了明確規(guī)定。根據(jù)《條例》規(guī)定，工商行政管理部門在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)聽取同級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。各地房地產(chǎn)開發(fā)主管部門要主動(dòng)與工商行政管理部門聯(lián)系溝通，建立相應(yīng)的工作程序。在國(guó)家新的房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)管理辦法出臺(tái)之前，各地應(yīng)暫停對(duì)原五級(jí)資質(zhì)等級(jí)的企業(yè)的審批，其它等級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)暫執(zhí)行原有標(biāo)準(zhǔn)。



 五、進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房、銷售商品房的管理

 《條例》根據(jù)《
中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的原則，進(jìn)一步明確規(guī)定了轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的條件、程序，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房的條件、程序，以及房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的職責(zé)。各地房地產(chǎn)開發(fā)主管部門要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)所記錄和掌握的項(xiàng)目情況，認(rèn)真做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的備案和商品房預(yù)售申請(qǐng)的審批工作。對(duì)批準(zhǔn)預(yù)售的開發(fā)項(xiàng)目，要通過房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)進(jìn)行跟蹤管理。對(duì)不按規(guī)定進(jìn)行備案和預(yù)售審批的，要按《條例》規(guī)定進(jìn)行處罰。



 六、鼓勵(lì)和支持經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)

 各地要結(jié)合貫徹《條例》，進(jìn)一步調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)投資方向，鼓勵(lì)和支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，在土地供應(yīng)、項(xiàng)目審批、企業(yè)管理等方面向經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)開發(fā)企業(yè)傾斜。要在經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)中推行開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)制度，建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)，實(shí)行住房質(zhì)量保證書和使用說明書，提高建設(shè)質(zhì)量。



 七、切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的行政管理

 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的管理，是建設(shè)、房地產(chǎn)行政管理部門工作的重要內(nèi)容。各地建設(shè)、房地產(chǎn)行政管理部門要依照《
城市房地產(chǎn)管理法》和《條例》的規(guī)定，根據(jù)各地人民政府確定的職責(zé)分工，加強(qiáng)配合與協(xié)調(diào)，切實(shí)做好房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)各環(huán)節(jié)的行政管理工作，同時(shí)要積極爭(zhēng)取相關(guān)部門的支持，提高管理水平和服務(wù)意識(shí)，共同促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。